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住建部“潑冷水”

要不要取消限購大概是最近樓市最熱的話題。

1月5日，住建部部長倪虹在接受央媒采訪時談到了他對于限購政策的態度，倪部長的原話是，“對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。”

意思大家都聽出來了，對于取消限購住建部是不支持，甚至是反對的。

當然，他表達的很有“藝術性”，原則上不支持——有原則，那當然就有例外。只是例外早就有了，放開限購的風已經在去年底從南方吹起。

去年12月9日，佛山首先暫停實施住房限購政策；隨后，12月26日，東莞跟上，全域不再實行商品住房限購政策。

當然，佛山和東莞雖然放開了限購，但與此同時仍有限售的規定，佛山要求自商品房買賣合同網簽備案之日起滿3年方可上市交易，東莞同樣要求須自商品房買賣合同網簽備案之日起滿3年或取得不動產權證滿2年方可上市交易。算是以限售換限購。

在過去的一年中，西安、成都、杭州、廈門等都已開始調整限購，不斷試探。比如廈門于12月5日起調整島外限購政策：在廈門市實際工作和生活的非本市戶籍無住房家庭和個人可在島外限購1套住房，島內限購政策不變。熱點城市的不斷試探，與中央密集地支持房地產復蘇的聲音，包括最近重申房地產的支柱地位，都在給全面放開限購創造條件。

在大家都認為，監管部門會半推半就地默許各地放開限購的時候，住建部部長倪虹的這一表態無疑像一盆冰水，把各地蠢蠢欲動的小火苗澆滅。

政策與需求錯位

如果回到最近幾年政策的原點“房住不炒”上，住建部的表態也在情理之中。首套房和二套房都在合理需求之內，這也是央行、銀保監會等部門統一的口徑。

但問題就在于，事情往往不是字面上那么簡單。

在住建部發明限購、限貸、限價、限售、限商為主的“五限”措施后，討論首套房和二套房其實就失去了意義，因為這些限制政策又和戶籍、社保、個稅等限制性購房條件相結合，進而又與房貸利率等關聯，這才有了讓人眼花繚亂的“認貸不認房”“認房不認貸”“認房又認貸”等各種懲罰性的信貸政策，比如北京“二套房”房貸首付80%，在當前一方面談支持鼓勵改善型需求，另一方面又用畸高的首付比例嚇跑購房者，就顯得很矛盾。

限購政策本來是臨時辦法，是在房地產過熱的時候出來的，目的是人為抑制買房需求，減緩房價上漲。如今房地產行業墜入冰點，需要刺激買房需求，穩定房價，這個時候死守限購政策，根本達不到當前全國上下促進消費、激活樓市的目的。

放松乃至取消限購就顯得尤為矚目。

在去年12月25日《財經》主辦的北京房地產健康發展研討會上，不少參會專家就呼吁取消限購。

財政部財政科學研究院研究員賈康表示：“現在的‘限購限貸’，甚至直接以參考價、指導價的名義限價，應該退出歷史舞臺。住房雙軌制的發展應聚焦在公租房、長租房和共有產權房，并提高供給量比重，這是一個基礎性制度建設?！?/p>

民建中央經濟委員會副主任馬光遠認為，限購不應該留“尾巴”，所有城市的限購完全可以放棄。好房子限不下去，不好的房子也炒不起來。應盡快改變限購思維，調控思維，中國房地產調控了二十多年，每年出幾百個政策，但從結果來看，效果欠佳。不僅僅是限購，所有的“限”都應該取消，政策不應從細枝末節對進行改變，而是要進行思維改變。

中央恢復經濟的決心、學界的激進建議與各地城市的小心試探，構成了當前房地產行業的一幅奇特的錯位景象。

調控也要“雙軌制”

從天時角度，當前因為三年疫情和前期的房地產市場遭遇休克式療法，恰好是我們全面放開限購的最好時機。

原因有兩個方面——

一方面?，上一個房地產周期越調控房價越漲，以及掐住金融的脖子后樓市“休克”的事實告訴我們，用簡單行政的手段來調節房地產市場，要么管不好，要么就管死。這個結論無論多難接受我們都得正視。

另一方面?，從政策執行的功利性來說，穩經濟必須要先穩房地產，應該采取非常規的措施，核心問題就是放開限價限貸，至少大部分城市應該放開所有限購。用一句流行語來說，“氣氛都烘托到這一步了，給了臺階趕緊下”。

這并不是玩笑，而是我們應該看到，如果不從觀念上改變房地產市場調控的思路，只會在一個圈子里打轉。

我們多次分析過中國房地產陷入危機的原因，就像是有一雙手掐在房地產的脖子上，調控的次數越多，這雙手掐得就越用力，一直到2022年我們發現他快要窒息了，這個時候，我們以為放開手他又會活蹦亂跳，恢復活力。

但事實上是，據中指研究院統計，去年全國已有超300個地方政府（包括省、市、縣三級）出臺政策超千條，主要涉及優化限購政策、降低首付比例、提高公積金貸款額度等有利方面——我們不僅放開了手，還給他吸氧，甚至打腎上腺素，但房地產仍喘不上氣。

為什么我一直強調觀念的重要性，因為過度依賴行政調控背離了我們市場經濟的基本規律，也磨滅了市場主體的信心與信仰，而對市場經濟的信仰是我們改革開放四十年的最大收獲之一，房子的漲跌（人民的財富）如果可以因監管部門一紙通知、媒體一篇評論而決定，那還要經濟規律與艱苦奮斗做什么呢？

歸根到底，我們討論要不要放開限購，是討論要用什么樣的手段調控房地產市場，是用市場化手段還是用行政手段？這決定了房子的市場地位的認定——是公共品還是市場化商品。這兩個不同的定位，決定了解決住房問題的兩條不同的途徑，前者要求我們努力增加住房保障，而后者要求我們努力增加商品房供應。

這其實是已經討論了很多年的“住房雙軌制”問題。

雙軌制可以不存在，從“1998年房改”以來，我們本意是廢除雙軌制，讓住房市場徹底市場化。但實際是雙軌制從未徹底離開我們的視野，從早些年的公務員集資房到后來的公租房、廉租房、共有產權房，它與市場化的商品房同時存在。

如今，國家層面已經明確加大保障性住房建設，實際上已經承認并確定了“住房雙軌制”，那么在調控方面，為什么不能采取同樣的雙軌制呢？

所以，我并非反對行政調控，而是反對不加區分地行政調控，錯位的調控無法提振老百姓對房地產的信心，只會讓居民預期與信心急劇下跌，放開限購是一次撥亂反正，更是一次信心重筑。

希望調控也早日實現雙軌制。

「?圖片?|?視覺中國?」

標簽： 要不要放開限購