“金融16條”之后，樓市再出利好政策。

銀保監會、住建部、人民銀行三部門11月14日發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》(下稱《通知》)，指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。

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《通知》指出，監管賬戶內資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度后，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金。商業銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

分析人士對記者表示，此次政策的出臺，能為優質房企緩解流動性壓力，對市場會起到一定的積極作用；同時，保函置換的預售監管資金可用于還債這一創新點將有助于房企化解多方面的問題。此外，政策從供需兩端同時發力，有利于穩定市場預期。

優質房企更受支持，或增加10%資金額度

《通知》要求，保函僅可用于置換依法合規設立的預售資金監管賬戶的監管額度內資金。置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。監管額度內資金撥付使用時，保函金額相應下調，確保監管賬戶內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產企業未向監管賬戶內補足差額資金，保函金額不得調整。此外，《通知》還要求商業銀行合理確定保函期限，確保與項目建設周期相匹配。

銀保監會表示，此次《通知》的發布和實施，將幫助優質房地產企業緩解流動性壓力，穩定房地產市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受證券時報記者采訪時分析表示，根據項目竣工和房屋銷售款之間的大致關系，此次置換出來的資金約占房屋銷售款10%的規模，也就意味著能為房企增加“房屋銷售款*10%”的資金額度。

“此次政策是預售資金監管方面的明顯放松政策，對于房企預售資金的盤活和改善流動性問題具有積極作用。”嚴躍進表示，一方面，該政策回應了近期部分房企抱怨預售資金監管過嚴，導致“資金拿不出”，進而造成銷售正常企業也開始遇到流動性的問題；另一方面，“這也意味著銀行保函制度置換預售資金的操作被正式認可”，嚴躍進介紹，過去此類做法是存在疑慮的，有些地方甚至不允許，此次銀保監會的定調，有助于各地工作的開展。

不過，中原地產首席分析師張大偉對記者表示，這一政策的直接影響不大，原因在于，只允許30%的資金波動，而且必須是銀行擔保，符合(條件)的企業數量不會太多，大部分集中在央國企和少數民企。

為何是30%？廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者分析表示，動用30%，再加上專項借款、紓困基金、配套融資，將未售乃至未開發的部分動起來、循環起來，源頭活水能四兩撥千斤，從而實現整個項目的循環。

資金用途創新：可蓋樓，可還債

對于可開展保函置換預售監管資金的商業銀行，《通知》也有明確要求——監管評級4級及以下或資產規模低于5000億元的商業銀行不得開展保函置換預售監管資金業務；商業銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯方的房地產企業出具保函置換預售監管資金；企業集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。

業務風險防范方面，銀保監會有關部門負責人接受媒體采訪時指出，商業銀行在出具保函置換預售監管資金時，要參照開發貸款授信標準，選擇經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業。同時，保函額度全額計入對房地產企業及其所屬集團的統一授信額度，要通過保證金、房地產企業反擔保以及其他增信措施，防范保函業務風險，按要求計提風險資本，提取風險準備。

該負責人指出，一旦出現墊付，出函銀行要及時向房地產企業采取追索措施，保全債權安全。墊付資金應足額計提撥備、真實分類，不得隱藏風險。

上述負責人介紹，房地產企業獲得商業銀行出具的保函后，向住房和城鄉建設部門請求釋放預售資金監管賬戶相應額度資金，監管賬戶行應配合住房和城鄉建設部門做好必要的審核工作。住房和城鄉建設部門研究同意后向監管賬戶行發出撥付指令，監管賬戶行根據住房和城鄉建設部門撥付指令做好資金撥付，并等額減少賬戶管理額度。

《通知》強調，在此過程中，房地產企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。同時，房地產企業要按約定承擔監管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

嚴躍進認為，在資金用途方面，此次政策有所突破和創新，“過去對于銀行保函置換預售資金的操作，更多是明確要用于工程建設，而此次增加了新用途即償還債務。這也有助于房企通過此類資金來更好地償還債務，有助于債務風險的更好化解。”

仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟也對記者表示，新規有利于處理好品牌房企資金緊張和償債壓力，項目停工和樓盤交付難，融資收緊和預售資金等監管政策變化帶來的多方面的問題。

利好房地產政策頻出，專家：供需兩端同步發力穩預期

張大偉指出：“最近房地產各種寬松政策越來越多，相比之前寬松的主要方向是傾斜購房者，降低購房者入市壓力，最近很多政策都開始寬松房企，穩定房企的現金流，政策開始救助房企的資金鏈。”

11月8日，銀行間市場交易商協會發布消息稱，為支持民營企業健康發展，在人民銀行的支持和指導下，交易商協會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。

11月13日，人民銀行、銀保監會已于日前印發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，也即“金融16條”。

嚴躍進表示，此次政策對于預售資金使用落實了更加寬松的政策，是“第二支箭”“金融16條”后的第三項重磅政策。

去年以來，面對諸多開發企業發生資金流動性問題，全國已有超110省市調整預售資金監管政策，或放松資金監管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項目建設資金安全。例如，北京去年11月就規定，房地產開發企業可憑非監管銀行出具的現金保函免除同等額度的監管資金。

展望后市，陳文靜認為，本次政策出臺后，各地的預售資金監管政策有望加快落地執行，為優質房企釋放更多資金流動性，但短期來看，政策效果或有限。

張大偉也持類似觀點，他指出，房地產市場當下的問題是購房者支付能力、對后市的信心等，最近的政策的確會對市場有一定的積極作用，但預計市場見底依然需要一段時間。

不過，陳文靜表示：“結合此前多個監管部門釋放的政策利好，房地產市場信心有望得到進一步提振，多個政策疊加也可以更好地發揮政策效果，下一步更重要的仍是要促進市場銷售企穩，唯有企業銷售回款得到明顯改善，才能使行業真正恢復平穩發展。”

李宇嘉認為，當前樓市供需兩端相互制約，實現保交樓和行業穩定，供需兩端要同步發力，相互扶持和穩定預期。

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