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【資料圖】

最近不少人問我一個問題：中國房地產到拐點了嗎？

根據2020年人口普查數據，中國城鎮居民的人均住房建筑面積是37.6平方米，如果算上空置房、正在施工和已完工未銷售的住房，假定不再開工建設新房，等全部完工后，中國城鎮的住房建筑面積就會超過490億平方米，折合居住面積近38平方米。

而歐洲發達國家的城鎮居民人均居住面積是40平方米左右，達到這個水平，中國的城鎮住房就基本飽和了。

假定到2035年，中國的城鎮化率從目前的65%上升到75%，城鎮人口達到10.6億，折算成人均居住面積是42平方米。

那么中國城鎮住房面積就需要從現在的490億平方米擴大到600多億平方米，未來十幾年平均每年只需要增加10.5億平方米就夠了。

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但過去3年，我國每年房地產新開工住房面積平均為15.9億平方米，如果保持這個趨勢不變，未來平均每年將有1/3的商品房過剩。

現在整個市場需求已經接近飽和，房地產數據下降并不是短期波動，而是長期的趨勢變化。今年恐怕就是拐點，未來將逐步收縮。

目前很多人認為“房地產投資未來仍將是中國經濟增長的驅動力”，其實這只是把過去發生過的現象當作今后永遠不會改變的現象，這種判斷恐怕是錯誤的。

過去中國的房地產業，經歷了快速發展期，對中國經濟增長提供了較大的支撐作用，很大程度拉動了我國的經濟增長。

但這個過程是由市場決定的，如果市場上的房地產接近飽和，這個過程自然就會慢下來、停下來。

隨著經濟形勢的變化，中國的產業結構也在不斷變化，沒有任何一個產業，會是永遠的支柱產業。

至于最近出臺的很多“穩樓市”政策，這些政策究竟能否提升房地產的市場信心，是有前提條件的——還是要看市場需求。

當房地產市場快速下降時，為了防止出現斷崖式下跌或滑坡，這個時候采取一些政策來緩和對經濟和對老百姓造成的沖擊是有必要的。房地產企業的信心會有所轉好，但這并不能改變中國房地產市場未來面臨飽和的大趨勢。

再一個是，過去二三十年，大家曾把房地產的調控政策稱為“翻燒餅”。為什么這樣？

主要是因為幾種不同的政策目標互相打架：

1.?房地產是支柱產業，擔負拉動經濟增長的任務。經濟增長不能掉下來，所以要鼓勵房地產繼續快速發展；

2.?對地方政府來說，賣地收入是第二財政，也是重要的收入來源。當前很多地方政府財政不足，通過賣地做補充。地方政府要鼓勵房地產業快速發展，這樣才能不斷擴大賣地收入規模；

3.?當土地價格不斷上漲、房價連續攀升時，就要控制房價，讓老百姓買得起；

4.?如果大家都看好房地產行業，越來越多的資金會被吸引進來，老百姓借債買房，房企借債擴大投資，房地產相關貸款在貸款總額占比越來越高。

單看房地產業的資產負債率，全國房企的資產負債率已高達80%。現在看起來是優質貸款，如果市場需求沒有那么大，將來就可能變成不良貸款，把經濟拖垮。

所以要控制金融風險，不能讓杠桿率過高，也不能讓房地產相關貸款無限制擴張下去。

換句話說，如果不把幾個政策目標理順，不分清主次和先后順序，“翻燒餅”以后可能還會繼續。

土地財政，怎么看？

這部分講一下土地財政。

關于土地財政多年來的影響，首先，它確實起了不小的作用。

從好處說，一是補充了地方財政收入、支撐地方政府財政收入不足，二是讓地方政府有更多的錢用于城市化建設、基礎設施建設，也促進了經濟增長。

但若是從問題說：

1.?地價越來越高，推著房價不斷上漲。特別是大城市，大多數年輕工薪族買不起房，買了房的搭進了父母甚至爺爺奶奶的積蓄，還背上沉重的債務。沒買房的也有相當重的租金負擔。商鋪的租金也很重，只能把負擔轉嫁給消費者；

2.?政府通過征地賣地占有了越來越大的資源，擠壓了市場配置資源的份額。1995年，全口徑政府支出約相當于GDP的17％，2021年已經接近42％。

土地財政對此起了很大作用。同時還擴大了財富分配差距，使有房和無房者的財產差距越來越大，壓縮了中等收入階層；

3.?房地產負債擴大，杠桿率越來越高，并促使經濟“脫實向虛”，已經形成金融風險隱患。由于負面影響越來越大、泡沫越來越多，土地財政已經難以維持下去了。

比如一些地方政府借債投資，不僅用土地收入進行投資，還依靠土地做抵押向銀行貸款進行投資；并且房地產企業也過度依賴借債，大量買地和投資。

目前房地產業在建房屋面積接近100億平方米，如此巨大的數量完全是靠借貸支撐的。一旦這些房子賣不出去，那么巨額的債務都可能會變成壞債。

延展來說，關于地方政府債務負擔和收支不平衡問題，地方債的積累也是個長期過程。

政府過度負債實際是寅吃卯糧、飲鴆止渴。既然如此，老一套刺激政策、擴張政策只能加劇矛盾。政府支出必須收縮，要過緊日子，要量入為出。

凱恩斯那一套靠大規模政府投資拉動經濟增長的辦法，已經過時了。要把不急需的投資支出砍掉，把過高的行政支出壓下來，把政府大手大腳花錢、到處找投資項目的習慣改掉，把資源留給市場支配，讓市場真正起作用。

政府把有限的公共資源集中到公共服務和社會保障，用于保障民生、用于失業救濟，以及給企業減負。只有老百姓的最終消費需求得到保障，才能支撐經濟增長，經濟才能轉危為安。

有一些人問我，土地財政難以為繼后，對中國未來的宏觀經濟可能會產生哪些不利影響？

粗略估算，未來14年隨著城鎮化率繼續提高、剛性住房需求和改善型住房需求繼續上升，就像剛才提到的，平均每年充其量需要新增城鎮住宅10.7億平方米左右，而過去3年平均每年新開工住宅面積15.9億平方米。

現在每年新開工住房建設面積已經大大超過每年的合理新增住房需求。如果按這個建設規模，平均每年可能有1/3的房子賣不出去。

因此，未來房屋滯銷、土地需求下降、房價地價下降恐怕是必然的。土地財政也將難以為繼。接下來無非是兩種可能。

最不愿看到的情形是，政府收入會急劇收縮，財政面臨嚴重困難。地價和房價下降會使以土地為抵押的政府債務和以在建房屋為抵押的房地產企業債務大量成為不良債務，發生償債危機。

政府可以禁止房地產企業降價銷售住房，但如果房屋持續賣不出去，房地產企業可能倒得更快。償債危機會拖垮不少中小銀行，危及資金正常周轉，因此會把實體經濟拖下水。

另一種情況，如果是“軟著陸”，有可能爭取房價不出現斷崖式下降，而是延長調整期，采取相對緩和的調整，但房地產業收縮和土地收入減少恐怕是免不了的。經濟增長可能在更長時期受到拖累。

但如果想用大規模貨幣放水的辦法來擴張需求、拉動增長，結果很可能適得其反，把經濟推入更大的蕭條。

所以土地財政問題，總的來說，要從制度上解決問題，一是政策要隨著房地產市場變化而調整，把“硬著陸”變成“軟著陸”；二是在體制上要推動改革，包括土地制度的改革。

而這么做的難度主要在于某些既得利益階層、集團不愿意放棄已有利益而使得政策難以落實。

所以說到底，各級政府自身需要調整，政府職能也需要轉變。市場要在資源配置中起到決定性作用。政府要把該由市場配置資源的領域讓給市場，更多投入在公共服務、社會保障、改善民生等問題上，給老百姓提供更好的生活空間，給企業提供公平競爭的市場環境、良好的法治環境。

幾點建議

今年上半年的房地產業和土地收入急劇下降，已經敲響了警鐘。這不是單一部門的問題，是各種問題長期積累的結果，需要有深入的反思，才能拿出合理應對措施。

我這里只能根據自己的觀察和分析做幾點提示，對與錯有待實踐檢驗。

第一，房子和土地賣不出去，根本問題是泡沫已經過大，絕不是靠刺激能解決的問題。

減少對買房的限制，通過降息等方式降低企業的還本付息負擔，可能在某種程度上暫時緩解房地產企業和實體企業面臨的困難。但如果以為搞貨幣大水漫灌就能救命，結果很可能適得其反，把經濟拖入深度危機。

歐美正在步入滯脹兩難局面，俄烏戰事只是一個影響因素，更重要的原因是它們疫情期間的大規模刺激。

中國沒有在疫情期間搞大規模貨幣放水，這是理性的選擇。但長期以來經濟“脫實向虛”、泡沫過大的偏向已經積累了不少問題，如果現在再搞大規模刺激，實際上就是飲鴆止渴。宏觀政策整體保持穩定，是走出危機的必要條件。

第二，財政政策重點不應繼續搞擴大政府投資，相反需要壓縮不必要的政府支出，減少沒有效益的政府投資。政府要過緊日子，支出結構要轉型，把資源更大限度留給市場來配置。

政府支出重點放在穩就業、保民生，減輕企業負擔，救濟失業人群，做好公共服務和社會保障上。促使社會大眾的最終消費需求盡快回升。

第三，目前保障性住房對中低收入居民覆蓋面較低。政府應制訂計劃，大幅度提高保障性住房對中下收入和低收入居民的覆蓋率。

比如，有些房地產企業賣不出去的房子，如果符合條件，可以由政府收購，轉成廉租房和公租房。

另外，通過政府采購，擴大保障性住房建設。但整個過程必須公開透明、建立規范，防止幕后交易。

這樣做，一方面可以減輕房地產業受到的沖擊，緩解債務危機，另一方面能盡快滿足城鎮低收入和中下收入居民的保障性居住需要。沒有取得城鎮戶籍的城鎮外來人口，只要是常住人口，居住和工作滿一定期限，也應當按同等條件納入住房保障范圍。

從最近住建部公布的統計數據看，過去兩年開工建設的保障性出租房是256萬套，由于保障房的面積一般比較小，假定每套60平米，250多萬套房子大概1.5億平米。目前我國一年開工的商品房面積有15億平米，相當于保障房面積的近10倍。

所以像國有企業，不應該再去搶商業性房地產業的蛋糕，應該首先把該做的像保障房這樣的事情做起來，這才是國有企業該承擔的責任。

第四，改革現行的征地和土地出讓制度，政府征地要限制在必需的公益性項目和基礎設施建設項目，參照市場地價給以補償。

符合土地利用規劃的商業性土地需求，要允許通過市場滿足，允許農村集體建設用地直接入市，不必通過政府征地。允許農戶的閑置宅基地在不違反土地規劃用途的條件下，進行使用權的有償轉讓，取消對需求方身份的限制。

第五，改革土地增值稅制度。建設用地通過市場交易后，不同地域的土地收入會差異巨大，苦樂不均。城市周邊的土地可能大幅度升值。政府對這些大幅度增值的土地收入可以征收適當比例的土地增值稅，用來補充公共服務和社會保障資金的不足。

第六，目前市場營商環境的改進還有很大的空間，民營企業經常受到干擾，缺乏信心。

需要改善市場營商環境，維護公平競爭，對民營企業要一碗水端平，取消各種歧視性政策，糾正不公平待遇，杜絕政府對企業的不當干預。多用普惠性政策，少用特惠政策。要減少行政性保護和行政性壟斷，堅持市場化改革方向。?

標簽： 支柱產業