本文來源：時代財經 作者：林心林

(資料圖)

李嘉誠家族囤地二十年的豪宅還在持續銷售。

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10月底，位于北京朝陽姚家園的"御翠園"項目開放售樓處，稱將于11月中下旬取證開盤，吹風價在10萬元/平方米起。

據時代財經了解，御翠園已于11月2日開啟驗資，根據意向購買的房源類型平層或聯排別墅，購房人須在自身賬戶存有50萬元或100萬元，同時還須提供購房人名下200萬元或800萬元的首付資金（含存款、理財、股票）證明。

御翠園是李嘉誠旗下內地房地產業務運作平臺和記黃埔所開發項目。項目所在的姚家園地塊由和記黃埔于2001年拿下，至今開發周期已長達21年，此次入市將是姚家園地塊的最后一期。根據項目銷售人員介紹，這也是和記黃埔在北京的最后一個項目。

不止御翠園，如今在北京、上海、廣州，李嘉誠家族仍有囤地時間十余年的樓盤在售，持續而緩慢地處理著內地的存貨。而距離李嘉誠家族上一次（2012年）在內地拿地，已經過了十年。

囤地21年，北京豪宅房價暴漲10倍

和記黃埔姚家園項目位于北京朝陽區姚家園路和青年路交匯處，屬于如今北京中央商務區東擴地帶，距離望京、國貿開車都僅需要二十分鐘，因此"有著CBD后花園"之稱。樓市板塊上則處于近年來日益崛起的朝青板塊，整體二手房交易量活躍。

不過，在21年前，位于北京東四環的姚家園還是一派冷清景象，少有買房者問津。李嘉誠卻看上這里。2001年，和記黃埔與北京市政府簽訂協議出讓協議，以7億元摘下總建筑面積達40萬平方米的姚家園地塊，樓面價約1750元/平方米。

根據彼時和記黃埔北京公司的相關高層對外宣稱，整個姚家園項目預計總投資30億元，分3至4期發展，將興建超過3000個住宅單位。不過，在拿地后的幾年內，項目一直遲遲沒有動工。

直到在2004年國土資源部"831土地大限"最后一日，和記黃埔才與北京相關部門簽訂姚家園地塊開工合同。

拿地4年后的2005年11月，項目一期項目逸翠園終于開盤，均價在9000元/平方米，相比樓面地價已溢價不少。彼時項目周邊的國美第一城、星河灣等樓盤早已入市，姚家園地塊所在的泛CBD、朝青板塊樓市正處于催熟狀態。

首期開盤獲利之后，李嘉誠繼續維持著慢開發的節奏。六年后，姚家園項目二期御翠尚府在2011年11月推出，成交均價漲至2.9萬元/平方米；彼時周邊姚家園以東的一宗住宅混合公建用地土拍樓面價為7648元/平米，約為和黃拿地價的4倍。

此后，整個姚家園項目歸為沉寂。

目前擬入市的御翠園是整個姚家園項目唯一未開發地塊，為逸翠園系列二期。最早于2014年，逸翠園二期進行過工程環評公示，并在2019年正式定名為"御翠園"，以純新盤短暫亮相過，但后續并沒有推進入市銷售。

近兩年，御翠園還一度陷入轉手的傳言。2020年，消息稱長江實業擬出售位于北京、上海的兩處物業，對應價值達500億元，分別為北京市朝陽區逸翠園二期項目以及上海普陀區高尚領域綜合體項目；此后，有市場傳言稱融創將接盤御翠園，不過未有后續。

如今，和記黃埔終于把御翠園推出市場，房源類型包括平層住宅、聯排別墅，均是毛坯房，共計1024套房源，吹風價在10萬元/平方米左右。根據面積段，平層總價預計在1350萬元-1900萬元左右，聯排總價則預計在3500萬元-4800萬元。

對比逸翠園一期9.5萬元/平方米的二手掛牌價，御翠園的吹風價略高一些。一名北京朝青板塊的中介告訴時代財經，事實上2021年和記黃埔曾給住建委報出12萬元/平方米的均價，但由于價格比較高沒有被批準，今年重新申報預計單價在10萬元-11萬元/平方米。

該中介表示，近期售樓處已有不少客戶去詢盤。"這個項目可能會搶走一部分新盤中建宸園的客戶，中建宸園在五環外、御翠園在五環內，配套成熟而且是準現房，對于兩三千萬預算的買家來說有一定吸引力。"

不過，該中介也提到，由于項目開發周期較久，產權使用權可能縮短，加上是毛坯交房、戶型有一定滯后性，有些買家可能也會有所顧慮。

對于和記黃埔來說，"囤地"21年，該項目最新吹風價達到10萬元/平方米，已經比當年1750元/平方米的拿地價格增長了超50倍；同時，銷售均價也比2005年首期推出9000元/平方米漲了10倍。

內地6個項目在售，近十年未拿地

最早一批進入區域開發、最后一個開盤，等待房價上漲周期到來再將項目推向市場，從而坐享土地升值溢價，這樣的開發節奏讓李嘉誠家族賺得盆滿缽滿，也引來了不少爭議。

在2012年，北京和黃姚家園項目便被指出變相囤地，而當年業績會上，李嘉誠就外界對公司在內地"囤地"的指責做出回應，表示集團并無在內地囤地，"沒有一個項目不是希望能加快開工。"

但縱觀李嘉誠在內地的三四十個項目中，基本上開發周期都很漫長，少則三五年，多則二十年有余。在房地產發展的黃金周期中，這種囤地捂盤模式屢試不爽。

除了北京姚家園項目，如今長實系在廣州、上海等一線城市仍有一些開發周期長達二十年的項目在緩慢推售。

以上海真如"高·尚領域"項目為例，項目于2006年由長江實業以22億元底價摘得，折合樓面價3027元/平方米，是長實在內地投資最大的綜合體項目。

直到5年后，項目仍處于打樁階段，按項目周邊地塊價計算，彼時項目溢價率已達300%。囤地7年后，高·尚領域最終在2013年首次開盤推出行政公館；2019年才正式首推住宅項目領寓，均價在8.5萬元-9.5萬元/平方米。

目前，高·尚領域仍有住宅房源在售。據高·尚領域一名銷售人員稱，如今在售房源為底復即一樓帶地下室房源，單價11萬元-16萬元/平方米；住宅二手房的掛牌均價為12萬元-13萬元/平方米左右。

歷時16年的開發漫途，隨著上海土地價格上漲，真如板塊如今的樓面價已較長實項目拿地之初增長十余倍；而項目一手售價則較13年前拿地價格增長了超40倍。

如今仍在售的廣州逸翠莊園項目同樣如此，項目由和記黃埔開發，最早于2005年與廣州增城國土局簽訂了轉讓合同，平均樓面地價僅157元/平方米。

擱置六年后，項目才真正開始動工，直到2013年項目才入市開售，開盤價大約在8500元/平方米。截至2022年，規劃有12期之多的逸翠莊園只開發銷售到第3期，由于位處城郊，項目近兩年的價格漲幅并不大，目前在1.7萬元-2.7萬元/平方米；但若對比當年拿地成本，溢價則近百倍。

據長江實業半年報顯示，2022年長實系內地在售項目仍有6個，除了上海、廣州項目，還包括重慶御峰、東莞海逸豪庭、惠州瀧珀花園以及武漢觀湖園，可售樓面面積約578.25萬平方呎，折合約64萬平方米。上半年，長實累計已完成內地物業銷售74.36億元，同比去年降幅超五成。

長實在內地的土儲也處于"有出無進"的狀態，存貨持續減少。截至2022年半年報，長實集團擁有可開發土地儲備約7600萬平方呎，其中6700萬平方呎位于內地，占比88%。

而長實系上一次在內地公開市場拿地，已經是2012年12月和記黃埔以2320萬元獲得武漢蔡甸區地塊。在經歷2010-2012年間最后一輪在內地擴張之后，長實幾乎已停止了內地拿地的步伐。

自2013年以來，長實系開始拋售內地房地產資產，包括廣州西城都薈廣場、北京三里屯地標盈科中心、上海陸家嘴"世紀匯"綜合體、大連西崗項目、成都南城都匯等等。

2022年5月，廣州首輪集中供地中，和記黃埔曾報名參與廣州市白云區空港大道的地塊，引來市場猜測李嘉誠將重回內地。但根據出價記錄，在華潤、龍湖、中海、保利等多家房企參與情況下，和記黃埔報價為底價23.6億元，此后再未出價。

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