在房地產市場整體趨冷，銷售承壓、融資乏力的情況下，仍有部分房企選擇逆勢擴張，而且表現兇猛。北京商報記者統計發現，截至杭州第四批次集中供地結束，“杭州一哥”濱江集團已經在今年杭州的四批次供地中合計拿下28宗地塊（含聯合體），土地出讓金總額超過500億元。兇猛擴張的濱江集團雖然在土拍市場無限風光，但隨著杭州樓市遇冷，與杭州市場的深度“綁定”，也讓濱江集團的未來充滿不確定性，合作開發模式的AB面，也隨著規模的增長，逐漸暴露在濱江集團財務報表里。能否踏準杭州市場節奏，能否駕馭合作開發的“穩”與“不穩”，成為濱江集團逆勢擴張之下不得不面對的考題。

(資料圖)

11個月，41塊地

11個月、41宗地塊，對于一家區域型房企而言，濱江集團很難不引起關注。

在行業艱難的大背景下，濱江集團于年內共斬獲土地41宗，僅在大本營杭州，前四輪集中供地中，濱江集團共競得28宗地塊（含聯合體）。其中一二批次分別以184.35億元及224.51億元代價，合計拿到23宗地塊；第三批次集中供地，濱江集團又以69.11億元拿下3宗地塊；近期剛剛結束的杭州第四批次集中供地，濱江集團再次以36.58億元拿下2宗地塊。其中聯合體5宗、濱江集團獨立拿地23宗，涉及土地出讓金總額達到514.55億元。

圖片來源：濱江集團微信公眾號

據機構統計，今年杭州前四批次供地的土地出讓金總額為1910.6億元，同比降28.4%，以此測算，濱江集團及聯合體今年拿地占到了整個杭州供地的1/4。

場場必到、次次不空，濱江集團也力壓央企或有國企背景的房企，成為2022年杭州的拿地“一哥”。

在這個背后，是全國市場與杭州本地市場的雙收縮。但濱江集團似乎并不在意大勢。濱江集團董事長戚金興在2021年業績會上便公開表態：“未來5-10年是濱江集團最好的發展時期，我們將充分發揮公司的核心競爭力，讓企業在行業中繼續領跑。”戚金興還特意提到了公司過去三年的營收利潤逐年增長，未來幾年將繼續努力保持這一趨勢。

正是因為有著“領跑”的愿景，濱江集團在土地市場表現得格外激進。據中指研究院數據顯示，今年前11個月濱江集團全口徑新增貨值約1100億元，位列百家房企的第7位，不但高于深耕江浙滬的綠城，更是將萬科等頭部房企甩在身后。

而為了囤貨，濱江集團不僅在公開土地市場大舉拿地，還趁著出險房企資產價格打折，其收并購動作也不斷。就在今年5月，濱江集團便以56億元的價格完成了對陽光城浙江永康6宗地塊的收購。“主動收并購一方面是降低成本，另一方面也降低了合作方對項目的風險。”戚金興彼時表示。

逆市增負債

一系列逆市擴張也讓濱江集團付出了流動性的代價，就在全行業降負債、降杠桿的情況下，濱江集團有息負債、凈負債、現金短債比均出現惡化。具體來看，截至2022年6月末，濱江集團的凈負債率為85.79%，較2021年末增加19.81個百分點；扣除預收款后的資產負債率為65.47%，有小幅增長；現金短債比為1.11，較2021年末的1.51有一定幅度下滑。

截至2022年6月末，濱江集團有息負債規模558.07億元，較2021年末增加100.45億元。其中，銀行貸款占比78.3%，直接融資占比21.7%。短期債務為178.96億元，占比為32.07%；一年內到期的非流動負債為109.46億元，同比增長10.4%。

但從融資成本來看，濱江集團的綜合融資成本不斷下降，幾乎與央國企持平，這也是濱江集團敢于逆市擴張最大的“靠山”：財報數據顯示，2017-2021年，濱江集團的融資成本分別為6%、5.8%、5.6%、5.2%以及4.9%；截至2022年6月末，濱江集團的平均融資成本為4.7%，比上年末下降0.2個百分點。但這一數據與融資優等生的萬科、龍湖依然有著較大的差距，甚至高于出險前的旭輝。

深耕杭州的喜

杭州是濱江集團的主陣地，其逆勢擴張模式也以此為中心。

2022年上半年，濱江集團新增土地儲備項目30個，其中寧波1個、金華1個，另外28個項目全部位于杭州。截至2022年上半年末，濱江集團土地儲備中杭州占62%，浙江省內非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺州等二三線城市占比22%，浙江省外占比僅16%。

地產分析師嚴躍進表示，杭州近兩年地產市場活躍，而作為本地房企的濱江集團，通過區域深耕更具銷售“適配性”，這也可以理解為其抵抗市場下行的手段。此外，目前房地產市場最缺的是購買力，當購房者認可某個品牌，在房子“不愁賣”的前提下，逆勢擴張也更具備可行性。

據克而瑞浙江區域統計，2022年上半年濱江集團在杭州推出商品住宅3800余套，整體中簽率19.54%。此外，上半年濱江集團項目首開去化率達93%，高于杭州八區81%的平均去化水平。由此也可以看出，杭州本地市場對于濱江集團品牌的認可。

多位在當地供職的房企營銷總也都證實，無論從哪個城市輪崗到杭州市場，學習濱江的產品是他們的必修課。產品特別能打、物業特別能扛是業主中口口相傳的。“過去老宋在的時候，還有綠城能跟濱江抗衡，現在杭州市場，濱江倒有點孤家寡人的意味。”一位長期深耕杭州市場的房企營銷總感嘆。

中指研究院數據也顯示，2022年1-11月，杭州房地產銷售額TOP20企業的合計銷售額為4193.4億元。而濱江集團占據銷售業績排行榜的TOP1，1-11月累計銷售額1082.7億元，遠高于第二名綠城中國的649億元、第三名萬科的264.4億元。

“綁定”杭州的危

正所謂成也蕭何敗也蕭何，濱江集團與杭州市場深度綁定，“偏安一隅”的擴張模式也存在發展隱憂。

今年10月，杭州新房成交量低迷，降幅高達24.5%。雖然“銀十”企業推盤意愿強烈，供應量維持高位，但市場成交表現不及預期，同時中簽率、流搖率、流搖范圍有走高、擴大趨勢。據中指研究院預測，當前距離年末僅余1個月，預計12月仍有沖量入市的可能性，但目前需求乏力，在市場預期仍未轉變條件下，成交有進一步下探可能，四季度銷售壓力巨大。

二手房方面也不容樂觀。據杭州貝殼研究院數據顯示，自今年6月起杭州二手房網簽量已連續四個月出現下滑，10月杭州二手房網簽量逾4300套，環比下滑10%。

“杭州的市場可以說是典型的透支化市場，大批公司上市行權后的需求支撐了這個市場房價一路走高，也提前透支了未來市場的可持續性。”一位熟悉杭州的某央企該片區營銷總直言，眼下同片區的企業雖然拿地也會很積極，但不會不理性，雞蛋放在一個籃子里的風險誰都知道。

知情人士也提到，濱江的產品線不但高端，相對“抗打”，即便是下行市場，受到沖擊也比別的走剛需路線的好很多。“而且我們大家判斷未來的市場基本上越好的產品越好賣，濱江的融資成本又低，這可能也是逆市擴張的原因。”上述營銷總表示。

但濱江集團顯然也看到了過度依賴杭州市場的危險，為此早在2021年，就提出聚焦浙、蘇、粵、滬“三省一市”的戰略：鞏固杭州；加強寧波、南京；適度加強廣東、上海、金華、嘉興、湖州；三省一市范圍內新的城市或者三省一市之外的城市，采用“游擊戰”。

然而2022年即將過去，濱江集團年內在杭州動作頻頻，從其擴儲節奏來看，要真正走出杭州尚需時日。

合作開發的“穩”與“不穩”

除深得杭州購房者的“民心”，濱江集團逆勢擴張還有另外一項法寶——合作開發。

據了解，每次在公開市場拿地，濱江集團就會在公告中提示，“公司目前擁有上述競拍地塊100%的權益。鑒于未來公司可能就項目引入合作者，公司在項目中所占權益比例可能發生變化，上述比例僅供投資者作階段性參考”。

圖片來源：財報截圖

財報數據顯示，2018年至2021年，濱江集團新增土儲貨值權益占比分別為37.4%、52.8%、50%及56.6%。今年前11個月，濱江集團全口徑新增貨值約1100億元，但其權益新增貨值僅有629億元。

從利潤表現方面，也可以看出合作開發對于濱江集團的“助力”。今年前三季度，濱江集團歸屬于上市公司股東的凈利潤為20.56億元，而聯營企業和合營企業貢獻了高達15.45億元的投資收益。

同策研究院高級分析師陳舒指出，雖然目前政策層面持續寬松，但市場信心層面恢復較為緩慢，多數房企能獲得的融資金額有限，再疊加市場下行，房企現金流普遍緊張，這些都導致在合作開發項目中，合作方突然抽資或者爆雷的可能性大幅增加。對于合作開發項目較多的企業，不確定性在當下也被放大。

這并非沒有先例，前有世茂后有旭輝，均因合作項目過多導致運轉周期拉大，這在上行市場中無關痛癢，但現在的市場，一兩個項目的扯皮就可以決定一家房企的生死。

對于合作開發，戚金興曾直言，濱江集團過去的120個項目中，合作開發的超過了100個。合作是共贏的，對方享受到了工程管理、品牌溢價帶來的紅利，濱江集團也獲取了財務管理、成本把控等方面的先進經驗，反哺企業的精細化管理能力。

擴大的少數股東權益

過多的合作項目也導致濱江集團少數股東權益逐步擴大。梳理近幾年財報發現，2018年至2021年，濱江集團少數股東權益分別為40.53億元、58.45億元、96.76億元及168.1億元，少數股東權益占比分別為26.56%、26.08%、34.51%及44.96%。

值得注意的是，截至今年三季度末，濱江集團少數股東權益約為243.32億元，較年初大幅增長44.76%，少數股東權益占比也突破50%，高于母公司所有者的權益。此外，今年前三季度，濱江集團由子公司吸收少數股東投資收到的現金為107.67億元，遠高于去年同期的16.8億元。

然而，濱江集團今年前三季度的少數股東損益僅為2.55億元，較去年同期的9.45億元大幅下降73%，占凈利潤的12.4%。

圖片來源：財報截圖

一位不愿意透露姓名的分析師告訴記者，如果一家企業長期處于少數股東“權益”不匹配的情況，那么此企業就可能存在給予少數股東的其他收入分配方式，“明股實債”的可能性會比較大。

對于上述問題，北京商報記者試圖聯系濱江方面，盡管電話可以接通，但卻一直無人接聽。

在包括嚴躍進在內的分析師看來，合作開發具有兩面性，企業雖然可以分攤風險，但利潤也會被“分掉”，尤其是在房地產市場下行的情況下，權益銷售比例低意味著企業的盈利空間會被大幅度壓縮，一旦處理不好可能會遭到反噬。

北京商報記者?王寅浩

標簽： 濱江要直面降溫的市場與猛增的負債