錢江晚報·小時新聞記者樓肖桑蔣敏華

“先生，利率最低3.2%的銀行貸款需要嗎？”

(資料圖)

最近，推薦房屋抵押貸款、資金過橋的營銷電話又多了起來，貸款中介極為活躍。前幾年，這些貸款中介極力推薦房抵經(jīng)營貸，慫恿購房者拿這筆資金去搖新房，去炒房，而如今，他們又慫恿人們將高利率的房貸替換為利率較低的經(jīng)營貸。

顧名思義，經(jīng)營貸是用來幫助企業(yè)的，用于買房或者還房貸都是違規(guī)操作。一通通推銷電話的背后，究竟隱藏著哪些風(fēng)險？錢江晚報·小時新聞記者進(jìn)行了一番調(diào)查。

貸350萬元要付20萬元服務(wù)費和手續(xù)費

今年8月，錢江晚報·小時新聞曾報道過，選擇提前還貸的購房者比往年多不少。這其中，不乏有人通過抵押房產(chǎn)，將房貸“替換”為經(jīng)營貸。究其原因，是這些購房者買房時的利率較高，而如今經(jīng)營貸的利率較低，購房者先將按揭還清，再將房屋抵押，從而實現(xiàn)高利率向低利率的轉(zhuǎn)換。

事實上，名下沒有公司的普通購房者即使對經(jīng)營貸的低利率動心，也無法辦理這類業(yè)務(wù)。而貸款中介卻通過違規(guī)操作來包辦這一切，并收取高額的服務(wù)費。

本周二，錢江晚報·小時新聞記者以想辦經(jīng)營貸為由，約見了一家金融中介機(jī)構(gòu)。這家公司的辦公地點位于錢江新城的一幢寫字樓內(nèi)，在將近一個小時的溝通中，記者了解到，不論購房者名下是否有公司，貸款中介都能代辦經(jīng)營貸款，一般抵押額度可以達(dá)到房屋總價的七成，全部流程下來要收取抵押額4%~5%的服務(wù)費。

“我們會帶你去銀行拉征信、做評估，再給你掛靠一個公司，這樣就可以辦經(jīng)營貸了。并且這種掛靠是沒有痕跡的，天眼查、企查查這些App都查不到。”這家公司的一位中介人員透露，所謂的“掛靠”就是他們會安排一家公司，讓購房者和這家公司簽訂一份類似分紅的協(xié)議，以“暗股”的形式將材料提供給銀行，銀行會認(rèn)定購房者也是企業(yè)的經(jīng)營者之一，就可以辦理經(jīng)營貸。

此外，因為辦理經(jīng)營貸需要提前將現(xiàn)有的按揭還清再進(jìn)行抵押，如果購房者自有資金不夠，這家公司還提供“資金過橋”的服務(wù)，按照每天千分之一利息收取。該中介表示，還貸到抵押再到放款，整個流程基本上要兩周時間。

以一套總價500萬元的房屋為例，如果貸款350萬元，這家中介公司“過橋”再加上辦理抵押業(yè)務(wù)，差不多要收取20萬元的手續(xù)費和服務(wù)費。

中介表示，類似的業(yè)務(wù)他們已經(jīng)辦理過很多，并且服務(wù)費在經(jīng)營貸放下來后再支付，相應(yīng)條款也全部會在合同中寫明。

誘人的低利率背后

潛藏著諸多風(fēng)險

去年最高超過6%的房貸利率，通過貸款中介的違規(guī)操作，就能“替換”成3.5%左右的經(jīng)營貸利率，節(jié)省不少利息，的確能讓一些購房者動心。但是，這種做法其實潛藏著不少風(fēng)險。

首先，因為不同銀行的政策不同，中介往往會帶著購房者跑好幾家銀行去拉取個人征信，而在銀行眼中，這種行為是妥妥的減分項?！耙粋€人一個月內(nèi)查詢貸款審批類征信超過3次，銀行一般就不太愿意接他的業(yè)務(wù)了?！蹦吵巧绦泄ぷ魅藛T表示，這樣的情況說明這個人可能資質(zhì)存在問題，或者說想到處借錢，資金去向會有風(fēng)險。

其次，在中介“幫助”購房者獲取經(jīng)營貸資格的過程中，大部分中介的做法是為購房者包裝一個空殼公司，讓其成為公司法人或股東。然而，這樣的公司本就風(fēng)險極大，甚至有可能已經(jīng)存在巨大的債務(wù)風(fēng)險，購房者或許能成功辦理抵押，但卻不知自己已經(jīng)無形中背上了巨額債務(wù)。

此外，辦理經(jīng)營貸對公司流水也有要求，貸款中介為了包裝好空殼公司，還要制作假的財務(wù)報表等。記者在暗訪貸款中介時，對方表示如果想抵押500萬元，需偽造1000萬元的流水證明。

所以在辦理經(jīng)營貸時，購房者有可能“偷雞不成蝕把米”，甚至要承擔(dān)法律風(fēng)險。

更大的風(fēng)險在于，違規(guī)辦理經(jīng)營貸可能失敗，此時購房者若已經(jīng)向貸款中介借錢還掉了按揭，意味著變成欠貸款中介巨額債務(wù)。以500萬元為例，每天千分之一的利息，一天就是5000元。根據(jù)法律法規(guī)，借貸雙方約定的利率超過年利率36%，超過部分的利息約定無效。貸款中介設(shè)置的千分之一日息，正好卡在36%的年利率。

銀行稱嚴(yán)禁和中介合作

有工作人員因此被開除

當(dāng)記者質(zhì)疑5%的服務(wù)費過高時，中介隱晦地表示“現(xiàn)在找人辦事肯定要花錢”“我們也要向銀行的人打點”，意為購房者繳納的這筆服務(wù)費，有一些最終進(jìn)了銀行工作人員的口袋。

“一般來說銀行都不允許跟貸款中介合作。那些自稱和銀行有合作的中介，多半只是與銀行業(yè)務(wù)員個人之間存在某種合作關(guān)系，銀行是不認(rèn)的。”某銀行人士告訴錢江晚報·小時新聞記者，購房者接到這類電話一定要謹(jǐn)慎。

“我們是嚴(yán)禁和貸款中介合作的，之前有一個同事就因為和中介合作被開除了。”一位銀行的客戶經(jīng)理如此告訴記者。

在她看來，通過中介來辦理房抵貸業(yè)務(wù)，存在諸多風(fēng)險，“中介往往會夸大他們與銀行的合作關(guān)系，聲稱可以拿到極低的利率，或者可以幫助‘包裝’和‘洗白’以求順利通過貸款審核。可問題是，中介做的是一錘子買賣，后期如果抽查發(fā)現(xiàn)有問題，比如貸款客戶提供的流水造假或者名下并無真實經(jīng)營平臺，這時根本就找不到中介，即便找到了對方也不會認(rèn)賬，只能自己背鍋?！?/p>

即使成功辦理了經(jīng)營貸，也并非放款之后就萬事大吉，因為貸后往往還會有銀行自查和銀監(jiān)抽查。就比如去年曾有一段時間，銀監(jiān)部門要求各地嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，一些違規(guī)案例不斷浮出水面。這些遭查處的違規(guī)貸款客戶，都會被銀行要求提前還貸。

“如果貸款客戶虛構(gòu)貸款用途，或者在中介的幫助下提供了虛假的貸款材料，顯然涉嫌騙取貸款。在司法實踐中，以欺騙手段取得100萬元以上貸款，或者給金融機(jī)構(gòu)造成20萬元以上經(jīng)濟(jì)損失的，就有可能構(gòu)成騙取銀行貸款罪，刑期在3年以下。如果情節(jié)特別嚴(yán)重，騙取的貸款金額超過500萬元或者造成的經(jīng)濟(jì)損失超過100萬元的，刑期一般3年以上7年以下?！闭憬彩兰o(jì)律師事務(wù)所肖琳律師提醒說，違規(guī)辦理經(jīng)營貸的法律風(fēng)險很大，千萬別踩過界。

（來源：小時新聞）

標(biāo)簽： 貸款中介如何違規(guī)將房貸替換為經(jīng)營貸誘人的低利率背后