與合景悠活首席執(zhí)行官王建輝的對(duì)話，被安排在7月8日下午三點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行。三個(gè)小時(shí)前，王建輝剛剛結(jié)束南昌項(xiàng)目的調(diào)研工作，趕飛機(jī)回到廣州。“接受完這個(gè)采訪，下午四點(diǎn)我還要參加一個(gè)高管分享會(huì)。”

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加入合景悠活一個(gè)月有余，王建輝的行程被安排得相當(dāng)緊湊。“這段時(shí)間工作強(qiáng)度非常地大，除了頻繁參加電話會(huì)議，還要深入各個(gè)地方實(shí)地走訪，基本每天都從早上8點(diǎn)半工作到晚上11點(diǎn)。”王建輝半開玩笑告訴記者，入職以來(lái)，自己還沒(méi)在總部樓下吃過(guò)一頓飯。

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《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資訊監(jiān)測(cè)報(bào)告（2022年7月11日-2022年7月17日）》?

加入合景悠活之前，王建輝曾擔(dān)任千丁互聯(lián)高級(jí)副總裁、龍湖物業(yè)服務(wù)集團(tuán)總經(jīng)理、龍湖智慧服務(wù)集團(tuán)副總經(jīng)理。

“我是學(xué)工程管理出身，之前從事的工作也多是幫助傳統(tǒng)物業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。”王建輝說(shuō)，目前行業(yè)正面臨技術(shù)紅利、政策推動(dòng)和客戶期待三重時(shí)代契機(jī)。技術(shù)紅利是數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施加持物理空間、政策推動(dòng)意味著新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型、客戶期待指的是客戶需求變遷催生服務(wù)升級(jí)。

在王建輝看來(lái)，以上三個(gè)要素可以解決物業(yè)行業(yè)的成本、能力、競(jìng)爭(zhēng)和合規(guī)等挑戰(zhàn)，行業(yè)也需要借助數(shù)字化實(shí)現(xiàn)重生。

規(guī)模決定江湖地位

記者：過(guò)去幾年，物管企業(yè)幾乎都在沖規(guī)模，這里面的商業(yè)邏輯是什么？

王建輝：這是由行業(yè)特征決定的。物管企業(yè)本身會(huì)有很多固定人力成本支出，如果沒(méi)有一定的規(guī)模去分?jǐn)傔@些支出，那財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)就會(huì)很難看。原來(lái)我的預(yù)判是管理面積在200萬(wàn)平方米以下的公司基本都要虧損。企業(yè)規(guī)模越大，管理費(fèi)用所占比例就會(huì)越低。

所以你會(huì)看到，過(guò)去幾年大部分企業(yè)都在積極做收并購(gòu)，甚至?xí)霈F(xiàn)大魚吃大魚的案例。直到今天，物管行業(yè)依然還是這個(gè)共識(shí)：沒(méi)有規(guī)模就沒(méi)有未來(lái)的江湖地位。

聽起來(lái)物管行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)還是很激烈的。

王建輝：就競(jìng)爭(zhēng)程度來(lái)說(shuō)，個(gè)人覺(jué)得比地產(chǎn)還強(qiáng)。這也是物管行業(yè)的第二個(gè)特征，就是競(jìng)爭(zhēng)白熱化。首先物業(yè)管理權(quán)是可以變更的，如果企業(yè)做得不好，業(yè)委會(huì)就有權(quán)炒掉你，然后重新選擇物管公司。

其次在行業(yè)集體沖規(guī)模的大背景下，有很多企業(yè)會(huì)被兼并整合，這個(gè)過(guò)程也是非常白熱化的。再往前看，一旦龍湖智創(chuàng)生活、萬(wàn)物云、金地智慧服務(wù)這三家頭部物業(yè)公司完成上市，那么這個(gè)行業(yè)將會(huì)再次進(jìn)入到一個(gè)新的時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)格局也會(huì)發(fā)生新的變化。

記者：資本在這個(gè)過(guò)程中，起到了怎樣的作用？

王建輝：我常和業(yè)內(nèi)人士談?wù)摚瑸槭裁促Y本如此看好物管行業(yè)，并一度給予物管企業(yè)如此高的PE估值。

總結(jié)下來(lái)有4點(diǎn)體會(huì)，第一是物管行業(yè)能夠穿越經(jīng)濟(jì)周期，如果從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)講物管行業(yè)是具備預(yù)付費(fèi)的性質(zhì)，現(xiàn)金流非常穩(wěn)定。其次，資本市場(chǎng)是非常喜歡高增長(zhǎng)企業(yè)的，雖然目前物管企業(yè)規(guī)模很小，但規(guī)模和利潤(rùn)的增速特別快，而且這個(gè)行業(yè)的集中度還有很大的提升空間。再者，是科技化和數(shù)字化賦能，就是當(dāng)所有的行業(yè)都值得重新再做一遍的時(shí)候，資本對(duì)于物管這類傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型行業(yè)是有期待的，最典型的成功案例就是順豐。最后，是增值服務(wù)。

記者：增值服務(wù)，這幾乎是每家物管公司都會(huì)提到的重點(diǎn)發(fā)展板塊？

王建輝：沒(méi)錯(cuò)，我之前提到過(guò)一個(gè)數(shù)據(jù)，就是2020年中國(guó)物業(yè)管理費(fèi)的規(guī)模約1.2萬(wàn)億元，物業(yè)公司能做的社區(qū)增值服務(wù)約是1萬(wàn)億元，已和物業(yè)費(fèi)的規(guī)模相當(dāng)。而且在增值服務(wù)這塊，物管公司也有著先天獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，總結(jié)起來(lái)就是四個(gè)字，“近”“信”“熟”“省”。

記者：怎么理解這四個(gè)字？

王建輝：“近”的意思是，中國(guó)有句古話“遠(yuǎn)親不如近鄰”，物業(yè)工作人員每天都在現(xiàn)場(chǎng)，可以和社區(qū)的業(yè)主深度的互動(dòng)，今天很多物業(yè)可以提供24小時(shí)的服務(wù)電話，更加強(qiáng)化了這個(gè)優(yōu)勢(shì)。

“信”則是指，優(yōu)秀的物業(yè)公司對(duì)服務(wù)滿意度有考核，員工可以說(shuō)是盡心盡力的服務(wù)社區(qū)。這些服務(wù)換來(lái)了業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任，“有事兒找物業(yè)”意味著機(jī)會(huì)。“熟”就是物業(yè)員工常年與業(yè)主打交道，可以相對(duì)清楚、更好的提供服務(wù)。第四個(gè)是“省”，這里的“省”并不是一個(gè)貶義詞，是因?yàn)槲锕苁煜ば^(qū)和業(yè)主的情況，操作經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)會(huì)比其他企業(yè)有成本上的優(yōu)勢(shì)。

物管行業(yè)值得重新做一遍

記者：除了拼規(guī)模，物管企業(yè)新的競(jìng)爭(zhēng)賽道會(huì)是什么？

王建輝：數(shù)字化轉(zhuǎn)型。從1981年內(nèi)地首家物業(yè)公司成立，物管行業(yè)已經(jīng)走過(guò)了40余年，也亟需經(jīng)歷一些蛻變，而契機(jī)正是科技化和數(shù)字化的轉(zhuǎn)型。因?yàn)槲锕苄袠I(yè)能夠挖掘的潛力在過(guò)往企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中已經(jīng)被挖掘得差不多了，所以這個(gè)行業(yè)值得重新做一遍。

記者：能不能舉個(gè)例子，數(shù)字化如何影響物管行業(yè)？

王建輝：物管行業(yè)的核心痛點(diǎn)是什么?我剛加入物管行業(yè)的時(shí)候，認(rèn)為核心痛點(diǎn)只有一個(gè)，那就是高昂的人工成本。但其實(shí)還有一個(gè)高成本是一直被忽略的，那就是信息流的流轉(zhuǎn)成本。

舉個(gè)例子，在傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式下，當(dāng)業(yè)主有報(bào)事訴求，經(jīng)常是打物業(yè)前臺(tái)電話，前臺(tái)接到電話把業(yè)主的問(wèn)題和訴求記下來(lái)，之后轉(zhuǎn)給工程部的經(jīng)理，工程部的經(jīng)理再派單給維修的員工，但等到這個(gè)員工拿到記錄的單子過(guò)后，再到業(yè)主家上門服務(wù)的時(shí)候，可能時(shí)間已經(jīng)過(guò)去很久了，也可能信息都層層傳遞，失真了。這些信息流傳遞的時(shí)滯和衰減都是信息流的流轉(zhuǎn)成本。所以我早在2015年就提出一個(gè)觀點(diǎn)，即讓信息流零成本運(yùn)轉(zhuǎn)，是物管行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。

記者：如何能讓信息流零成本運(yùn)轉(zhuǎn)？

王建輝：移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和萬(wàn)物互聯(lián)給物管行業(yè)提供了這樣一個(gè)契機(jī)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是要打造一個(gè)打通業(yè)主端、員工端和設(shè)備設(shè)施端的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)及賦能平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息高效流轉(zhuǎn)。今天的科技完全能夠支撐這個(gè)邏輯。所以構(gòu)建這樣一個(gè)平臺(tái)是解決這些行業(yè)難題的關(guān)鍵。

記者：有數(shù)據(jù)支撐嗎？

王建輝：拿過(guò)往服務(wù)過(guò)的一家企業(yè)舉例，我們差不多用了三年時(shí)間把這家公司的管理面積翻了三倍，業(yè)主滿意度達(dá)到歷史最高值，員工離職率降到50%，員工敬業(yè)度和員工滿意度也大幅提升。因?yàn)楣臼钦嬲每萍既ヌ嵝А⑷ベx能員工。

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