摘 要：當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些調(diào)整，央行配合有關(guān)部門和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了個人住房貸款利率和首付比例，支持剛性和改善性住房需求

文｜唐郡

【資料圖】

編輯｜張威 袁滿

11月21日，中國人民銀行（下稱“央行”）、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤政策措施落實工作。

會議指出，全國性商業(yè)銀行要增強(qiáng)責(zé)任擔(dān)當(dāng)，發(fā)揮“頭雁”作用，主動靠前發(fā)力。同時，會議強(qiáng)調(diào)，要全面落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，因城施策實施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，支持個人住房貸款合理需求，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期。用好民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）支持民營房企發(fā)債融資。完善保交樓專項借款新增配套融資的法律保障、監(jiān)管政策支持等，推動“保交樓”工作加快落實，維護(hù)住房消費者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

同日，央行行長易綱在2022年金融街論壇年會上談及結(jié)構(gòu)性貨幣政策在房地產(chǎn)方面的作用。易綱表示，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè)，其良性循環(huán)對經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義。當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些調(diào)整，央行配合有關(guān)部門和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了個人住房貸款利率和首付比例，支持剛性和改善性住房需求。針對前期一些房企風(fēng)險暴露導(dǎo)致逾期交房，央行出臺了2000億元“保交樓”專項借款，支持已售住房的建設(shè)交付，并研究設(shè)立了鼓勵商業(yè)銀行支持“保交樓”結(jié)構(gòu)性政策工具。最近，央行擴(kuò)大了支持民企發(fā)債的“第二支箭”，為民企發(fā)債提供風(fēng)險分擔(dān)，民營房地產(chǎn)企業(yè)也在支持范圍以內(nèi)。

今年以來，央行已經(jīng)多次召開金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢分析會等信貸工作相關(guān)會議。光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華認(rèn)為，央行當(dāng)前又一次召開信貸工作座談會，主要有三大背景：

一是中國經(jīng)濟(jì)處于恢復(fù)階段，需求復(fù)蘇偏弱，月底宏觀數(shù)據(jù)存在波動，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)有待夯實；二是國內(nèi)此前接連出臺一攬子助企紓困、穩(wěn)增長政策措施；三是四季度在全年經(jīng)濟(jì)中分量最重。“因此，需要加快推動金融機(jī)構(gòu)實施好此前政策措施，推動經(jīng)濟(jì)加快回穩(wěn)向上，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)加快恢復(fù)平衡”。

就央行一日兩次針對房地產(chǎn)問題發(fā)聲。郵儲銀行研究員婁飛鵬認(rèn)為，今年以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險逐步暴露，按照“房住不炒”的總體思路，金融管理部門圍繞“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”做了多項工作，這不僅有助于保障居民的合理住房需求，而且有助于推動穩(wěn)增長，緩釋化解經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域風(fēng)險。

事實上，在近期的信貸工作中，金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展屢次成為焦點。11月13日，《財經(jīng)》記者獲悉，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱“地產(chǎn)金融16條”），共16條措施，要求金融機(jī)構(gòu)分別從房地產(chǎn)融資、“保交樓”金融服務(wù)、受困房企風(fēng)險處置、住房租賃金融支持等多方面對房地產(chǎn)行業(yè)給與支持。

周茂華認(rèn)為，該文件措施有極強(qiáng)針對性，涉及金融為房企紓困，滿足剛需，保障“保交樓”融資，支持優(yōu)質(zhì)房企債券融資等，這有助于穩(wěn)定信心，為樓市復(fù)蘇打了一劑強(qiáng)心針。“從近幾個月的數(shù)據(jù)來看，樓市供需兩端表現(xiàn)偏弱，市場信心處于恢復(fù)階段，而樓市連接消費和投資，對促進(jìn)內(nèi)需復(fù)蘇，激發(fā)微觀主體活力，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤有較為重要的意義”。

值得注意的是，一位國資背景的房地產(chǎn)企業(yè)人士告訴《財經(jīng)》記者，其所在企業(yè)在“地產(chǎn)金融16條”發(fā)布后與合作的國有大行商討貸款展期，但銀行方面表示，省級分行層面沒出細(xì)節(jié)政策，只能暫時擱置。“在保證債權(quán)安全的前提下合理展期，具體如何保障得有相關(guān)指引，比如財務(wù)指標(biāo)、項目區(qū)域等方面有哪些具體要求，沒有這些細(xì)節(jié)指引分支行不敢動。”該人士表示。

根據(jù)央行發(fā)布的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)，10月社會融資規(guī)模新增9079億元，同比少增7097億元，不及市場預(yù)期的1.6萬億元；人民幣貸款新增4626億元，同比少增2110億元，低于市場預(yù)期的8000億元。其中，居民貸款減少180億元，同比少增4827億元，而與個人住房按揭貸款相關(guān)的居民中長期貸款新增332億元，同比少增3889億元，成為當(dāng)月信貸增長的主要拖累項之一。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的實體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月-10月房地產(chǎn)開發(fā)投資增長-8.8%，低于1月-9月的-8.0%，刷新2020年3月以來的最低累計增速。10月開發(fā)投資同比增速為-16.0%，略好于2020年2月的-16.3%，為歷史次低水平。

中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，盡管9月底監(jiān)管部門追加了一些支持政策，但疫情反復(fù)和居民收入增速放緩、預(yù)期不佳等因素仍然限制了居民部門加杠桿力度。10月國房景氣指數(shù)為94.7%，繼續(xù)下滑，市場仍處于尋底階段。

溫彬進(jìn)一步表示，目前來看，民營房企的信用風(fēng)險是房地產(chǎn)市場問題的關(guān)鍵。由于風(fēng)險無法緩釋，金融機(jī)構(gòu)過度避險，使其資金來源難以保證，施工竣工均受到影響，進(jìn)而影響市場銷售和資金回籠，并形成惡性循環(huán)。11月以來，政策開始側(cè)重于加大供給端資金支持，這將有助于降低市場硬著陸風(fēng)險，但從政策底到市場底的傳導(dǎo)仍需時日。

(作者為《財經(jīng)》記者)

標(biāo)簽： 易綱房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)對經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義