作者 | 郭菲菲

出品 | 棱鏡·騰訊小滿工作室

經營5年后，龍湖長租公寓業務在2021年首次實現盈利。龍湖集團（HK.0960）2021年財報披露，該業務租金收入為22.3億元，同比增長23%，目前已開業10.6萬間，整體出租率為92.9%。

“租購并舉”政策引導下，開發商也在傳統住宅開發業務外，加碼長租公寓業務。在開發商長租公寓梯隊中，龍湖長租公寓品牌冠寓規模僅落后于萬科泊寓。后者在2021年上半年營收為13.19億元，規模為19.2萬間。

2021年，龍湖在內部將業務拓寬為六大主航道，包括地產開發、商業運營、長租公寓、智慧服務（物業）、房屋租售、房屋裝修。2022年1月，物業板塊分拆，申請赴港交所上市。

對此，3月25日，龍湖新晉首席執行官陳序平在業績會上表示，此前集團每年會把銷售回款的10%，投入商業等其他航道，現在隨著航道業務自身產生現金流，集團也在慢慢減少投入，其他航道業務也要回歸到生意邏輯，關注現金流及利潤。

從其核心業務地產開發來看，龍湖2021年合約銷售額為2900.9億元，較上年增長7.2%。陳序平將2022年合約銷售額目標定為3000億元，權益銷售額為2000億元左右。此外，龍湖天街等商業板塊的租金收入，則同比增長40%至81.5億元。

行業整體下行階段，龍湖是少數仍在擴張的民營房企。2021年，其斥資868億元，拿到122個項目，其中包括32個收并購項目。

陳序平表示，從去年9月以來，龍湖拿到的項目基本上都是底價成交，公司會圍繞著毛利率、凈利率、現金流回正周期這三個核心的底線指標，堅守自身投資原則。“因為一些高杠桿民企的出清，我們預判土地投資熱度，即使有短暫回升，也回不到去年上半年以前的那種動輒30%、50%的溢價率，這也有利于我們拿到價格更低的土地，幫助修復地產業務的毛利率。龍湖地產開發毛利率未來保持在20%左右，集團整體毛利率在25%。”

對于剛升任CEO不足一月的的80后陳序平，龍湖集團掌舵者吳亞軍在業績會上評價稱，他對公司業務理解、未來構想非常有系統性，慎言勤思，很有方向性，以及結果導向，因此，他是合適的CEO人選，相信他會用成績來回報公司。

另外，在債務規模方面，截止2021年末，龍湖有息負債為1920.7億元，一年內到期債務為145億元，在手現金為885.3億元，其中受限的預售監管資金規模為318.1億元，現金短債比為3.88倍，凈負債率為46.7%，在“三道紅線”指標中維持綠檔行列，其平均借貸成本僅為4.14%。

對此，龍湖首席財務官趙軼透露，今年剛性還款只有140多億，其中有99億是公司債，目前已經還了74億，還剩下70多億待還，“這是非常主動可控的”。

趙軼還表示，今年龍湖會主動地提前歸還300多億元的貸款或者別的負債，整個還款在400多億左右。雖然央行給了一些并購貸政策，但公司對所有負債都是統一管理，我們還是比較審慎，對于土地項目會積極看，對于平臺公司的收并購則尤其審慎。

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標簽： 棱鏡丨長租公寓去年首次盈利 龍湖稱債務可控 但對并購持