在行業資金面整體趨緊的情況下，房企境外發債規模大幅縮減，且融資成本有所上升。

雅居樂（03383.HK）日前公告稱，公司簽訂夾層融資協議，夾層貸款人同意向雅居樂方面提供本金總額最高為8.94億港元的夾層融資，年利率20%。

對于20%的融資利率，香頌資本執行董事沈萌對記者表示，“以當前的市場環境，地產商想從常規通道獲得融資比較困難，不得不尋求包括夾層貸款在內的另類方式，但融資成本會很高。”

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協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖告訴記者，今年房企到期債券的規模是去年的9-10倍，在目前環境下違約風險升高，此時節省利息成本已經不是關鍵，關鍵的是持續獲得融資。

“目前房企一年內到期債券余額為9500億元，其中海外債占比33.2%，境內償債壓力較大，今年7、8月為年內第二波償債高峰。”中指院一位研究員表示。

據悉，雅居樂此次簽訂的融資協議為其此前簽訂融資協議下的補充協議。2021年4月15日，雅居樂間接全資附屬公司富銳發展有限公司（作為借款方）、優先貸款人（作為原貸款方）及擔保代理（作為代理及擔保代理）簽訂優先融資協議，優先貸款人同意按年利率為HIBOR（香港銀行同業拆借利率）利率加1.4%向借款人提供本金總額最高為10.39億港元的定期貸款融資，為期24個月。

為延長融資時間，三方于近日簽訂優先融資協議補充協議，優先貸款人已同意將融資的最終到期日延長12個月至2024年4月15日，條件為融資金額將減至8.25億元，且利率將提高至HIBOR加2.9%，并同意簽署夾層融資協議及設立夾層擔保文件項下的擔保。

雅居樂集團表示，夾層貸款將用于撥支集團的一般營運資金，以及為集團的現有債務進行再融資。

而雅居樂只是一個縮影，民營房企融資成本普遍都在上升。

據克而瑞數據顯示，2022年5月100家典型房企新增債券類融資成本4.81%，環比上升1.55個百分點。其中境內融資成本3.73%，環比上升0.5個百分點；境外融資成本為10.38%，環比大幅提升了6.58個百分點，主要是由于中梁和大唐因為交換要約發行了3筆境外優先票據，且融資成本相對較高。

此外，6月8日，新湖中寶完成在境外發行總額1.5億美元的債券，票面年利率為11.0%，期限為36個月。而2021年新湖中寶加權平均融資成本為6.35%。

即便如此，今年以來民營房企融資仍面臨一定困境。上述中指院研究員表示，“5月境外債無新發行債券，僅有若干房企交換要約成功，存量債券獲得延期機會。”

“部分民企杠桿水平過高，財務安全度較差，資產質量及變現能力弱，導致融資渠道收窄，融資成本偏高。”一位房地產行業分析師稱，在多重因素影響下，目前海外融資渠道基本關閉，僅有若干優質企業尚能成功發行海外債。

黃立沖表示，目前市場上新發的房地產債大幅減少，按照債務管理邏輯，企業如果不能發新債償還舊債，或將引發債務違約，所以評級機構在近期調低了不少房企的評級。

據不完全統計，2021年下半年以來，三大國際評級機構穆迪、惠譽、標普接連下調受評房企評級或展望達250余次。今年5月房企評級調降潮仍在延續，據中信建投統計，5月共有24家主流房企信用評級或展望被調降42次。

近期，廣東省地產商會向相關部門提出關于促進房地產業平穩健康發展的意見和建議。其中建議，對基本面較好的房企及優質項目的融資、回款予以支持，降低融資成本，對已有負債延長還款期限，幫助其改善流動困境。

“整體看來，近日監管層對優質房企融資方面的利好較多，對債券發行、資產證券化等方面的合理融資需求都有支持，同時房貸的放松也有利于企業的回款，未來房企的融資環境有望改善。”上述分析師表示。

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