最近幾年，曾經被大家稱為行業“沒落貴族”的金地集團，開始了奮起直追。

短短5年時間，金地集團的營收便從2017年的376億飆升到了2021年的996億，營收翻了1.5倍；銷售額更是從2016年的1000億出頭，直接飆升到了2021年的2867億，憑借著快速增長的營收和銷售額，金地集團重新回到了房地產企業銷售排行榜前十。

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而在今年的前9個月，在行業一片蕭條的大背景下，金地集團卻依舊穩中有升，以累計1630.8億元的銷售額位居行業的第七名，其也就此正式擺脫了“沒落貴族”的稱號。

不過，雖然金地集團的形勢看似大好，但在二級市場上，其股價表現卻并不是太好。

截至11月24日收盤，金地集團股價報收10.47元，雖然近期受到利好的提振股價有所回升，但和4月15日的階段高點15.21元相比，僅僅半年多的時間，其股價便已經跌去了31.16%，市值更是縮水了214億。

一邊是不斷增長的營收和銷售額，一邊則是跌跌不休的股價，作為新晉的行業前十房企，為何金地集團的表現會如此“矛盾”？股價下挫的背后，投資者到底在擔憂什么？

金地跌宕起伏的30年

作為知名房企、曾經“招保萬金”中的一員，金地集團的由來已久。

金地集團的前身為1988年1月20日注冊成立的“深圳市上步區工業村建設服務公司”，當時其主要的業務不過是為上步區工業村的一些基礎設施項目提供開發和運營服務；一直到4年之后，其才正式更名為“深圳市福田區金地實業開發公司”。

1993年，金地拿到了房地產經營權，正式進軍房地產行業；1年之后，金地成功開發出了首個住宅項目深圳·金地花園，這是金地集團地產業務的開始，在隨后的幾年，金地又開發了金地海景花園，該項目一度是深圳的“三大明星樓盤”之一，而金地也借此在深圳站穩了腳跟。

1996年，金地率先完成以股份制改造為代表的現代企業制度改革，為日后的做大做強掃清了障礙；5年后的2001年，金地集團成功在上交所完成了上市。

在成功上市之后，金地集團迎來了自己最為輝煌的5年“擴張期”：2001年，金地集團走出深圳，進入了北京市場，開啟了全國化布局；2002和2003年，金地集團進入了上海、武漢和東莞；而在2004到2006年，金地集團相繼又進入了7個主要城市，短短5年時間，金地便完成了華北、華東、華南、華中、東北、東南和西部七大區域的全國化布局。

不過，完成了全國布局的金地集團并沒有再進一步。

在隨后的8年里，由于策略上的失誤，金地集團先是連續幾次因為高價拿地吃了大虧，隨后又因為態度過于保守而錯過了擴張的好時機；此外，金地集團還出現過人事變動和股權變動，兩位高管相繼離開導致了管理層動蕩，這些問題一直到2014年才正式結束。

正是因為這8年的“迷茫期”，金地集團從行業領先逐漸變成了落后。從銷售數據來看，在2006年到2014年，金地銷售額僅從283億增至490億元，而同樣也從深圳起家的“老大哥”萬科，則早已經從1081億元漲至2151億元，是金地的4倍。

合作開發，再回行業前十

2015年，隨著內部股權斗爭的結束，金地集團再度回到了正軌上。

面對落后的處境，金地集團首先提出了“加快周轉，做大規模，提升ROE”的發展目標，沒想到效果立竿見影，僅僅過去了一年時間，金地集團便順利完成了千億銷售的目標——2016年全年，金地集團的銷售額達到了1006.3億，成為了千億房企中的一員。

隨著千億銷售目標的完成，2017年年初，金地集團又喊出了“用3年時間沖擊年銷售額2000億元目標”的口號；僅僅用了2年，到2019年時金地集團真的成功完成了既定的目標；而到氪2021年，金地集團的銷售額更是達到了2867億，重回房地產企業銷售排行榜前十。

那么，為什么金地集團能夠在短短幾年時間里實現“逆襲”？這背后，與其在近幾年才大力推行的“合作開發”模式無疑起到了關鍵的作用。

所謂的“合作開發”模式，顧名思義就是和一家甚至多家房企來共同開發一個項目，這種模式的優勢非常明顯，可以分攤拿地成本、分散風險、實現優勢互補，對于當時已經落后的金地集團而言，合作開發還能迅速提升品牌知名度，幾乎可以說是“百利而無一害”。

根據媒體統計的數據顯示，在2018年-2021年，金地集團拿地金額為1000億元、1200億元、1350億元、1309億元，權益投資額為404億元、558億元、697億元、523億元，權益占比為40.4%、46.5%、51.6%、39.95%，低于行業平均水平。

而之所以金地集團的權益占比不高，自然是因為一部分的權益被合作的房企所占去了。

通過“合作”這個杠桿，金地集團的銷售額和營收在過去幾年時間里實現了大幅的增長，到了今年，雖然整個地產行業十分蕭條，但在今年的前9個月，金地集團仍舊實現了1630.8億元的銷售額，排在了行業的第七位，表現可以說是十分的優秀。

不過，沒有一個模式是沒有缺點的，“合作開發”模式自然也是如此；憑借著“合作開發”模式走向成功的金地集團，如今卻開始逐漸被該模式反噬。

被“合作開發”反噬

剛剛過去的10月，隨著一連串利空的出現，金地集團遭到了“重創”。

10月18日，金地集團遭遇了“股債雙殺”：“21金地01”跌幅超過了20%，“21金地04”跌幅更是超過了50%，而其股價在當天則下跌了3.23%。

金地之所以會出現“股債雙殺”的情況，主要是因為市場流傳出了“金地集團旗下公司非標融資展期、表外信托融資”，雖然金地在10月25日進行了澄清，但市場并不買賬。

截至11月24日收盤，金地集團股價報收10.47元，雖然近期受到利好的提振股價有所回升，但和4月15日的階段高點15.21元相比，僅僅半年多的時間，其股價便已經跌去了31.16%，市值更是縮水了214億。

實際上，金地二級市場的表現之所以會不好，很大一部分的原因還是因為“合作開發”。“合作開發”模式的弊端則是很容易受到合作房企的牽連，一旦合作方出現了資金鏈問題，整個項目都可能會發生問題。

此外，由于合作開發模式并不透明，還導致了房企很容易出現表外負債的情況。

今年以來，由于地產行業整體的大環境并不好，很多的房企都出現了暴雷的現象；雖然金地集團并沒有出現暴雷，但大家仍然擔心金地集團未來會受到牽連。

早在7月26日，三大國際評級機構之一的標普便宣布，基于公司充足的土地儲備、優于行業平均水平的銷售表現及充足的流動性，維持金地“BB”的長期企業信用評級，但將金地及其子公司輝煌商務的展望從“穩定”調整至“負面”

而至于標普下調評級的原因，一是金地集團的合同銷售額將下降，認為其財務指標惡化；二是在行業低迷期，金地集團大量投資合資項目將增加執行風險，在未并表的合資項目上的大量敞口降低了財務透明度，增加了經營風險。

此外，從財報數據來看，選擇合作開發模式后，金地集團還出現增收不增利的情況。根據最新的三季報數據顯示，今年三季度，金地集團實現營收為249.64億，同比大幅增長27.30%；實現凈利潤為13.71億，同比下滑-7.59%。

而在毛利率方面，2021年全年，金地集團的毛利率為21.18%，凈利率為13.09%，和2019年時40.5%的毛利率以及24.51%的凈利率相比大幅下滑。

由此可見，“合作開發”模式雖然讓其的規模迅速擴大，但盈利水平卻在大幅下滑。

從目前來看，雖然近年來金地集團憑借著“合作開發”模式實現了逆襲，成為行業中少有的黑馬，但“合作開發”模式也給其帶來了不少的隱患。誠然，目前金地集團依舊比較穩健，但在地產行業持續不景氣的大背景下，市場和投資者的擔憂仍在持續，而這也是金地集團不得不承受的壓力。

標簽： 市值縮水超200億合作穩贏的金地集團 還會重新崛起