民營(yíng)房企捉襟見(jiàn)肘的資金和流動(dòng)性狀況阻礙其在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)擴(kuò)張，但國(guó)有房企的擴(kuò)張卻未受影響，這將轉(zhuǎn)化為國(guó)有房企未來(lái)更強(qiáng)勁的銷(xiāo)售額和財(cái)務(wù)指標(biāo)。

中房報(bào)記者 許倩丨北京報(bào)道

百?gòu)?qiáng)房企的日子依然不好過(guò)。

(相關(guān)資料圖)

10月11日，龍湖集團(tuán)、中國(guó)金茂等多家房企均發(fā)布了9月末營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。前9個(gè)月，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額1455.6億元，同比下降27.9%；中國(guó)金茂取得簽約銷(xiāo)售額1099.8億元，同比下降37.44%；中梁控股、綠地香港合約銷(xiāo)售額分別同比下降60.26%、57.44%。

這樣的業(yè)績(jī)不過(guò)是當(dāng)下整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)縮影。中指院數(shù)據(jù)顯示，1~9 月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額均值為540.8億元，同比下降45.1%。

標(biāo)桿大房企也不例外。今年前9個(gè)月，銷(xiāo)售額超3000億元房企分別是碧桂園、保利發(fā)展和萬(wàn)科，但同比仍分別下滑41.47%、21.77%、34.95%。

“‘金九’來(lái)臨之前，很多項(xiàng)目已開(kāi)始鋪排降價(jià)，積極營(yíng)銷(xiāo)去化，但實(shí)際效果不明顯。目前市場(chǎng)信心仍處于缺失狀態(tài)，預(yù)計(jì)今年年底到明年市場(chǎng)大概率亦是如引。”一位房企人士稱(chēng)。

這種市場(chǎng)行情下，絕大多數(shù)房企拿地更為謹(jǐn)慎。1~9 月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額1.05萬(wàn)億元，同比下降 51.2%；仍在大幅拿地的幾乎清一色是央企、國(guó)企以及地方城投公司，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)躋身拿地榜中前三；萬(wàn)科排在第十名，碧桂園已退出30強(qiáng)名單。

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百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)縮水4成

座次大洗牌

伴隨著行業(yè)持續(xù)調(diào)整，房企銷(xiāo)售排名也在不斷洗牌。

數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企1~9月累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額4.67萬(wàn)億元，同比降幅高達(dá)45.4%，絕對(duì)值減少了3.89萬(wàn)億元。

分季度看，前三季度百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額分別同比減少47%、53%、33%。雖然第三季度以來(lái)同比降幅有所收窄，但目前行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場(chǎng)信心及購(gòu)買(mǎi)力尚處在低位，企業(yè)整體去化壓力仍然較大。

從各大陣營(yíng)房企數(shù)量來(lái)看，今年前9個(gè)月，銷(xiāo)售額超千億元房企有15家，較去年同期減少 12家；銷(xiāo)售額在500億元~1000億元間房企有14家，較去年同期減少13家；超百億元房企100家，較去年同期減少48家。

消失的12家千億元房企分別是：中國(guó)恒大、世茂集團(tuán)、陽(yáng)光城、中南置地、金科集團(tuán)、中梁控股、龍光集團(tuán)、融信中國(guó)、正榮集團(tuán)、佳兆業(yè)、美的置業(yè)、雅居樂(lè)。這些房企有一個(gè)共同特點(diǎn)，幾乎都出現(xiàn)了流動(dòng)性危機(jī)。

從銷(xiāo)售榜單看，前三強(qiáng)分別是碧桂園、保利發(fā)展、萬(wàn)科，前9個(gè)月銷(xiāo)售額分別為3542.9億元、3542.9億元和3126.4億元，也是唯一3家過(guò)3000億元的房企。

排在第四名的中海地產(chǎn)，前9個(gè)月銷(xiāo)售額2025億元，比前3強(qiáng)足足少了千億元；第五名是華潤(rùn)置地，共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2021億元。

去年1~9月銷(xiāo)售榜TOP5強(qiáng)分別是碧桂園、萬(wàn)科地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大、保利發(fā)展。經(jīng)過(guò)一年市場(chǎng)調(diào)整，保利發(fā)展已超過(guò)萬(wàn)科，躋身前三強(qiáng)；融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大已經(jīng)退出銷(xiāo)售TOP5強(qiáng)陣營(yíng)。

2017年，保利發(fā)展原董事長(zhǎng)宋廣菊曾提出“重回行業(yè)前三”的目標(biāo)。在保利發(fā)展2022年度工作會(huì)議上，董事長(zhǎng)劉平再次提出升級(jí)版目標(biāo)——進(jìn)三爭(zhēng)一，并表示將按照既定戰(zhàn)略，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)。如今，保利發(fā)展距離其提出的“進(jìn)三爭(zhēng)一”目標(biāo)又進(jìn)一步。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，目前保利發(fā)展的總土地儲(chǔ)備貨值以及前9月的新增土地貨值明顯超過(guò)萬(wàn)科，這有利于保利發(fā)展短時(shí)間內(nèi)提升銷(xiāo)售額。

克而瑞研究中心認(rèn)為，目前規(guī)模房企整體仍深陷負(fù)增長(zhǎng)困局，9月單月業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量達(dá)到近7成。但也有部分企業(yè)通過(guò)穩(wěn)健財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)、熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤(pán)去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性：一類(lèi)是央企、國(guó)企如華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等；另一類(lèi)是部分優(yōu)質(zhì)民企，如濱江集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)等。

四季度房地產(chǎn)下行壓力依然存在。據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年國(guó)慶假期期間（10月1日~10月7日），20個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積較去年國(guó)慶假期下降37.7%，部分城市在去年同期低基數(shù)下同比表現(xiàn)增長(zhǎng)，但整體成交降幅仍較大。

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拿地總金額縮水51%

民企近乎“隱身”

現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備規(guī)模，將在很大程度上決定房企未來(lái)的銷(xiāo)售規(guī)模和市場(chǎng)份額。但在“活下去就是勝利”的當(dāng)下，絕大部分房企都在大幅收縮戰(zhàn)線。

中指院數(shù)據(jù)顯示，1~9 月，TOP100企業(yè)拿地總額1.05萬(wàn)億元，同比下降 51.2%。TOP100企業(yè)拿地門(mén)檻值為31億元，較上年同期下降23億元，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為43.5%。

從新增土地貨值來(lái)看，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展和招商蛇口占據(jù)榜單前3位。1~9 月，華潤(rùn)置地以累計(jì)新增土地貨值1897億元占據(jù)榜單第一；保利發(fā)展和招商蛇口緊隨其后，累計(jì)新增土地貨值規(guī)模分別為1785億元和1603億元。第四名和第五名分別是中海地產(chǎn)和建發(fā)房產(chǎn)。

在百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售榜單中，國(guó)企、央企背景房企與民營(yíng)房企座次差距愈發(fā)明顯，這點(diǎn)在拿地榜中更為明顯。拿地10強(qiáng)榜中，9席都被國(guó)企、央企背景房企占據(jù)，僅綠城中國(guó)入圍其中，綠城中國(guó)第一大股東亦是央企背景的中交集團(tuán)。

拿地十強(qiáng)房企，前9個(gè)月新增土地貨值共計(jì)1.2萬(wàn)億元，占百?gòu)?qiáng)企業(yè)新增土地貨值總額的 37.9%，也就是說(shuō)未來(lái)市場(chǎng)份額將越來(lái)越集中于極少數(shù)大房企手中。

龍湖集團(tuán)排在新增土地貨值榜第17名，前9個(gè)月共計(jì)新增土地貨值440億元。而排在其之上的是上海上鐵集團(tuán)、廣州地鐵、深圳地鐵集團(tuán)，

從布局城市等級(jí)來(lái)看，50 家代表性房企1~9 月在二線城市的投資面積占比最高，為 59.1%；從布局區(qū)域來(lái)看，企業(yè)熱衷于在長(zhǎng)三角拿地，占比達(dá)到 39.4%。其中，杭州、上海和長(zhǎng)沙位列代表房企拿地面積前三城市。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)評(píng)判稱(chēng)，今年上半年內(nèi)地民營(yíng)房企在銷(xiāo)售額和流動(dòng)性方面的表現(xiàn)日趨遜于國(guó)企同業(yè)，加劇中資房企信用狀況的分化態(tài)勢(shì)，并可能持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。民營(yíng)房企捉襟見(jiàn)肘的資金和流動(dòng)性狀況阻礙其在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)擴(kuò)張，但國(guó)有房企的擴(kuò)張卻未受影響，這將轉(zhuǎn)化為國(guó)有房企未來(lái)更強(qiáng)勁的銷(xiāo)售額和財(cái)務(wù)指標(biāo)。

責(zé)任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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