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記者丨李惠琳 編輯丨譚璐

物業江湖，又上演“大魚吃小魚”的戲碼。

(相關資料圖)

流動性壓力下，為了回籠資金，不少房企將物業公司擺上貨架。物業股估值又回落，頭部玩家趁機低吸。

9月底，華潤萬象生活宣布，擬收購諸暨祥生全部股權及祥生物業2%股權，而諸暨祥生持有祥生物業98%的股權。也就是說，華潤萬象生活將盡數拿下祥生物業，交易價為 10.37億元。

這是華潤萬象生活今年第4次出手，此前，它還拿下了禹洲物業、中南物業、四川九洲（51%股權），總耗資35.78億元。

加上9月這筆，華潤萬象生活累計砸出近46億元，為今年物業市場上砸錢收購最多的企業。

行業低谷期，正是它掃貨超車的機會。

沖擊規模

“當下，對于有實力的企業來說，是千載難逢的好機會。能以低于原先市場價格，收購物美價廉的企業，從而擴大自身的市場占有率。”全聯并購公會信用管理委員會專家安光勇接受《21CBR》記者采訪時表示。

華潤萬象生活對規模有追求。2022年被定為公司的“物管規模擴張年”，全年計劃獲取第三方面積超過1億平方米，2025年物管在管面積預計達4億平方米，立志躋身物管行業第一梯隊。

收并購是規模擴張的重要渠道之一。

華潤萬象生活總裁喻霖康強調，不會為了做規模而做規模，更看重標的公司的經營秩序、財務是否穩健，要匹配戰略發展的方向，提升區域的管理濃度。

縱觀華潤拿下的四個項目，有三個屬于已遞表或過會的物企，資產相對優質。

以祥生物業為例，曾以“祥生活服務”為主體，于2021年5月首次遞表，半年后通過港交所聆訊。無奈行情低迷，祥生活服務暫緩上市，之后其母公司祥生集團又陷入流動性危機，最終被華潤萬象生活收入囊中。

公告披露，祥生物業擁有逾2350萬平方米和1480萬平方米在管面積、合約面積，分布在浙江、安徽、江蘇等地區。2021年前5個月，其營收2.24億元，凈利潤1800萬元。

“收購事項將增加本集團在浙江、安徽等地區的管理濃度，提高市場影響力，擴大服務范圍，提升區域協同價值。”華潤萬象生活表示。

相比今年初收購的禹洲物業、中南服務項目，這筆買賣劃算，收購市盈率約為10倍，收購前兩者市盈率約14倍。

獨立國際策略研究員陳佳向《21CBR》記者分析，禹州、中南、祥生的并購對價市盈率較低，且均作了延期支付，避免了相關風險，“這屬于比較經典的操作，并非一味搶風口的盲目擴張之舉。”

補足短板

今年的物管行業收并購熱度降低，大手筆掃貨的企業不多。

據中指研究院的統計，截至2022年9月，行業公開披露的并購案例近30宗，涉及交易金額約100億元。年內僅有4宗超過10億元的物管并購案，其中3宗由華潤萬象生活發起。

“物管板塊并購三巨頭中的另外兩家，萬物云和碧桂園，今年受制于外部市場環境和內部運維瓶頸，在并購重組領域少有動作，有能力、有意愿進行大型并購的市場主體，只有華潤萬象生活一家。”陳佳分析道。

他補充，華潤萬象一直以來是商管強、物管弱，今年一系列并購瞄準的恰是自身業務架構的短板——物管。

手握74個購物中心，華潤萬象生活穩坐商管第一位，而在物管領域存在感相對弱。克爾瑞的數據顯示，2021年華潤萬象生活的物業在管面積排名第20位。

完成4筆收購后，華潤萬象生活新增在管面積超9600萬平方米，總在管面積超2.6億平方米，比今年初增長六成。在上市物企中排名上升至第8位，但體量只有第一位碧桂園服務的三分之一。

第三方管理規模大幅提升，華潤萬象生活對母公司華潤置地的依賴也在降低。上半年末，來自華潤置地的在管建筑面積為1.01億平方米，占在管面積約40%，而今年初該比例為65%。

收并購公司財務并表，華潤萬象生活也有了新增量。上半年，收購的禹州物業、四川九州，分別貢獻了1.89億元、2.4億元收入，綜合溢利1962萬元、3545萬元。

有利好，也有風險。安光勇認為，對于華潤萬象生活而言，金融杠桿風險的控制、并購后的整合，尤其是不同企業文化的融合等，是未來的挑戰。

糧草充足

資金充足，是華潤萬象生活“買買買”的底氣。

喻霖康指出，公司上市時首發募集資金為116億元，今年初未動用款項約為102億元，財務資源基本能保證規模擴張的需求。

1月，華潤萬象生活還獲得招行30億元融資額度，專用于并購業務。截至2022年6月，其手握約130億元現金。

在物企估值集體回落的當下，央企背景和商管優勢，資本市場對華潤萬象生活扔抱有信心。

截至10月11日，在管規模排名前二的碧桂園服務、萬物云，市盈率約為7倍、22倍，華潤萬象生活的市盈率保持在29倍左右，總市值為680多億元，排在行業首位。

市況疲軟下，華潤萬象生活也有壓力。

從業務屬性看，住宅物管的規模提上來后，華潤萬象生活的商管底色淡化。

上半年，住宅物管服務收入為33.54億元，占總收入63.5%，為主要營收來源。商管服務的營收占比，較去年同期的40.4%減少3.9個百分點。

而且，商管業務的盈利能力下降明顯。上半年，因采取租金減免措施，該業務毛利率同比下滑2.9個百分點至50.3%。

短期承壓，華潤萬象生活未停止擴張，預計到2025年第三方再拓展50個購物中心。

陳佳認為，收并購物企融入后，將與商管形成協同效應。以祥生物業為例，其物管服務還涵蓋了一系列業主、非業主增值、車位代銷等業務，能嵌入華潤萬象生活在商業運營領域的優勢。

規模競速，華潤萬象生活全力奔跑，物企江湖或現新格局。

標簽： 連砸46億 華潤吞下4家物業公司 祥生物業 祥生集團