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作為房地產預售制的基石，“樓花”抵押逐漸被取消。

2022年7月13日，深圳司法局在官網公布了《深圳經濟特區不動產登記條例》（征求意見稿）（以下簡稱《登記條例》）。該征求意見稿的說明中提到，《登記條例》創新預告登記規定，取消“樓花”抵押，按照國家體例為預售商品房辦理抵押權預告登記。該《登記條例》從2017年開始起草，2021年12月17日進行過首次征求意見。

該登記條例的起草說明注明，“樓花抵押”的定義是為尚未竣工的在建建筑物辦理抵押權登記。換言之，“樓花”抵押即期房的抵押權登記。

北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴南方周末記者，“樓花”抵押中實施抵押的主體在期房出售前主要是開發商，期房售出并辦理按揭貸款時，實施主體則主要是購房人。

起草說明解釋，取消“樓花”抵押的原因在于，“我市現有樓花抵押與國家在建建筑物抵押權預告登記不同，無法數據匯交，無法統一規范管理”。根據中國不動產相關規定，在建建筑物僅能辦理抵押權預告登記，不能辦理抵押權登記（樓花抵押）。

南方周末記者以普通民眾身份致電深圳司法局了解到，“樓花”抵押轉為抵押權預告登記只是法律效力的區別，不意味著等到辦理正式抵押登記才開始還銀行貸款。老百姓在購房還貸上沒有變化，但對老百姓的權益會有更多保障。

“（深圳的）預告登記幾乎沒有實踐”

上個世紀90年代，香港的按揭制度傳入內地后，老百姓通過貸款可以購買房產。老百姓在支付規定的首期款后，將購買的期房（又稱為“樓花”）抵押給貸款銀行，辦理抵押登記作為還款擔保，由銀行支付剩余房款。“樓花”抵押制度應運而生。

最早在1997年建設部發布的規章中，就已提到“預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。在抵押人取得房產權屬證后，當事人需要在抵押人領取房產證后，重新辦理抵押登記”。

廣州金融行業法務人士徐莉、黃芳在發表的文章中談到，廣州作為全國最早銷售“樓花”的地區，在預售房產銷售中采用“抵押備案登記”的方式確立抵押權利，在實踐中，房管部門及法院一致認可其等同于抵押登記的法律效力。

2007年《物權法》公布實施，其第二十條規定已經明確提到“預告登記”。2008年，住建部頒布《房屋登記辦法》首次要求預售房產買賣及抵押要辦理買賣預告登記及抵押預告登記。

前述文章稱，廣州在2009年廢除了抵押備案登記制度，對所有未取得房地產權證的預售房產統一使用預告登記，但實施初期法院和房管部門仍認為預告登記等同于抵押登記。

《物權法》等相關法規的出臺，不代表著“樓花”抵押制度到此戛然而止。

登記案例的起草說明中提到，“由于我市一直按照《深圳經濟特區房地產登記條例》（簡稱“房地產登記條例”）對預售商品房進行樓花抵押，因此我市預告登記幾乎沒有實踐。”

南方周末記者查閱前述房地產登記條例關于抵押權登記相關條款。第四十一條提到，申請預購房地產抵押時，需提交房地產抵押登記申請書、購房者身份證明、抵押合同書。也就是說，深圳辦理抵押權登記不需要提供房產證。

南方周末記者咨詢深圳兩家銀行貸款經理了解到，深圳期房有的是辦理抵押登記，有的是抵押預告登記。

廣州一家銀行的貸款經理則向南方周末記者表示，廣州的銀行只要憑借抵押權預告登記即可放款，銀行放款后貸款人即開始按月還款，到收樓辦理正式房產證后，再轉為抵押權登記。

上海房產律師郭韌也向南方周末記者表示，辦理期房抵押權預告登記是全國大部分地區實際操作的模式，在上海按揭購買期房也是辦理抵押權預告登記。

銀行債權脫保風險提高

深圳取消“樓花”抵押意味著取消預售制？有專家提出，深圳此舉或是在預售制下取消“預貸”制度，購房者可以購買“樓花”，但要等拿到房產證時再辦理抵押登記，獲得銀行貸款，此時購房者才需要還供。

但受訪律師均否認了這一說法。郭韌認為，此次主要是進行了法律修正，更明確了期房屬于預告抵押登記，與取消預售制沒有關系。這一變化對購房者影響不大，也并非是指等期房變現房后再辦理抵押登記獲得銀行貸款。

“從征求意見稿的條例來看，沒有體現出購房人不能對期房申請貸款。”北京金訴律師事務所主任王玉臣對南方周末記者說。

王玉臣介紹，以往“樓花”抵押中開發商往往是獲益的，利用在建工程抵押融資，只要債權人同意，在符合一定條件后還可以實施商品房預售。預售后，如果開發商不能及時償還貸款，解除抵押，購房人所購買的房屋依然承載著抵押擔保，有的開發商甚至會瞞著購房人設立新的抵押。這對購房者極不公平。

值得注意的一點是，根據登記條例第九十二條所言，開發商辦理過抵押登記的在建建筑物，出售時開發商要一并辦理抵押權的注銷登記和期房預告登記。

由抵押權登記轉變為抵押權預告登記，僅兩字之差，區別在于物權效力的不同。

郭韌告訴南方周末記者，預告登記抵押下，如果房屋無法建設完成，銀行不一定能獲得優先受償權。一般銀行要求購房者進行期房抵押預告登記，同時會要求房地產企業對該購房人的貸款承擔擔保責任。

她補充，只有期房變成現房，符合條件后，預告登記抵押才能變更為正式的抵押權登記，這時開發商就不必再承擔擔保責任。抵押登記下，當購房者無法還供時，銀行才能就抵押房產拍賣變現后的價值享有優先受償權。

在部分司法實踐案例中，法院也通常認為設立抵押權預告登記，抵押權并未設立，權利人不能享有房屋的優先受償權。2016年2月最高人民法院頒布了《物權法司法解釋一》明確了《物權法》并未賦予抵押預告登記權利人對不動產本身享有優先權。

不難看出，期房的預告登記制度加大了銀行債權脫保的風險。尤其是購房者在辦理正式房產證后，怠于協助銀行辦理抵押登記。

王玉臣則表示，在實際操作中，很多城市并不關注對期房的抵押權預告登記與抵押權登記的差別，抵押權預告登記依然發揮著抵押登記的實際效力，“不然銀行怎么可能愿意提供貸款？”

南方周末記者 周小鈴 南方周末實習生 許愿 葉子怡

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