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“2023年春節(jié)”為疫情放開后的首個(gè)春節(jié)小長(zhǎng)假，“回家過年”成為今年春節(jié)的主題，因此今年多數(shù)一二線城市春節(jié)期間呈現(xiàn)出人口外流的特點(diǎn)，但相比去年多地在疫情管控下渡過春節(jié)，今年春節(jié)期間，本地客流流動(dòng)性好轉(zhuǎn)。從樓市表現(xiàn)來看，由于市場(chǎng)仍處于下行調(diào)整階段，各地樓盤以順銷為主，并未進(jìn)行大規(guī)模加推，且折扣力度基本延續(xù)前期優(yōu)惠，樓市熱度較春節(jié)前有明顯降溫，區(qū)域分化仍是各地樓市主流特征。

(資料圖片)

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年春節(jié)期間（1月21日-1月27日），代表城市新房成交規(guī)模保持低位，較去年春節(jié)假期下降約21%，恢復(fù)至疫情前春節(jié)（2019年）的75%，僅部分城市在去年同期低基數(shù)下同比出現(xiàn)增長(zhǎng)。此外，從中指各地分析師調(diào)研的數(shù)據(jù)來看，多個(gè)重點(diǎn)城市項(xiàng)目平均到訪量相比于去年春節(jié)有所提升，如北京、杭州、成都、西安等城市，但購(gòu)房者多保持觀望，實(shí)際成交普遍相對(duì)較少。

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中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)2022年12月

2022年1-12月中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)新增合約面積TOP50

表：2023年春節(jié)假期（1.21-1.27）代表城市新建商品住宅成交情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）

▌典型城市

北京：

2023年春節(jié)假期，北京大部分樓盤春節(jié)“不打烊”，持續(xù)發(fā)力營(yíng)銷，樓市整體活躍度較去年春節(jié)略有提升，但受春節(jié)離京返鄉(xiāng)影響，春節(jié)期間售樓處整體到訪量、市場(chǎng)活躍度明顯不及1月前兩周，調(diào)研項(xiàng)目平均到訪量30-40組。市場(chǎng)延續(xù)分化特征，海淀、朝陽、豐臺(tái)、順義、昌平南區(qū)域項(xiàng)目表現(xiàn)相對(duì)較好。營(yíng)銷活動(dòng)方面，北京多個(gè)樓盤推出特價(jià)房、限時(shí)一口價(jià)、總價(jià)立減等優(yōu)惠措施，但優(yōu)惠力度與節(jié)前變化不大。整體來看，春節(jié)期間新房市場(chǎng)熱度較節(jié)前回落，但到訪情況好于去年春節(jié)，預(yù)計(jì)節(jié)后隨著市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，北京市場(chǎng)有望保持穩(wěn)步復(fù)蘇節(jié)奏。

上海：

春節(jié)期間整體市場(chǎng)較節(jié)前有所降溫。春節(jié)期間監(jiān)測(cè)到有超過40個(gè)項(xiàng)目售樓處“不打烊”，但與北京類似，由于返鄉(xiāng)人群較多，售樓處看房客戶相對(duì)較少。春節(jié)期間無項(xiàng)目新開盤，五大新新城項(xiàng)目到訪及認(rèn)購(gòu)熱情相對(duì)較高，招商虹橋璀璨時(shí)代、中鐵虹橋逸都及蟠龍府二期均已觸發(fā)積分，前灘格力海德壹號(hào)認(rèn)購(gòu)人數(shù)近4倍，假期后新一批次新房入市后，市場(chǎng)熱度有望恢復(fù)。

廣州：

春節(jié)期間多個(gè)樓盤推出新春優(yōu)惠活動(dòng)，主要以特惠單位、購(gòu)房送新春大禮包、成交送家電、到訪抽紅包等營(yíng)銷活動(dòng)為主。但由于今年春節(jié)期間出游及返鄉(xiāng)客戶較多，案場(chǎng)到訪客戶大幅減少，市場(chǎng)活躍度一般，實(shí)際成交并不理想，多個(gè)項(xiàng)目春節(jié)認(rèn)購(gòu)不足10套。相比去年春節(jié)及12月份到訪及成交均有所下降，個(gè)別樓盤成交好于1月前兩周。市區(qū)樓盤及改善型產(chǎn)品表現(xiàn)要好于外圍區(qū)域。

成都：

春節(jié)期間成都市場(chǎng)整體熱度不高，到訪量較節(jié)前普遍下滑，僅部分高性價(jià)比項(xiàng)目到訪量有所提升，調(diào)研項(xiàng)目平均到訪量約50組。市場(chǎng)觀望情緒仍然較重，一是經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)預(yù)期尚待建立，購(gòu)房動(dòng)作仍較為謹(jǐn)慎；二是春節(jié)成都人歷來有外出習(xí)慣，“離鄉(xiāng)”潮比“返鄉(xiāng)”潮表現(xiàn)得更明顯；三是成都房貸利率仍處全國(guó)高位，購(gòu)房者對(duì)于利率下降仍抱期待。春節(jié)期間新開盤或加推項(xiàng)目不多，基本為老項(xiàng)目順銷，成都整體折扣力度有限，如抵扣2萬或1%優(yōu)惠，最大力度為3%優(yōu)惠，對(duì)到訪、認(rèn)購(gòu)促進(jìn)并不十分明顯。從區(qū)域上看，二圈層熱點(diǎn)區(qū)域個(gè)別高性價(jià)比項(xiàng)目表現(xiàn)出較高的熱度，一圈層項(xiàng)目普遍到訪量下滑。

杭州：

疫情放開后，杭州整體市場(chǎng)活躍度優(yōu)于前兩年春節(jié)，有一定的人流量（受疫情影響，前兩年春節(jié)杭州售樓處基本停擺），調(diào)研項(xiàng)目平均到訪量20組左右，個(gè)別項(xiàng)目可達(dá)50組，但市場(chǎng)活躍度遠(yuǎn)低于春節(jié)前，基本無認(rèn)購(gòu)。一方面，春節(jié)期間大部分客戶忙于過年，置業(yè)意愿不高；另一方面，春節(jié)期間市區(qū)盤基本無房源在售；在售的項(xiàng)目多為前期去化不佳的郊區(qū)續(xù)銷項(xiàng)目，但郊區(qū)客戶當(dāng)前信心仍未完全恢復(fù)，多處于猶豫觀望狀態(tài)。多家房企推出春節(jié)“不打烊”活動(dòng)，保利浙江、華潤(rùn)置地華東區(qū)域公司活動(dòng)力度較大，特價(jià)房、老帶新優(yōu)惠返現(xiàn)等營(yíng)銷活動(dòng)產(chǎn)生一定效果。

蘇州：

春節(jié)期間到訪量較去年春節(jié)有所提高，市場(chǎng)依舊是新區(qū)、園區(qū)及昆山核心區(qū)板塊活躍度高，且大部分項(xiàng)目無折扣優(yōu)惠；張家港、常熟、相城等項(xiàng)目有一定折扣優(yōu)惠，但力度較12月力度有所縮減。盡管蘇州政策不斷改善，但當(dāng)前居民收入預(yù)期弱、購(gòu)房觀望情緒尚未大幅轉(zhuǎn)變，多數(shù)調(diào)研項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)在5套及以下。

南京：

春節(jié)期間，熱門項(xiàng)目的售樓處客流量較好，基本實(shí)現(xiàn)滿座狀態(tài)。新房供應(yīng)以續(xù)銷為主，部分項(xiàng)目節(jié)前平推入市，多個(gè)售樓處組織春節(jié)相關(guān)的民俗活動(dòng)吸引客戶。但大多購(gòu)房者觀望情緒較重，僅部分購(gòu)房者趁著春節(jié)優(yōu)惠敲定房源。

青島：

項(xiàng)目到訪量相比節(jié)前有所增加，但除主城區(qū)的改善類產(chǎn)品去化相對(duì)較好外，整體表現(xiàn)一般。非核心區(qū)項(xiàng)目繼續(xù)加大折扣優(yōu)惠力度，部分房企推出首付分期、送物業(yè)費(fèi)、折扣優(yōu)惠、年貨卡、優(yōu)惠券等多重促銷措施，但效果仍不明顯，到訪量、認(rèn)購(gòu)量較少，市場(chǎng)分化現(xiàn)象仍較嚴(yán)重。

西安：

2023年春節(jié)期間，西安樓市多數(shù)采取“不打烊”方式吸引返鄉(xiāng)購(gòu)房者，也推出特惠房源、認(rèn)購(gòu)99折等形式優(yōu)惠。各大開發(fā)商在春節(jié)前一周左右取得預(yù)售許可，920套房源開展登記，但全部平銷。相比海量游客，西安返鄉(xiāng)置業(yè)者數(shù)量少，高價(jià)值板塊、高總價(jià)項(xiàng)目關(guān)注度相對(duì)較高，部分調(diào)研項(xiàng)目到訪量達(dá)50-70組，整體市場(chǎng)表現(xiàn)較以往春節(jié)“休眠狀態(tài)”有所好轉(zhuǎn)。

武漢：

2023年春節(jié)期間武漢住宅成交僅65套，同比大幅下降，市場(chǎng)成交表現(xiàn)較差。2022年12月武漢市在房交會(huì)及利好政策帶動(dòng)下，成交創(chuàng)2022年月度新高，進(jìn)入2023年1月，雖然購(gòu)房補(bǔ)貼政策延續(xù)到1月10日，但市場(chǎng)成交疲軟，1月上半月成交4521套，春節(jié)期間成交進(jìn)一步下滑，市場(chǎng)恢復(fù)動(dòng)力不足。此外，春節(jié)期間，多數(shù)企業(yè)和項(xiàng)目延續(xù)之前的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，并未加大優(yōu)惠力度，營(yíng)銷中心到訪量一般，部分項(xiàng)目達(dá)到30組，客戶觀望情緒較為濃厚，成交量偏低。

天津：

春節(jié)期間，天津多數(shù)項(xiàng)目“不打烊”，推售仍以順銷為主，鮮有樓盤開盤加推，營(yíng)銷活動(dòng)品類及宣傳力度不及2022年12月。個(gè)別房企有特價(jià)房源傳統(tǒng)營(yíng)銷活動(dòng)推廣，多數(shù)房企受市場(chǎng)影響，活動(dòng)力度銳減，整體的春節(jié)購(gòu)房氛圍感較弱。疫情放開以來的首個(gè)春節(jié)，部分人群返鄉(xiāng)過節(jié)，購(gòu)房需求延后。目前購(gòu)房人群的預(yù)期仍在修復(fù)階段，調(diào)研項(xiàng)目到訪量多在20-30組，且春節(jié)期間多數(shù)項(xiàng)目并無較大優(yōu)惠活動(dòng)，多因素疊加導(dǎo)致市場(chǎng)低溫運(yùn)行，大部分項(xiàng)目去化較差，不及2022年末及2023年初，但整體仍好于去年春節(jié)。

佛山：

春節(jié)期間，多個(gè)售樓處仍積極加大優(yōu)惠力度，如推出特惠房源、一口價(jià)包裝、萬元購(gòu)房大禮包、無理由30天退房、贈(zèng)送家電等措施促進(jìn)項(xiàng)目去化，疊加政策顯效下，市場(chǎng)存在一定活躍度。但受新春期間節(jié)點(diǎn)性人口外流影響，來訪量不足，導(dǎo)致成交量有限，平均到訪40組左右，多個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化率在10%~20%之間，市場(chǎng)信心較1月上旬有所提升，其中位于板塊次核心位置、具有低總價(jià)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目表現(xiàn)較好，非核心區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目去化仍存一定壓力。

短期市場(chǎng)預(yù)判

經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，2023年或?qū)⑹欠康禺a(chǎn)重啟的一年，相信在政策的支持下行業(yè)將重回正常運(yùn)行軌道。去年11月以來，房地產(chǎn)供需兩端政策支持力度不斷加大，今年1月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議為今年房地產(chǎn)政策定調(diào)，“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”成為工作重點(diǎn)。與此同時(shí)，金融支持房地產(chǎn)的四大政策方向也更加明晰，需求端差別化信貸支持、完善保交樓政策工具、改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表、完善住房租賃金融支持政策。1月初，央行、銀保監(jiān)會(huì)建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，根據(jù)監(jiān)測(cè)，目前唐山、太原、麗水首套房貸利率最低可至3.8%，九江、中山可至3.9%，韶關(guān)取消利率下限。

從疫情放開后的首個(gè)春節(jié)假期情況來看，部分一二線城市新房項(xiàng)目到訪量與去年春節(jié)相比有所修復(fù)，但由于春節(jié)期間大量返鄉(xiāng)人群外流，市場(chǎng)活躍度相比節(jié)前明顯下滑。短期來看，供需兩端政策將繼續(xù)加快落實(shí)，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來市場(chǎng)復(fù)蘇，樓市“小陽春”或?qū)⒃谏贁?shù)城市出現(xiàn)，但對(duì)于大部分城市而言，經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房?jī)r(jià)預(yù)期仍較弱，市場(chǎng)修復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間。

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