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(資料圖)

中國到底有多少房子？夠不夠我們住？

有多少房子，是買了不住的空置房？

為什么房子明明那么多，還有人前赴后繼的買房？是這些人傻嗎？

買房、租房、大城市、小城市，該怎么選擇？

先聊第一個問題。

前一段時間，國家統計局發布了《中國人口普查年鑒-2020》，其中，有基于七普調查的全國居住數據。

按住房間數劃分，全國擁有三間房的家庭戶最多，達到了1.46億戶。

河南平均每戶住房間數最多，4.21間。

上海最少，平均每戶2個房間。

我們的人均居住面積，達到了驚人的41.76平方米，平均每戶達到了111.18平方米。

注意，住房總量和居住面積統計，涵蓋的是城鎮所有住房。

一直以來，咱們計算房屋總量的方法都是“以人查房”，也就是透過統計問卷，來詢問家庭住房，借以推測人均居住面積。

但是，調查對象又不傻，很多人怕以后會出房產稅，少報面積。

還有各種小產權房、城中村、棚戶區，有的房東自己都不知道有多少面積。

按照他的計算方法，用“以房查房”的辦法測算，全國城鎮人均住房面積，達到了更高的44.9平米，城鎮存量住房達到了373億平方米。

這就能回答第一個問題了：

房子總量，少說有300多億平米，不管官方的、機構的統計，人均居住面積都在40平米以上，早就夠住了。

但這些數字，帶有一定的迷惑性。

原因是：平均。

涉及到財富、住房、資源這些數據，最怕的就是“平均”二字。

還是統計局年鑒數據，我國城市家庭人均居住面積是36.52平米，平均每戶92.17平米。

分區域看，北京人均33.41平米，上海只有30.58平米。

廣東最少，人均還不到30平米。

任澤平的數據更離譜，在全國336個城市中，既有73個城市人均住房建筑面積小于30平，也有46個城市人均住房建筑面積大于40平；

既有17個城市的套戶比小于1，也有51個城市的套戶比大于1.2。

所以，缺人的地方，不缺房子。缺房的地方，不缺人。

再聊第二個問題：有多少房子空置。

上面說了，大城市，比如省會城市、新一線城市、沿海GDP萬億城市、人口500萬以上或千萬以上的城市，住房是很緊張的。

按理說，空置率應該很低才對。

而三線以下城市，大家這幾年都有了共識，不厭其煩的、一遍遍的重復，小城市的房子沒價值之類的話。

幾百個地市，用模糊的二元思維，去劃分“好”或者“不好”，不夠嚴謹。

是的，小城市確實沒前途。

但這些年，冒出來的所謂大城市，人均居住面積少，不一定就代表空置率低。

參考一份機構研究院月5號發的報告。

基于從業3年以上、5萬名經紀人的調研，將3個月以上無人居住的住房定義為“空置住房”，并對不同小區的空置戶數、小區總戶數分別加總。

再結合平臺的二手房成交，統計國內28個城市的3萬個小區，設定空置戶數/總戶數，也就是所謂的城市住房空置率。

空置率低于5%，需求旺盛。

5%—10%之間，還算合理。

高于10%，住房供給過剩，有庫存的積壓風險。

調查結果是：

1，28個大中城市平均住房空置率是12%。

2，一線平均7%，二線12%，三線16%。

3，全國只有深圳、北京、上海這個三個城市，低于7%。

南昌、廊坊、佛山、重慶空置率都超過了15%。

不同城市，住房空置率差異的原因，出在哪？

老齡化、購房門檻、房齡、炒房，都有影響。

比如，南通老齡人口占比是23%，空置率是15%；

重慶老齡人口占比17%，空置率也達到了17%。

年紀越老，好多事都看開了，只能靠退休金和積蓄，對大房子、好房子沒那么強的追求。

反過來，像深圳這種年輕人多的城市，空置率就比較低。

上海雖然老齡化程度也非常高，但年輕人一直流入，住房還是緊張的。

還有炒房的原因。

社科院的緯房大數據統計了截止2020年的房價跌幅。

廊坊最高房價時點，出現在2017年4月，截至2020年10月，房價跌幅達到46.9%，幾乎腰斬。

比較典型的，是有北京睡城之稱的燕郊。

2015-2017年，燕郊暴漲兩倍逼近4萬，后來調控收緊，跌得一地雞毛，大量炒房客套牢甚至斷供，買了不住又沒人接盤，空置率當然高了。

南昌之所以排第一，主要還是人口流入跟不上城市擴張的原因。

江西本來存在感就不強，七普南昌人口是625萬人，跟六普相比增加了121.24萬人，但總量一直上不去。

南昌這些年，新區又開發得太多，2020年統計年鑒顯示，十年間，南昌市區面積從212平方公里擴大為366平方公里，增長72.6%。

鄭州和武漢，雖然新區開發得更多，但至少有一千多萬常住人口撐著，空置率沒那么難看。

還有，京滬深購房和持有門檻太高，租金也最貴。

這些城市，大部分的房產買賣，都屬于二手房存量交易。

這一類房子，大多數都分布在市區，房齡比較老，也不缺租房的年輕人，恰恰是做調查的中介門店，分布最密集的區域，所以空置率顯得比較低。

我覺得，這份報告，還算靠譜，畢竟有自己的調查方法。

住房空置率這東西，根本就沒有一個權威的標準和數據。

原住建部副部長仇保興說，部分三四線城市空置率已經達到了70%，哪怕北京空置率也將近20%。

原中財辦副主任楊偉民說，從用電量測算，農村房屋空置率14%左右，三四線城市為13.9%，一二線城市平均為11.9%。

中國房地產報在2015年發布了一份《全國城市住房市場調查報告》，認為中國住房空置率整體低于30%，一線城市住房空置率22%，二線城市24%，三四線城市為26%。

關鍵是，怎么界定空置？

靠電表、水表走動多少？

還是靠居委會大媽日夜不停地巡視？

年輕人老家有房，北上廣只能租房，平時沒人住，這難道也算空置？

包括這份5萬名中介調查的報告，也有很大的局限性。

市區的中介門店多，新房供應少，肯定沒多少空置的。

遠郊房多人少，房齡5年以內的，很多連房本都沒有。

沒有房屋買賣，就沒多少中介參與調查，這些最容易發生空置的區域又被忽視了。

總之，空置率這個東西，不能太較真。

不要天天只盯著老家小城市挑毛病。

網上吹噓的人口、高架、地鐵、規劃，日新月異的大城市，也在更高層級的鄙視鏈里掙扎。

再來回答后面的問題：

房子蓋了這么多，空置的也不少，為什么還有那么多人想買房？我們該怎么選擇自己的生活方式？

這就看大家怎么理解房子了。

反正怎么都是住，三梯十六戶也是住，幾十年的家屬院也能住，人車不分流、亂停亂放、沒人打掃樓道也能住。

我記得原來跟大家聊過一句話，叫“剛需向下，改善向上”。

我們當然不缺房子，缺的是，是那些被欲望推著前進、跟別人攀比的好房子。

統計年鑒里有一個視角：

電梯。

在中國，只有19.7%的家庭住房有電梯。

像上海、東北這些城鎮化比較早，老房子比較多的地區，電梯房比例都比較小。

上海電梯房只有37%，黑龍江、吉林只有25.9%和29.1%，遼寧也只有32.7%。

再舉個例子，大家看一個城市的二手房分布，按條件挨個做篩選。

拿鄭州來說吧，掛牌量是8萬多套，猛一看真是不少。

如果只看中心城區，不看下面的縣市，還剩6萬多套。

選房齡15年以內的，還剩3萬5000多套。

選有集中供暖的小區，還剩兩萬六千套。

選90-140平，三室的房子，小三房或大三房，篩一遍之后，符合條件的掛牌房源，只剩4371套。

注意，這還沒有要求臨近地鐵、品牌物業、外立面、容積率這些東西。

一千多萬常住人口的城市，主城區，15年以內房齡，小三房，帶電梯暖氣，完全是主流剛需置業的標準。

這些條件，過分嗎？

一點都不過分。

想在大城市住上一套正常的房子，很難。

結論就是：

1，總量不缺，結構上缺。

2，炒房子的人不缺，住房子的人缺。

3，老房子不缺，好房子缺。

最后，結合今天聊到的總量、居住面積、空置率、房子的差異，跟大家聊聊，我對不同生活方式的看法。

藍白始終覺得，房子不重要，圈子、工作、家庭才重要。

大城市就算人均居住面積少，可空置率高的地方，同樣一抓一大把。

炒房的人是不少，對好房子的需求也不少，關鍵是調整自己的預期。

第一類，如果你剛畢業，手里積蓄不多。

父母在老家把工作、房子安排的明明白白，女朋友也愿意跟你回去。

早晚要回老家的話，租房更好。

第二類，沒有自己的目標，不想回老家，也不知道以后在哪里生活，家里給不了多少支持。

那就先提高收入和技能，不要被錢生錢、資產配置、稀缺性這些宏大的詞匯迷惑。

真正能稀釋通脹的，是剛需的收入增速，而不是某處潛力爆棚的房產。

第三類，如果早就有買房的想法，想在大城市落戶生根。

那就抓緊時間看房，二手房看幾百套，主城區新房全踩一遍。

有限購的城市，先把社保、個稅的房票準備好，養成記賬和算賬的習慣。

對一個城市的利率、首付、地段、戶型、開發商、庫存分布，要做好功課。

在預算有限的前提下，沒有既要、又要、更要、還要的美事。

人生，就是一個不斷做取舍的過程。

在大城市擠地鐵長見識本領，在小城市天天啤酒燒烤，沒有優劣之分。

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