目前，恢復樓市已不僅是政策調整方面的問題，而且是要著眼于更大的維度，在保證行業存續發展的基礎上考慮如何轉型，新的邏輯要顛覆過往的行業玩法和游戲規則，對房地產行業做出大的調整。

劉偉/發自北京

樓市持續筑底，即使是傳統旺季的10月也未能迎來奇跡。

(資料圖)

11月1日，10月份全國房企銷售排行榜發布。從TOP100房企的10月單月銷售規?？矗h比降低了2.6%，同比降幅相比9月份擴大3個百分點至28.4%。

從累計業績來看，TOP100房企1月~10月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在44%的水平。有業內人士表示，當前百強房企操盤金額同比降幅仍超4成，盡管降幅連續5個月收窄，但收窄幅度均未超過2個百分點，房企業績修復依舊乏力。

值得一提的是，今年以來，房地產相關政策已經在做相當大程度的調整，力求刺激樓市的活躍度，但收效并不明顯。與此同時，更多的房企開始出現資金鏈緊張的困局，使得樓市成交進一步受到不利影響。

市場出現分化局面

樓市成交數據下滑不是近期剛發生的，因此相關刺激政策此前已經落地。

最近兩個月以來，全國有超160個地區出臺政策超230條，政策主要涉及優化限購、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、發放購房補貼、降低限售年限等方面，部分城市將住房政策與生育、養老、租賃等相結合，持續完善政策工具箱。

不過，政策刺激似乎并未帶來多么明顯的樓市恢復效應。

整個10月份，TOP100房企單月實現銷售操盤金額5560.7億元，環比降低2.6%，降幅高于往年平均。同比降幅較9月擴大3個百分點至28.4%。累計業績來看，百強房企1月~10月銷售操盤金額的同比降幅達44%。

樓市成交額下滑的同時，也帶來房價的下跌。據中指研究院的統計，今年10月，百城新建住宅平均價格為16199元/平方米，環比下跌0.01%，連續4個月環比下跌，但跌幅較9月收窄0.01個百分點。同期，百城二手住宅平均價格為15945元/平方米，環比下跌0.16%，連續6個月環比下跌。

值得注意的是，在整體普跌的市場環境下已經有部分企業的業績出現逆勢上揚。2022年10月單月，業績環比增長和環比降低的百強房企分別占到近半數。

其中，TOP50房企表現優于行業整體，僅18家企業單月業績環比降低，且環比降幅多在30%以內。同時，10月中海、建發、華發的表現相對突出，單月業績環比增幅均高于30%。

不少國企開發商拋出多項營銷活動并加快去化，助力單月銷售額增長回正是一大原因。比如，招商蛇口9月銷售額當月同比增長50.1%，10月銷售額當月同比增長51.8%；華潤置地9月銷售額當月同比增長40.6%，10月銷售額當月同比增長36.6%，均實現連續兩個月的同比增長。

面對當前無法回避的房地產頹勢，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，企業應正視市場的壓力、積極研究新的營銷策略和打法，尤其是要對所在城市的購房政策應該有充足的認識和理解，只有這樣，才能增強對目前特殊市場的應對能力和駕馭能力。他認為，企業應主動在保交樓方面加大工作力度，這是恢復購房者信心的重要部分。

融資環境或將進一步改善

作為房企現金流的重要來源，持續低迷的銷售業績使得更多房企資金鏈的正常運行受到威脅。

10月31日，綠地控股公告稱，將對旗下2022年~2024年到期的9只美元債就展期事項發起同意征求。其中，2023年6月到期6.65%美元債展期一年，其余債券均展期兩年，展期期間票息不變。

此外，11月1日，曾多次獲得融資部門支持發行相關債券的旭輝控股集團也宣布，暫停支付境外債本息約4.14億美元；同日，上坤地產也發布內幕消息稱，公司未能豁免或延長契約所規定的強制贖回義務，導致產生票據條款項下的違約事件，該不付款事件導致公司2023年到期的13.5%優先票據出現交叉違約。

隨著更多企業被迫加入出險房企的行列，交織著政策、企業、融資、土地等多重問題的房地產市場將面臨更多的不確定性因素。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，一方面，近期由于房企債務風險不斷爆發，范圍擴大，導致金融機構出現了恐慌性的風險擔心，進而引發了針對民企的信用緊縮，導致民企資金鏈緊張，不得不降價促銷，且不拿地、不開工，反過來引發了行業全鏈條的收縮。

另一方面，房企暴雷、降價促銷和資金鏈緊張，也引發了居民不敢買民企的房子。因此，民企地產市場危機頻現，包括拿地、開工、交付、融資等等，已經到不可不救的地步了。

李宇嘉表示，近期，包括專項借款、紓困基金，A股融資，以及債券融資等，都開始好轉。特別是基于企業整體信用的債券融資，將給保交樓、債務償還帶來源頭活水。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，短期來看，市場恢復節奏仍取決于宏觀基本面修復程度、疫情防控效果和政策端優化力度等方面，若宏觀經濟穩定恢復、相關政策積極落地且多地疫情得到有效控制，購房者置業情緒有望逐步修復，四季度新房市場或逐漸企穩；若短期多地疫情反復態勢延續，嚴格的疫情防控舉措下，預計房地產市場企穩的時間還將繼續延后。

一位業內人士在受訪時稱，目前，恢復樓市已不僅是政策調整方面的問題，而且是要著眼于更大的維度，在保證行業存續發展的基礎上考慮如何轉型，新的邏輯要顛覆過往的行業玩法和游戲規則，對房地產行業做出大的調整。

審讀：戴士潮

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標簽： 房企10月銷售同比再下滑 四季度新房市場或企穩丨市場