據中原地產研究院統計，截止到今年3月20日，今年全國已經有45個城市出手“救市”，算上2021年三四季度的，參與“救市”的城市或高達60個。“救市”手段可謂五花八門：提高公積金貸款額度、取消認房認貸、降首付比例至20%、發放真金白銀刺激買房等能用盡用了。

在眾多“救市”的城市中，哈爾濱堪稱是最亮眼的那個，因為到今天，哈爾濱已經贏下了兩個耀眼的“榮譽”：1、2021年度打響“救市”第一槍的城市；2、廢止樓市調控文件第一城。

3月23日，哈爾濱市人民政府官網發布了關于擬廢止《哈爾濱市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》文件的公示。主要內容是，擬廢止2018年出臺的樓市調控文件，廢止的調控措施包括實行區域性限售、提高公積金貸款條件、嚴格執行差別化的住房貸款、嚴格控制二套以上購房的首付和利率標準等。

哈爾濱廢止樓市調控文件，又一次“救市”，更被業內人士戲稱是“最爽救市”，同時開創了我國房地產“松綁調控”的歷史——哈爾濱之前，從來沒有哪個城市，一紙廢止令，就把此前的調控政令，全部廢除了。從公示來看，“廢止令”如果真的生效后哈爾濱的樓市可以說是對購房投資客是“極其友好的”：沒有限售、公積金貸款條件很寬松、信貸支持力度很大，尤其是二套及以上購房首付和利率標準大幅降低了。

為什么偏偏是哈爾濱？這就得從哈爾濱近幾年的表現說起了。

首先，房地產方面：根據統計局公布的數據，哈爾濱新房價格已連續七個月下跌。今年2月份，哈爾濱新建商品房銷售價格環比下降0.9%，同比下降3.8%；二手住宅價格環比下降1%，同比下降3.4%。

此外，根據房天下公布的數據，哈爾濱二手房價均價過去15個月幾乎一直在下跌（如上圖）。部分地區二手房跌幅甚至超過了15%。一些房齡超過二三十年的老舊小區，只需十萬元就可以購買兩室一廳。

除房價一直陰跌以往，哈爾濱還有一個非常嚴重的問題：廣義庫存全國排名第15。哈爾濱目前的廣義庫存大約在8000萬平方米左右，按照城區人口550萬計算，人均14.5平方米。是全國人均廣義庫存2.73平方米的5.3倍。

其次，人口方面：七普和六普數據顯示，2010年-2020年這10年時間，哈爾濱常住人口減少了62.6萬人。哈爾濱是東三省人口流失最多的六大城市之一。同時，哈爾濱還是內地27個省會城市里，過去十年人口流失第一省會城市。

此外不得不提的是，哈爾濱60歲及以上人口占比高達21.98%。按照國際標準，哈爾濱已經進入“深度老齡化”階段。這意味著哈爾濱不僅面臨人口流失的巨大壓力，同時還面臨老齡化進程加劇，人口活力不斷降低的尷尬境地。

更需要說明的是，近期網絡上一直有傳言“哈爾濱有降級”的可能——目前，哈爾濱城區常住人口只有550萬，尚屬于“特大城市”，未來一旦常住人口跌破500萬，哈爾濱則會降級為“大城市”。

再者，經濟增速方面，2021年哈爾濱GDP總量5352億，較2020年584億，增長5.5%。但哈爾濱的名義增速只有3.2%。因此，哈爾濱的經濟名義增速在全國重點50城中排名倒數第一。一言概之，哈爾濱曾經是我國十大城市和遠東最大的城市之一，作為曾經東北經濟的重要引擎，現在經濟增長非常乏力。

基于上述對哈爾濱房地產、人口、經濟等方面的分析，不難得出結論：哈爾濱之所以火急火燎地松綁調控“救市”，是無奈之舉。更是經濟穩增長、保就業的現實需要。換言之，地方主管單位，如果再不出臺刺激性政策，哈爾濱人口流失會更加嚴重，經濟增速也很難穩定，作為關乎國計民生的房地產業也面臨重大調整的風險。

人口流失第一省會，哈爾濱又“救市”了，這次是廢止樓市調控文件，釋放什么信號？

在房產專家劉博看來，釋放了三個重要信號：第一，作為全國省會城市，哈爾濱打響了“取消限售”的第一槍，具有極強的風向標意義。直白點說，哈爾濱在“松綁調控”的嘗試上，更進一步了。為什么是“取消限售”？因為這是活躍市場、加強樓市流動性的最好選擇。

如果后續哈爾濱的“救市”行為，未被禁止，則大概率會有其它省會或中心城市效仿。比如天津、濟南、大連、沈陽等。這幾個城市樓市的情況，實際上也不比哈爾濱強多少；

第二，從哈爾濱出臺開創性“救市”舉措來看，房地產對于地方而言，依然是核心支柱產業。它依然是肩負著經濟穩增長、吸引人口、帶動其它產業發展的重要工具。反過來說，房地產增長乏力，本質上也是經濟、人口、產業等因素動力不夠的表現。但我們也要清醒地意識到，房地產單純靠放松就能大幅反彈的時代已經過去了。尤其是人口流失嚴重、經濟動能疲軟的城市，一廂情愿地松綁調控，意義并不大。拯救樓市，最正確的做法應該是，提振經濟、復興產業、留住人口；

第三，樓市風向已經徹底轉向了，由2021年下半年的持續收緊，轉為適度放松。說白了，過去這一輪金融政策收緊導致的房地產增長乏力的局面，可以通過調整調控政策來扭轉。實際上，官方在工作報告中，早有定調：因城施策，促進房地產業良性循環，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。基于此來看，哈爾濱之所以敢為人先地大尺度松綁調控，其實就是典型的“因城施策”。

有人說，哈爾濱大尺度松綁調控，意味著市場很快會迎來反彈，這代表市場的底部已經出現了，現在是“抄底”的絕佳時機。對此，我們不敢茍同。我們一貫堅持的觀點是：一座城市是否值得投資，是否有購買的價值，取決于其人口、經濟、產業、資源等基本面。越是急著救市的城市，越說明市場行情差、底子差，這類城市投資一定要遠離。尤其是當前市場行情下，現在進場很可能是“高位接盤”，未來套你5年、10年都不奇怪。

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