天天財(cái)經(jīng)獨(dú)家，速關(guān)注

4月10日，上海成交一套單價(jià)僅4333元/平方米的住宅！

除此套房源外，上海近期有多套1元起拍、總價(jià)幾十萬元、單價(jià)不足萬元的小戶型房源在網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺成交，相關(guān)消息引起不少潛在購房者關(guān)注和討論。

中國證券報(bào)記者從多位業(yè)內(nèi)人士處了解到，網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺上所展示的部分房源在價(jià)格和信貸等方面確有一定優(yōu)勢，但其總體風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)高于市場上的普通二手房，一般購房者很難規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)并做好善后事宜。

起拍價(jià)1元

阿里拍賣網(wǎng)顯示，4月10日成交的這套房源位于上海市崇明區(qū)，總價(jià)18.6萬元，建筑面積42.93平方米。戶型為兩居室一廳一衛(wèi)，南北朝向，位于總樓層4層的頂層。該房屋建于1984年，70年產(chǎn)權(quán)，裝修較為破舊，目前為空置狀態(tài)。

阿里拍賣網(wǎng)信息稱，該房屋擁有40%以上的綠化率的居住環(huán)境，出小區(qū)門數(shù)分鐘是生態(tài)大道、公交車站、鎮(zhèn)娛樂中心、超市、酒店、農(nóng)家樂、商店及公園等，距離規(guī)劃建設(shè)中的崇海大橋、高鐵、地鐵、上海第三機(jī)場都比較方便，附近還有旅游景區(qū)。

來源：阿里拍賣

從交易信息來看，該房屋起拍價(jià)格僅1元，保證金為3萬元，加價(jià)幅度為2000元或其整倍數(shù)，所有過戶稅費(fèi)由買方負(fù)責(zé)。

最終，有11人報(bào)名競拍，經(jīng)過54輪出價(jià)，該房屋以186001元的總價(jià)成交，整個(gè)過程有5892次圍觀。

值得注意的是，這套低價(jià)房源并非個(gè)例。上海市還有多套遠(yuǎn)郊地區(qū)房屋低價(jià)成交，主要分布在崇明區(qū)、金山區(qū)等，不少房源同樣設(shè)置僅1元的起拍價(jià)。

來源：阿里拍賣

普通購買者是否值得參與競拍此類房源呢？中國證券報(bào)記者從業(yè)內(nèi)人士處了解到，這些低價(jià)房源主要問題是位置較為偏遠(yuǎn)，對于在市區(qū)工作或生活的人士并不方便；且存在一些隱含風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)內(nèi)人士稱，拍賣分為司法拍賣和委托拍賣，其中司法拍賣房源即為“法拍房”，有司法機(jī)關(guān)參與；但委托拍賣房源則由網(wǎng)絡(luò)平臺和拍賣機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，容易引起一些潛在購房者混淆。華南某拍賣房投資者表示，一些房源缺乏流動性，不乏有拍賣平臺以低價(jià)甚至1元起拍等噱頭吸引眼球，相關(guān)利益方甚至委派人員偽裝成購房者，在出現(xiàn)真實(shí)購房者后，虛假出手進(jìn)行抬價(jià)。

具有一定優(yōu)勢

位于上海的法拍房中介公司“宅暢”負(fù)責(zé)人曹軍向中國證券報(bào)記者表示，相比普通二手房買賣，目前法拍房具有一定優(yōu)勢：首先是價(jià)格折扣，按照2021年數(shù)據(jù)，有約一半的房源可以拍到市場價(jià)的8.5折；其次是貸款方面，法拍房直接以成交價(jià)作為貸款依據(jù)，相比普通二手房采用相關(guān)部門指導(dǎo)價(jià)作為貸款依據(jù)，貸款成數(shù)有所提高。另外，一些稀缺房源，尤其是像湯臣一品、古北一號、中糧海景壹號等頂豪小區(qū)，普通二手房市場上并無掛牌，但此類房源卻可能出現(xiàn)在法拍房市場。

根據(jù)宅暢公司提供的數(shù)據(jù)，2022年3月，上海法拍住宅上拍113套，其中成交92套，流拍16套。分區(qū)域來看，外環(huán)外涉及區(qū)域比較大，成交套數(shù)44套；其次是中外環(huán)間成交20套，內(nèi)中環(huán)間與內(nèi)環(huán)內(nèi)持平成交14套。

92套成交房源中，以評估價(jià)作為參考數(shù)據(jù)，折價(jià)成交的占比71.7%；折價(jià)10%以上的房源占比26.1%；折價(jià)10%-20%的成交房源占比28.3%；折價(jià)20%-30%的成交房源占比8.7%；折價(jià)30%-40%占比6.5%；25套房源溢價(jià)成交，占比27.17%。

來源：宅暢

溢價(jià)房源中，一套位于陸家嘴的豪宅曾引起廣泛報(bào)道和關(guān)注。這套房屋建筑面積592.8平方米，所屬小區(qū)為中糧海景壹號，起拍價(jià)1.092億元，評估價(jià)1.5599億元。最終，該房屋以1.779億元成交，較起拍價(jià)溢價(jià)62.91%，成交單價(jià)約30.01萬元/平方米。（見本報(bào)此前報(bào)道30萬/平方米！上海一套法拍房1.78億成交，背后實(shí)控人被千萬懸賞，曾操縱A股公司股價(jià)）。華東某業(yè)內(nèi)人士稱，這套房源原為公司產(chǎn)權(quán)，除成交價(jià)外，還隱含有數(shù)千萬元的稅費(fèi)，單價(jià)之所以如此高，是因?yàn)槠涮幱诘囟蝺?yōu)良的頂豪小區(qū)，且其頂層復(fù)式戶型較為稀缺。

風(fēng)險(xiǎn)不可不防

多位業(yè)內(nèi)人士向中國證券報(bào)記者表示，法拍房“水很深”，普通購房者應(yīng)慎重考慮是否參與競買。

首要風(fēng)險(xiǎn)是“清場”問題，即購房者競得拍賣房產(chǎn)、完成過戶后，可能被原業(yè)主或租客以各種理由占有。有原房主在拍賣前與其親友簽下20年租約合同的情況，由于受“買賣不破租賃”的法規(guī)限制，相關(guān)問題難以解決。

其二是可能隱含高額稅費(fèi)。對于拍賣競得的房產(chǎn)，一般需要買方支付的常見費(fèi)用為契稅、個(gè)人所得稅（在一定條件下可免除）、印花稅以及一些水電和物業(yè)欠費(fèi)等。但是，不少房屋原本在公司名下，相比在個(gè)人名下的房屋，在過戶前，買方需繳費(fèi)土地增值稅、企業(yè)所得稅等，其中土地增值稅最高適用稅率為60%、最高速算扣除數(shù)為35%。

第三，部分拍賣機(jī)構(gòu)、執(zhí)行人或被執(zhí)行人為提高售價(jià)，存在私下“找托”抬升成交價(jià)格的行為。華中某業(yè)內(nèi)人士稱，平臺經(jīng)常會向其推送一些低價(jià)房源，但是，“等我一參與，總是有人來搶，最終成交價(jià)有時(shí)候遠(yuǎn)高于市場上的普通二手房”。

第四，部分法拍房存在產(chǎn)權(quán)瑕疵和質(zhì)量問題。一些法拍房可能原業(yè)主債務(wù)糾紛較多，房屋產(chǎn)權(quán)尚處于糾紛狀態(tài)并未得到解決。另一些法拍房處于查封狀態(tài)，或者存在無門鎖鑰匙狀態(tài)、有人占用等情況，競買人無法現(xiàn)場看房，房屋質(zhì)量問題難以把關(guān)。此外，還有法拍房可能發(fā)生過惡性事件。以上種種問題，都需要專業(yè)且詳盡的盡職調(diào)查才能了解清楚，普通購房者很難完全獲知并有效破解。

編輯：王寅

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