隨著地產(chǎn)調控進入深水區(qū)，開發(fā)商們加速去杠桿，行業(yè)步入出清階段，房地產(chǎn)開始向制造業(yè)看齊。

利潤空間不斷壓縮，如何穩(wěn)定盈利能力成為市場關注的重點。

《國家金融報》聯(lián)合億翰智庫對企業(yè)表現(xiàn)進行了統(tǒng)計，相較此前的研究標的，今年的百強名單發(fā)生了不小的變化，部分民企的暴雷與收縮，讓地方城投有了更強的存在感，其和規(guī)模房企一起構筑了新的行業(yè)矩陣。

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國企央企降幅更大

2022年上半年，行業(yè)盈利繼續(xù)下滑，在此背景之下，國/央企也未能幸免，和民企一樣普遍利潤率承壓。

億翰數(shù)據(jù)顯示，TOP 100企業(yè)中，近70%企業(yè)毛利率下降，平均下降幅度達8.2個百分點，80%企業(yè)凈利潤率和歸母凈利潤率下降，平均下降幅度分別為7.5個百分點和7個百分點。

融資端的優(yōu)勢未能緩解國/央企盈利能力的下滑，其下降范圍和幅度甚至還略高于民企。以凈利潤率為例，TOP 100中82%的國/央企凈利潤率呈現(xiàn)下降，平均降幅達8%，而民企的對應指標則為78%和6.9%。

整體盈利表現(xiàn)來看，行業(yè)毛利潤率水平尚可，凈利潤率表現(xiàn)則堪憂。

TOP 100房企平均毛利潤率為27.6%，其中7成企業(yè)毛利潤率在20%及以上；對照凈利潤率來看，TOP 100企業(yè)平均凈利潤率為10.3%，僅3成企業(yè)該指標達到10%，TOP 100企業(yè)平均歸母凈利潤率為8.3%，僅25%企業(yè)該指標水平在10%以上，近10%企業(yè)歸母凈利潤率為虧損狀態(tài)。

即便盈利能力下行，部分企業(yè)的毛利率依然處于高位。例如珠光控股上半年毛利率達到80.1%，浦東金橋、陸家嘴、蘇寧環(huán)球、瑞安房地產(chǎn)、張江高科等也超過60%。

這部分企業(yè)大多規(guī)模較小，上半年營收排名在50名之外，高利潤率并不穩(wěn)定。

以瑞安房地產(chǎn)為例，上半年其毛利因為集團收入減少而同比下降43%至28.2億元，但毛利率卻由去年同期的41%上漲至64%，提高約23個百分點，主要是由于投資物業(yè)的毛利貢獻比例上升所致。

此外，物業(yè)公允值變動也是不少企業(yè)高利潤率的一大原因。

綠景中國和南京高科今年上半年營收分別為10.5億元和14.9億元，但其待售物業(yè)或投資物業(yè)公允值變動確認和投資收益分別達到23.1億元和13.8億元，因此這兩家利潤率水平前后年度出現(xiàn)大幅度波動，綠景中國上半年毛利率為41.6%，同比下降近6個百分點，南京高科則上升了6.3個百分點至27%。

即便如此，少數(shù)企業(yè)的高盈利水平依然無法掩蓋行業(yè)盈利下行的困境。困境原因與去年基本一致，2018年-2019年高價地項目進入結轉，在此基礎上資產(chǎn)和信用減值以及合聯(lián)營企業(yè)的投資收益下降也在一定程度上侵蝕企業(yè)凈利潤。

除此之外，億翰智庫還提出今年上半年兩個新的導致凈利潤率下滑的因素：一是由于部分企業(yè)營業(yè)收入出現(xiàn)大幅下降，三費費用與營業(yè)收入計入周期的錯配使得凈利潤率出現(xiàn)顯著地下降。上半年，縮表潮之下，華潤置地、美的置業(yè)、合生創(chuàng)展、旭輝控股、寶龍地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、大唐集團、祥生控股、合景泰富等多家房企營收出現(xiàn)下滑，其中時代中國上半年取得營收64.98億元，同比減少52.35%，瑞安房地產(chǎn)同比下滑63.14%，上坤地產(chǎn)和大發(fā)地產(chǎn)營收“縮水”更是超過80%。

二是上半年人民幣對美元貶值，也導致部分企業(yè)計提了不同規(guī)模的匯兌損失。這其中尤以美元債大戶影響深重，例如富力，匯率波動給其造成超過21億元的匯兌損失，雅居樂的匯兌損失也高達14.25億元，綠城中國、萬科集團、寶龍地產(chǎn)的匯兌損失也超過10億元，旭輝控股、遠洋集團、招商蛇口、美的置業(yè)、正榮集團也遭遇了數(shù)億元的匯兌損失。

未來的利潤

億翰智庫認為，短期行業(yè)盈利能力仍將承壓，2021年下半年以來企業(yè)拿地利潤空間逐步改善，此前利潤率不理想的項目將在未來1-3年內陸續(xù)結轉，加上市場緩慢調整和修復過程，短期行業(yè)毛利潤率和凈利潤率仍有下行壓力。

半年報業(yè)績會上美的置業(yè)坦言，在當前背景下毛利的提升依然較為困難，公司試圖通過對城市包括區(qū)域的整合及提升，進一步對沖毛利的下降以及費用的提升。“利潤王”中海也表示，未來一兩年毛利率和凈利潤率水平依然會承壓。

中期來看，穿越周期依然堅挺的企業(yè)將有望實現(xiàn)盈利能力的回升，億翰智庫給這些企業(yè)做了畫像，大致具備以下三個特點：

一是2021年下半年以來持續(xù)以低成本獲取優(yōu)質土儲。中期業(yè)績會上多家房企釋放了此類信息。

以龍湖為例，上半年龍湖獲取了17宗土地，其中5成零溢價，平均溢價率控制在5%。業(yè)績會上龍湖表示，土地市場未來很長一段時間都是機會，不少項目開發(fā)周期快，利潤也有保證，“5個月能開盤還能做到12％、13％的凈利和20％多的毛利，留一些現(xiàn)金去拿土地，能夠進一步提升盈利能力”。下半年以來龍湖在公開市場拿地加速，9、10兩個月其拿地11宗，合計投資超127億元。

此外，金茂也透露上半年拿的地的凈利率都在10%-15%以上。綠城表示今年上半年實際獲取的地塊凈利潤率近10%，比如北京一批次拿到的地塊利潤率接近10%，杭州一批次拿到的凈利潤率也接近9%，比內部的投資要求還高。

二是布局城市韌性好，降價銷售的壓力小，市場分化讓布局高能級城市已成為行業(yè)共識；三是企業(yè)本身品牌和口碑過硬，在競爭中能夠不以價格戰(zhàn)為主要手段。

記者? 孫婉秋 吳典 曾莞 劉一飛

編輯? 左宇

標簽： 房企尋路｜盈利的陣痛 凈利潤率 億翰智庫