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文｜盒飯財經，作者 |?趙晉杰，編輯 |?王靖

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卸任董事長當天，剛做完一次眼部手術、還在等待第二次手術時間的吳亞軍，戴著一副黑色墨鏡出席了龍湖集團內部的合伙人大會，坦陳自己的身體最近出了一些狀況，除了眼睛之外，過去一段時間還總是心跳過速，“到現在還沒有完全查到原因。所以我覺得我再往下工作的話可能也不太合適了，過去幾個月也經過休整，但是我覺得沒有調整好。”

根據近日龍湖集團發布的公告，創始人吳亞軍因個人年齡和身體原因卸任集團董事長，但會以戰略發展顧問的身份繼續關注和支持公司。

雖然推動這場一把手權力交接的直接誘因是身體狀況，但對吳亞軍來說，尋找接班人的過程早在11年前就開始了。

2011年卸任龍湖集團CEO后，吳亞軍從兩個方面持續強化公司的治理結構，以實現“去家族化”，即大力引進外部高管和培養提拔內部“仕官生”。

接過吳亞軍指揮棒，集董事長、CEO于一身的陳序平，正是“仕官生”出身。2008年清華大學碩士畢業后，陳序平以“仕官生”身份加入龍湖集團，歷任工程經理、項目總經理、地區公司總經理及集團地產航道總經理。今年3月，陳序平接替邵明曉出任集團CEO，7個月后，再次接替吳亞軍成為集團新一任董事長。

為了建立全國人才招聘發展體系，2004，吳亞軍在龍湖啟動“仕官生”校招計劃，以精英招聘的理念，從國內外一流高校吸納優秀應屆畢業生。為給龍湖挑選出合格的中高層管理人才，吳亞軍早年間還會特意抽出時間面試每一名“仕官生”。財報資料顯示，目前龍湖高管團隊中“仕官生”比例達到20%。

在吳亞軍看來，仕官生制度，幫助龍湖完成了內部管理人才的自我輸血，從機制上解決了人才焦慮問題。

憑借對優秀人才的發掘和市場機遇的把控，過去近30年間，吳亞軍帶領龍湖從重慶一隅之地，逐漸成長為輻射全國、年營收超千億元的房企巨頭，綠城集團創始人宋衛平曾評價稱，“做品質全國比我們做得好的地產公司最多只有一家半家，這一家呢就是龍湖，另外半家是星河灣。吳亞軍有男人氣魄，又有女人的細膩，我不吝嗇把溢美之詞送給她。”

不過，缺失吳亞軍氣魄和細膩后的龍湖，面對當前中國房地產市場的低迷行情，在陳序平帶領下還能順利穿越下行周期嗎？

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創辦龍湖之前，吳亞軍做過技術工人，還當過報社記者、編輯。

1964年，吳亞軍出生在重慶一個小縣城里，因為母親是裁縫的緣故，她跟著學會了一手做衣服的手藝。1980年，吳亞軍考入西北工業大學導航工程系，出于英語可能會對未來職場有幫助的心理，她利用業余時間報了一個口語培訓班。

上述兩項技能果然在吳亞軍參加工作后發揮了重要作用。1986年，吳亞軍畢業工作2年的重慶前衛儀表廠因為引進國外先進技術，需要與德國企業談判，在廠領導為接待人員發愁時，時年22歲的技術工人吳亞軍毛遂自薦，在德國企業代表來訪那天，吳亞軍穿著自己做的旗袍，講著一口流利的英語，順利完成了翻譯和接待工作。

當時，同吳亞軍一起被分配到重慶前衛儀表廠的大學生共有11名。因為能力出眾，廠里安排吳亞軍兼任廠電大兼職教師，每月到手工資100多元，吳亞軍成了那個年代的“金領”，周圍人也都開始稱呼她吳老師，這個稱呼一直延續到了龍湖時代。龍湖內部員工守則上有一條寫道：內部員工之間，能不叫“總”就不叫“總”。

在重慶前衛儀表廠工作4年后，隨著市場經濟漸行漸深，有了更多選擇的吳亞軍，于1988年主動應聘《中國市容報》，該報主辦單位是建設部城建司及重慶市建委。

通過這份媒體工作，吳亞軍不僅借助拉畫冊出版的活兒，賺到了人生第一桶金，而且還在房產、建材領域積累起不少有益資源。

促使吳亞軍想要進軍房地產開發的誘因，來自其第一次在重慶買房的經歷。當時入手的那套房子不僅交房延期了1年，而且入住1年多后房子還沒有通上天然氣，導致吳亞軍在用電高峰的夏季，做飯時都不敢同時打開電磁爐和空調，否則家里就會因為電壓負荷而跳閘。

在吳亞軍回憶中，那套房子的設計也充斥著不合理，客廳沒有窗戶、采光差，電梯經常出故障，使得她不得不常常爬樓梯回家。

“如果有一天我做開發商，蓋的房子一定不會這么差。”吳亞軍開始憧憬進軍房地產行業的發展空間。

說干就干，1993年，懷揣自己賺到的第一桶金，吳亞軍從報社辭職成立重慶佳辰經濟文化發展有限公司，注冊資本200萬元，專做進口建材生意，中國市容報社、重慶亞泰工貿發展公司、吳亞軍丈夫蔡奎、吳亞軍母親各出資50萬元。

蔡奎，畢業于南京航空航天大學通訊專業，在深圳通過炒股賺了人生第一桶金，于1993年創辦重慶亞泰工貿發展公司，涉及快速充電器的開發。據《香港信報》報道，兩人是因吳亞軍一次采訪報道結緣。

1995年，吳亞軍的重慶佳辰經濟文化發展有限公司與中建科合作，成立重慶中建科置業有限公司（即龍湖地產前身），正式涉足房地產。蔡奎關停自己的生意，從深圳回到重慶，與妻子吳亞軍一起創業。

02

作為房地產開發門外漢，沒有專業經驗的吳亞軍特意趕往深圳，向時任萬科董事長兼CEO的王石取經，善于向其他公司學習，成為外界不少人對吳亞軍的印象之一。

同王石一樣，吳亞軍也勇敢抓住了自己進軍房地產的首個機遇。當時，建設部和國家科委正在全國推行“2000年小康住宅科技示范區”樣板項目，一些業內人士擔憂頂著“科技示范項目”標簽的樓盤，會出現賠本賺吆喝的情況，響應者寥寥。

吳亞軍則抓住機會，對龍湖地產的第一個項目——重慶龍湖南苑住宅小區的建筑質量、景觀配套、物業管理等方面提出了高要求，最終龍湖南苑被定為重慶“小康住宅科技示范區”，順利幫助龍湖在重慶人中豎起了地產開發標桿的認知。

1999年，龍湖地產第二個項目龍湖西苑銷售時，一度出現重慶市民通宵排號景觀，近兩千套房源一年內售罄，被當時媒體稱之為“房子賣得比白菜都快”。

躊躇滿志的吳亞軍直接喊出了“5年領軍重慶地產、10年影響國內地產”的目標。及至2005年，龍湖地產年營銷額達到20億元，排名重慶第一。

同年，龍湖地產進入北京，開啟全國化布局，并在2009年登陸香港聯合交易所。與吳亞軍當年兩大目標一起實現的，還有吳亞軍、蔡奎夫婦的財富自由夢。當年，吳亞軍憑借273億元身價，超過碧桂園楊惠妍，首次登頂中國女首富。

但在財富暴增之后，吳亞軍的家庭卻亮起了紅燈。2012年，吳亞軍蟬聯中國女首富后，龍湖地產發出公告，宣布吳亞軍和蔡奎以和平、友好的方式解除了婚約關系。

據《香港信報》報道，吳亞軍給了丈夫200億港元分手費。也正是因為這場天價離婚，在中國女首富位置上待了一個月的吳亞軍，很快被楊惠妍擠了下去。

不過，這場離婚反而強化了吳亞軍對龍湖的掌控力度。根據雙方離婚協議，蔡奎不再參與企業經營，未來只根據占有股權享有分紅權。為避免龍湖股權落在第三方之手，蔡奎還簽署了相關協議書，讓吳亞軍代為掌管股票投票權。

蔡奎并非吳亞軍推行“去家族化”治理方針中排出管理層的第一人。早在2003年，吳亞軍就為此趕走過蔡奎的妹妹。當時，面對丈夫的爭執，吳亞軍解釋道，自己出錢送小姑子去讀大學的前提就是，畢業之后不能再回公司。龍湖上市的2009年，為了進一步減少家族企業色彩，吳亞軍讓蔡奎辭任公司副董事長職務。

當龍湖管理層中其他家族成員全部離開后，吳亞軍開始考慮接班人選問題，同王石一樣，在2011年8月，選擇先行辭任CEO，繼續以公司董事長的身份篩選合格接班人。

為此，善于學習的吳亞軍先后參觀了小米和美的。在小米，吳亞軍聽雷軍講述了小米模式和創新發展經驗。從小米歸來后的2017年，吳亞軍在龍湖試行合伙人制度，合伙人根據每年業績獲得股權和現金激勵。

美的的收獲對吳亞軍感觸更深。據《21世紀經濟報道》消息，2019年9月，吳亞軍帶隊去美的交流，當時何享健已經將權力交接給方洪波運行了7年，“在何享健60歲把企業交給方洪波的時候，其實他的兒子何劍鋒已經成年了，但他并沒有交給孩子，而是交給了畢業后就到了美的的方洪波。”在吳亞軍看來，當時中國第一批創業者交接的時候往往都是二代接班，何享健的做法稱得上十分另類。

跟美的交流后，吳亞軍將接班人選開始推進到實踐階段，這才有了合伙人大會上吳亞軍自信的表態，稱“這個過程已經經歷了三、四年的安排，對于我和管理團隊高層來講，也不算突兀，大家心里是有準備的。”

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從吳亞軍手中接班的陳序平，眼下正迎來上任以后的第一個大考。

外部房地產市場景氣度持續低迷。國家統計局發布的相關數據顯示，1-9月份，全國房地產開發投資103559億元，同比下降8.0%；商品房銷售額99380億元，同比下降26.3%。

越來越多曾經煊赫一時的房地產開發商遭遇資金鏈危機。

上海易居房地產研究院發布的《2022中國房企品牌價值50強》中，50強榜單變動率達50%，較上年大幅上升36%。其中，2021年還曾位列榜單第7、9、13、14的融創中國、世茂、陽光城和富力，均已消失。

2021年中期業績會議上，融創中國創始人孫宏斌還曾豪言：“融創現在是全中國最安全的房企，除了我們以外，都有可能暴雷”。到了今年5月，融創中國便因無法償還陸續到期的4筆美元債優先票據利息，而官宣違約。

頂著“豪宅教父”名頭的許榮茂，其創辦的世茂也因為債務陷入暴雷危機之中。7月份，世茂官宣公司已沒有能夠支付一筆高達10億美元到期優先票據的應付款。

龍湖自身也在遭遇規模和毛利的下降。今年上半年財報顯示，龍湖集團收入948億元，同比增長56.4%；凈利潤65.5億元，同比增長6.1%，但增速同比下滑了11%。同時，上半年毛利率同比下降6.4%。

二級市場直接給出了自己的反饋。截至10月28日收盤，龍湖股價為13.12港元/股，相比去年3月歷史最高點50.34港元/股，期間累計跌幅超七成，市值蒸發超過2300億港元。

剛剛過去的8月份，龍湖集團還突遇一波股債雙殺，因受商票逾期傳言影響，當天公司市值蒸發超過200億元。

面對股價暴跌和外界傳聞，吳亞軍不得不帶領管理層緊急召開臨時溝通會，對外表態稱，一切都是“市場驚慌導致的，企業根本沒出任何狀況。”

對于如何看待一家公司的成長性，吳亞軍曾對外給出過自己的理解：“成為一個穿越周期的公司，最終就會做大。我曾經去向中國香港、日本的大公司取經，老板們送給我的告誡都是：只要持續活著，公司就會做大。”

現在，帶領龍湖穿越新一輪周期的重擔，由吳亞軍變成了陳序平。

參考資料：

1.《吳亞軍把自己做沒了》經濟觀察網

2.《龍湖地產吳亞軍：從女記者到女首富》時代周報

3.《龍湖獲35億港元銀團貸，吳亞軍找到了“碎謠”方法論？》野馬財經

4.《女首富吳亞軍：男人氣魄女人細膩》中國企業家網

5.《獨家專訪吳亞軍：退休后把龍湖交給職業經理人，是很美好的事》八地談房

標簽： 吳亞軍潛入湖底 龍湖集團 重慶前衛儀表廠