【中指·地產(chǎn)文庫】地產(chǎn)人自我提升的免費充電站！百萬份行業(yè)文檔免費下載→戳這里即刻體驗

(資料圖片)

春節(jié)前后，為刺激居民購房，河南樓市出現(xiàn)“1萬元網(wǎng)簽”的購房策略。這種促銷方式，不僅在鄭州市有，毗鄰鄭州市的新鄉(xiāng)市也玩轉(zhuǎn)了這一“新招”。新鄉(xiāng)市國悅城譽府的銷售告訴記者，以100萬元房價為例，首付20%就是20萬元，購房者繳納1萬元就能簽署購房合同，其余的19萬元開發(fā)商可以借給客戶，客戶打個借據(jù)就行。

鄭州市的中介人士徐明（化名）告訴記者，鄭州市目前多數(shù)樓盤都可以實施首付分期，他為記者介紹的樓盤首付有的2%，有的8%，其余首付在交房時結(jié)清即可。另外，有消息稱，1月29日，鄭州市首套房貸利率已從4.1%降至3.8%，記者已從當(dāng)?shù)啬侈r(nóng)業(yè)銀行核實了該消息，但也有其他銀行表示目前尚未收到正式通知。

1月29日，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅對記者分析，受保交樓攻堅戰(zhàn)影響，河南省的購房者對于購買期房仍有不安心理，現(xiàn)在省內(nèi)多個樓盤實施交房時結(jié)清首付的策略，不僅是降低購房門檻，也是對購房者不安全心理裂痕的彌合。

同日，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則對記者分析，倘若房價持續(xù)下跌，背債買房很不劃算，如果按揭利率高于保本理財利率，就更不劃算。從這個角度來看，房貸利率未來至少要降至3%左右的保本理財利率水平才合適。

↓今日中指報告精選↓

2023春節(jié)樓市表現(xiàn)平淡，小陽春還會出現(xiàn)嗎？

住建部：2023年房地產(chǎn)工作這么干！

中指丨2022年中國房地產(chǎn)政策盤點

中國房地產(chǎn)市場月報2022年12月

2022年1-12月中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)新增合約面積TOP50

“1萬元購房”

河南樓市頻現(xiàn)“1萬元網(wǎng)簽”的購房新模式。花1萬元就能買房，其余首付可以推延至交房時結(jié)清。這種促銷方式，不僅在鄭州市有，毗鄰鄭州市的新鄉(xiāng)市也有。春節(jié)后首個工作日，記者走訪了鄭州市和新鄉(xiāng)的房地產(chǎn)市場。

關(guān)于鄭州市的房產(chǎn)廣告，目前房天下打出的醒目字樣是“回鄉(xiāng)置業(yè)”。徐明對記者表示，“如果來鄭州置業(yè)，免費車接車送，報銷往返高鐵費用，各種優(yōu)惠的樓盤都有?！?/p>

徐明介紹，春節(jié)前國泰紫荊苑曾搞過“0首付”的促銷活動，當(dāng)時繳納幾千元的維修基金即可買房。現(xiàn)在的政策是，交1萬元就能網(wǎng)簽，剩余首付交房前一次性結(jié)清即可。不僅如此，定房還砸金蛋，簽約就送7萬元車位抵用券。

徐明告訴記者，國泰紫荊苑的這種促銷方式并不罕見，目前鄭州市的多數(shù)樓盤實際都可以首付分期。美的智慧城首付可申請2%，大約一萬多元，其余全部貸款。合筑玖合灣首付8%，兩三萬元就能網(wǎng)簽，其余首付交房前付清即可。

房天下顯示，2022年12月鄭州市的新房成交均價12232元/平米，環(huán)比下降10.55%，成交套數(shù)為4552套，環(huán)比上升195.58%。二手房方面，當(dāng)月成交4070套，環(huán)比上升78.7%。

春節(jié)后首個工作日，記者在新鄉(xiāng)市國悅城譽府項目現(xiàn)場看到“1萬定套房，交房交首付”的廣告。

國悅城譽府項目的銷售韓越（化名）對《華夏時報》記者介紹，目前購買該項目交1萬元就能簽購房合同。以100萬元的房子為例，首付20%為20萬元，購房者繳納1萬元，其余19萬開發(fā)商為購房者墊付，只需要購房者打借據(jù)欠條就行。國悅城譽府項目大約2025年交房，購房者借開發(fā)商的19萬，在交房時償還即可。

值得提到的是，國悅城譽府項目現(xiàn)場十分火爆，當(dāng)日坐滿顧客。由于春節(jié)后首個工作日銷售人員數(shù)量有限，部分顧客不得不等候銷售抽空講解，銷售會將看房的人安排成一組，統(tǒng)一介紹項目。根據(jù)房天下公示的信息，國悅城譽府項目目前均價大約8000元/平米。

需要說明的是，在新鄉(xiāng)市實施1萬元購房模式的，國悅城譽府項目只是其中之一。記者注意到，在某小區(qū)門口，華地地產(chǎn)的項目華地云熙府廣告十分醒目，主打銷售口號就是“首付1萬，交房交首付”。

郭毅對記者表示，河南省尤其鄭州市此前由于受到保交樓攻堅戰(zhàn)的影響，所以買房人購買期房，還存在一定心理上的不安。目前開發(fā)商采取的上述交房再付清首付的促銷策略，實際上不僅降低了購房門檻，也在一定程度上彌合購房人缺乏安全感的心理裂痕。

新鄉(xiāng)市昌建匯豐鉑悅府的銷售陳明（化名）對記者表示，在新鄉(xiāng)市，昌建匯豐鉑悅府是改善型住宅的“第一”，國悅城（譽府）是剛需銷售的“第一”。目前，昌建匯豐鉑悅府項目的均價大約是11000元/平米，陳明表示，這是新鄉(xiāng)市的天花板價格，作為新鄉(xiāng)市的高端樓盤，昌建匯豐鉑悅府項目不差錢，也不會采取類似國悅城譽府的銷售策略。

記者通過天眼查獲悉，昌建匯豐鉑悅府項目的開發(fā)商是新鄉(xiāng)市新濮置業(yè)有限公司，股東是河南昌建地產(chǎn)有限公司，后者是雙匯火腿腸的生產(chǎn)廠家“雙匯發(fā)展”的成員。陳明對記者表示，昌建匯豐鉑悅府項目背后有實業(yè)支撐。

與國悅城譽府形成鮮明對比，春節(jié)后的首個工作日，新鄉(xiāng)市四季城項目格外冷清，當(dāng)日除銷售外并沒見到其他購房者。四季城的銷售張蕾（化名）告訴記者，四季城5000多套房，目前售出1000多套。

張蕾對記者表示，鄭州房產(chǎn)市場的熱度受全國市場的影響，而新鄉(xiāng)市的房產(chǎn)熱度又受到鄭州市的影響。隨著不久前疫情管控措施的優(yōu)化，目前新鄉(xiāng)市購房者的市場情緒相比此前已有不小的緩和。

房天下的最新數(shù)據(jù)顯示，2022年12月新鄉(xiāng)市的新房均價7395元/平米，環(huán)比上月上升8.42%，成交套數(shù)為2177套，環(huán)比上月上漲46.31%。

另外值得注意的是，記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，目前新鄉(xiāng)市各個樓盤均已在醒目的位置公示監(jiān)管賬戶的信息。

鄭州市首套房貸款利率降至史上最低

1月29日，春節(jié)后的第二個工作日，鄭州市傳出房貸利率已從4.1%降至3.8%的消息。徐明表示，這是鄭州市歷史最低貸款利率。當(dāng)日，鄭州市某農(nóng)業(yè)銀行工作人員對《華夏時報》記者確認(rèn)消息屬實，但該工作人員也提醒，首先必須是首套房，其次每個樓盤的合作銀行不同，還要看具體樓盤指定的是哪個貸款銀行。

同日，記者致電鄭州市的交通銀行和招商銀行，其工作人員表示，當(dāng)日銀行尚未收到利率降至3.8%的正式通知。但徐明則稱，目前所有銀行都可以將貸款利率降至3.8%。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者分析，“部分銀行還沒有收到通知，要根據(jù)總行統(tǒng)一安排，但總體上預(yù)計1月底都會執(zhí)行此類政策。”

徐明給記者提供了鄭州市城東區(qū)可執(zhí)行貸款利率為3.8%的項目明細(xì)，項目數(shù)量接近20個，對應(yīng)的銀行包括中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等。徐明對記者表示，“盡量早些動手，利率降了以后，各大樓盤好樓層賣得快，銷量上去，政策就會收緊?！?/p>

1月29日，李宇嘉對《華夏時報》記者表示，此前有多個三四線城市，在國家最低利率的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下調(diào)首套房貸利率。鄭州市房貸利率降至3.8%，是第一個執(zhí)行首套房貸利率“不設(shè)下限”的中心城市。

李宇嘉分析，央行提出“不設(shè)下限”，但具體下降多少，取決于銀行具體執(zhí)行。如果銀行降得太多，會影響銀行利潤，降得太少，又無法發(fā)揮積極效果。現(xiàn)在從4.1%到3.8%，降幅不小，這也是嘗試性下降，試探市場反應(yīng)。

李宇嘉認(rèn)為，單純降低利率，并不能提振疲弱的市場需求，特別是收入和就業(yè)預(yù)期下降的情況下。還需要與其他政策結(jié)合起來，發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。從1月樓市疲弱的狀況看，后續(xù)還有其他城市跟進(jìn)，并且首套房貸利率還會繼續(xù)下降。

那么，未來首套房貸利率會下降至多少？李宇嘉分析，首套房貸利率至少要降至3%左右。他分析，房價如果持續(xù)下跌，背債買房本就不劃算，如果按揭利率明顯高于保本理財利率，就更不劃算。李宇嘉指出，如果未來央行繼續(xù)引導(dǎo)銀行資金成本下降，比如降低存款利率、同業(yè)拆借利率、央行再貸款利率等，也會相應(yīng)引導(dǎo)按揭利率下降。無論如何，繼續(xù)降低按揭利率是確定的。

標(biāo)簽：