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11月29日，杭州第四批次集中供地正式出讓，此次為杭州集中供地以來出讓規(guī)模最小的一個批次。8宗涉宅地塊全部成交，3宗地塊觸及封頂搖號，1宗溢價率10.75%，4幅底價成交，成交總金額98.9億。

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值得注意的是，本輪供地，8幅地塊均為民企斬獲。“沒有了地方平臺的托底，（能夠實現）全部民營企業(yè)拿地，也說明了房企對于杭州房地產市場的信心。”中指研究院認為。

而完成四輪集中供地后，2022年，杭州全年共成交涉宅地塊131宗，成交總建面1165.5萬方，同比下降13.5%，總土地出讓金1913.5億元，同比下降13%。中指研究院華東分院常務副總經理高院生認為，杭州今年全年成交總金額較2021年有所回落，主要受整體市場環(huán)境以及房企資金困境的影響?！暗噍^于其他城市，杭州市場仍具有較充足的韌性，房企依然中長期持續(xù)看好?！?高院生說。

值得一提的是，杭州在11月提出“認房不認貸”放松樓市后，土地市場和樓市均體現了明顯熱度。

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3宗搖號，4宗底價，杭州四批次集中供地平穩(wěn)落幕

杭州房地產市場周報2022年第48周（11.21-11.27）

杭州土地市場月報2022年10月

杭州房地產市場月報2022年10月

本地房企“扛大旗”

根據出讓公告，杭州第四批次集中供地僅推出8宗地塊，出讓面積431畝，總建筑面積49.7萬平方米，總起價91.2億元，為杭州年內集中供地規(guī)模最小的一次。但8宗地塊包含有錢江新城二期、錢江世紀城等核心板塊優(yōu)質地塊，整體而言地塊質量較好。

同時，此輪供地的競拍規(guī)則也有所調整，取消溢價10%封頂后的“一次報價”方式，調整為溢價封頂后不高于12%，上限有效報價企業(yè)超過1家的，直接參與搖號。業(yè)內人士認為，規(guī)則改變之后，資金實力比較強的企業(yè)優(yōu)勢將會更加明顯。

“整體來看，本次土拍熱度分化依舊較為明顯，以奧體、錢二為代表的主城核心地塊依舊高熱，而富春、場口鎮(zhèn)、河上鎮(zhèn)等近遠郊地塊則以底價成交為主?！睓C構指出?！皬耐僚慕Y果上看，本輪杭州本地房企依然扛起來了大旗。”高院生向《華夏時報》記者強調。而記者看到，本次拿地的7家房企均為民營企業(yè)。

在3宗進入搖號環(huán)節(jié)的地塊中，房企參與熱度最高的世紀城核心單元SJC0204-01地塊共吸引了42家房企報名登記，創(chuàng)下杭州2022年土拍房企報名登記新紀錄，包括綠城、建杭、大家、西房、杭州錢江房產、招商蛇口、濱江集團、金地、中海、中天、中建三局、龍湖、星耀等房企均參與了此次搖號。

經過17輪線上競價，世紀城核心單元SJC0204-01地塊溢價封頂，進入線下搖號環(huán)節(jié)。最終，中天美好集團擊敗42家同行，以5.76億元的總價競得該幅地塊，樓面價31163元/平方米，溢價率11.3%，精裝限價46000元/平方米。根據出讓信息，該地塊毗鄰杭州SKP及杭州亞運村；且地塊體量、總價均適中，對房企而言具有較強的吸引力。

杭州奧體板塊的熱度早已得到市場驗證。例如，在今年4月份，大悅城以15.57億元、溢價率12%的代價摘得奧體博覽中心單元地塊，在34家參拍房企中拔得頭籌。就在11月28日，由該幅地塊建成的中糧悅著云軒發(fā)布《1-7幢購房意向公示》，首開318套房源，共有3014戶家庭登記，最終中簽率10.44%。

作為溢價率最高的地塊，89號四堡七堡單元JG1402-12地塊經過29輪報價達觸頂溢價，坤和、建杭、中豪、濱江集團、杭州兆欣5家房企進入搖號程序，最終由浙江建杭置業(yè)有限公司以27.49億元競得，溢價率11.79%，成交樓面地價44834元/平方米。地塊出讓信息顯示，該幅地塊精裝限價66000元/平方米，毛坯銷售均價不高于60000元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于66000元/平方米。

銀湖37-8地塊和世紀城核心區(qū)塊單元SJC0302-08、0302-14地塊則吸引了兩家房企搖號。經12輪競價后，杭州本土房企山水置業(yè)以5.7億元的總價競得，樓面價12297元/平方米，溢價率11.76%，精裝限價25800元/平方米。業(yè)內人士認為，該幅地塊之所以引發(fā)房企爭奪，主要是因為地價低，對房企的現金流要求不高。同時，售價低，流速或有保障。地塊新房限價25800元/平方米，較此前高層限價22000元/平方米、低密31500元/平方米存在較大的價格優(yōu)勢；其三是容積率低，利于打造品牌。

5宗線上成交的地塊中，4幅地塊底價成交，而蕭山區(qū)世紀城核心區(qū)塊單元SJC0302-08、0302-14地塊雖未達封頂，但溢價率達10.75%，經27輪競價，由濱江以約26.78億元競得，成交樓面地價31011元/平方米。此外，濱江還耗資9.8億元底價競得世紀城南單元XSCQ0404-11（1）地塊，樓面價24000元/平方米，精裝限價43000元/平方米。浙江富陽百合房產、杭州東吳、浙江新世界亦均有斬獲。

土地市場熱度仍趨于穩(wěn)定

根據成交結果，中指研究院指出，雖然當前全國房地產市場仍在筑底，但杭州土地市場的熱度仍趨于穩(wěn)定，核心板塊地塊依舊競爭激烈，當然地塊間熱度也分化明顯，預計這種分化將長期存在。沒有了地方平臺托底，杭州能以全部民營企業(yè)拿地，也說明了房企對于杭州房地產市場的信心。

高院生認為，“杭州第四批次集中供地整體出讓情況符合市場預期”。其解釋說，杭州此輪土拍中房企拿地更加理性，對于地塊的競拍不僅考慮利潤，也重點關注流速，即使同一板塊內部的競爭力度也會有所不同。

例如，本次供地中錢江世紀城的3宗地塊，世紀城核心區(qū)01號地塊位置最佳，也是三者中唯一封頂出讓的；世紀城核心區(qū)塊08、14號地塊位置次之，最終溢價10.75％出讓；位置更偏僻的世紀城南11號地塊則以低價成交。

而在完成四輪集中供地后，中指研究院統計，2022年，杭州全年共成交涉宅地塊131宗，成交總建面1165.5萬方，同比下降13.5%；總土地出讓金1913.5億元，同比下降13%。

從獲地房企來看，濱江、綠城這些本土房企為主要力量。11月30日，濱江集團方面向《華夏時報》記者透露，包括杭州在內，公司全年共斬獲地塊41宗，權益土地金額373億，總土儲已超3000億。《華夏時報》記者根據公開信息不完全統計，在杭州市場，濱江今年共計獲得28宗地塊，拿地總金額達479.38億元；綠城集團則在杭州前三個批次供地中斬獲了10宗地塊，斥資約266億元，但未在第四批次土拍中拿地。

在高院生看來，杭州今年土地出讓金相比去年有所回落，原因主要受整體市場環(huán)境回落以及房企資金困境影響。但相比于其他城市，杭州市場仍具有較充足韌性，房企依然中長期持續(xù)看好。

浙報傳媒地產研究院判斷，目前南京、武漢、無錫、蘇州等城市陸續(xù)發(fā)布第五批集中供地計劃，杭州極可能在12月迎來第五批集中供應。據其了解，多城區(qū)已有五批次供地計劃，其中不乏核心優(yōu)質地塊。如果地塊在12月掛牌，按規(guī)律將在2023年年初正式出讓，考慮到年初一般為房企拿地發(fā)力期，預計土地市場熱度將有所提升。

值得注意的是，土地市場之外，11月中旬提出“認房不認貸”、放松調控的杭州樓市熱度同樣不減。根據統計，上周（11.21-11.27）新房市場供應依舊處于高位。新開盤方面，全市共20個項目推盤，入市房源量達3503套，較前一周上漲68%。同時，上周（11.21-11.27）杭州新房市場量價齊升，全市共成交商品房2836套，環(huán)比上漲16.5%。

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