城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇

房地產(chǎn)市場能否回暖、何時(shí)回暖，已經(jīng)成為今年穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的最大不確定性因素。去年四季度以來，各級(jí)官員頻繁為房地產(chǎn)喊話，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位；金融部門針對(duì)供需兩端持續(xù)發(fā)力，超預(yù)期放開房地產(chǎn)各類融資通道；今年年初以來各級(jí)地方政府紛紛出臺(tái)刺激政策，將穩(wěn)預(yù)期、促進(jìn)住房消費(fèi)列為今年經(jīng)濟(jì)工作的重中之重。

經(jīng)歷過一場凜冬，在諸多利好政策刺激下，房地產(chǎn)市場已然有了一些回暖跡象。近期央行公布了1月份社融、信貸數(shù)據(jù)，表明貨幣政策相對(duì)寬松，企業(yè)融資環(huán)境改善，但是居民信貸持續(xù)低迷，反映出居民購房意愿不足。1月份商品房銷售和房價(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。盡管春節(jié)后部分城市市場有所回暖，但距離房地產(chǎn)市場全面走出困境，還需要一段時(shí)間的信心修復(fù)和更大力度的政策支持。

(資料圖)

社融數(shù)據(jù)“開門紅”背后居民信貸疲弱

近日央行公布了2023年1月份貨幣金融和社融數(shù)據(jù)：1月末廣義貨幣（M2）余額273.81萬億元，同比增長12.6%，創(chuàng)下2016年年中以來最高水平。1月新增社融5.98萬億元，增速9.4%；新增人民幣貸款4.9萬億元，同比多增9227億元，刷新單月歷史新高。

廣義貨幣（M2）大幅增長，意味著市場流動(dòng)性充裕，貨幣政策釋放出強(qiáng)烈的支持經(jīng)濟(jì)增長信號(hào)。M2的高增長一方面源于積極的財(cái)政政策靠前發(fā)力，對(duì)各項(xiàng)投資產(chǎn)生了積極作用，另一方面在于居民存款大幅增加。1月住戶存款增加6.2萬億元，同比多增7900億元，反映出居民存款意愿增強(qiáng)，消費(fèi)意愿，特別是住房消費(fèi)意愿持續(xù)不振。

人民幣貸款大幅增長，主要源于2022年針對(duì)基建、制造業(yè)投資支持力度加大，以及四季度對(duì)房地產(chǎn)信貸支持政策初步顯效，其中基建和制造業(yè)投資是重要支撐，如保持投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)作用，還需房地產(chǎn)投資接續(xù)發(fā)力。從貸款結(jié)構(gòu)上看，企事業(yè)單位中長期貸款表現(xiàn)強(qiáng)勁，占到全部新增貸款的七成，而居民部門貸款持續(xù)疲軟，僅占新增貸款的5%。1月企事業(yè)單位貸款46800億元，同比多增13200億元；居民貸款2572億元，同比少增5858億元，連續(xù)15個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長。企事業(yè)單位信貸規(guī)模對(duì)總體信貸規(guī)模構(gòu)成重要支撐，而居民信貸規(guī)模大幅少增，特別是居民中長期貸款同比少增5193億元。由此可見，去年以來房貸利率的下調(diào)并未在很大程度上刺激住房消費(fèi)需求，反而由于存量房貸和新增房貸之間的利差，引發(fā)了“提前還貸潮”，導(dǎo)致居民新增貸款規(guī)模進(jìn)一步減弱。

信貸對(duì)社融增長構(gòu)成主要支撐，而企業(yè)債、政府債券則成為社融增長的主要拖累。1月份企業(yè)直接融資增加2450億元，同比少增4827億元，其中企業(yè)債券同比少增4352億元。

房企融資方面，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，1月份房企非銀融資總額508.5億元，同比下降33.1%，環(huán)比下降27%。其中信用債融資297.2億元，同比基本持平；海外債發(fā)行67.3億元，同比下降21.2%；信托融資15.6億元，同比下降82.2%；ABS融資128.4億元，同比下降55.5%。1月份房企融資數(shù)據(jù)下滑一方面源于房地流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)市場的影響仍未消除，房企融資仍然存在一定障礙；另一方面去年四季度出臺(tái)的房地產(chǎn)金融政策還需要一段時(shí)間的傳導(dǎo)。此外，春節(jié)假期因素也是房企融資數(shù)據(jù)下滑的重要原因。

盡管從房企融資數(shù)據(jù)上未見根本性好轉(zhuǎn)，但跌幅已經(jīng)收窄，隨著“三支箭”落地，房企融資環(huán)境正在修復(fù)。海外融資方面，近期國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)開始上調(diào)中資房企評(píng)級(jí)展望，海外融資有望復(fù)蘇。穆迪在一份房地產(chǎn)行業(yè)研報(bào)中判斷，支持性政策對(duì)開發(fā)商融資的正面影響高于對(duì)房地產(chǎn)需求的影響，境內(nèi)債市場環(huán)境有所改善，但財(cái)力較弱的開發(fā)商的再融資壓力依然較大。股權(quán)融資方面，“第三支箭”落地后，已經(jīng)有超過30家房企推出股權(quán)融資計(jì)劃，募資總額超650億元，僅萬科就定向募資150億元，成今年房企融資最大單。

樓市分化整體呈現(xiàn)弱復(fù)蘇

房地產(chǎn)市場回暖需要銷售端的支撐，從1月份以來的商品房銷售數(shù)據(jù)看，市場整體呈現(xiàn)弱復(fù)蘇狀態(tài)。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，30個(gè)大中城市2023年1月商品住宅成交870.57萬平方米，同比下降40%。如果扣除春節(jié)假期因素影響，該數(shù)據(jù)與2022年2月（春節(jié)月）相比則略有上升。由于春節(jié)期間房企推盤并不積極，加之疫情影響并未完全消退，1月份市場成交平淡也在情理之中。

根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1月份各線城市商品住宅成交量均出現(xiàn)不同程度下降，其中一線城市環(huán)比下降14.1%，二三線代表城市環(huán)比降幅均超40%。一線城市中上海最為堅(jiān)挺，成交略有上升；深圳成交下滑最為明顯，成交面積環(huán)比下跌40%。二線城市中寧波降幅最高，環(huán)比降幅達(dá)到65.4%。

盡管成交量仍在下滑，但是從房價(jià)數(shù)據(jù)可以看出樓市開始呈現(xiàn)筑底企穩(wěn)跡象。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2月16日發(fā)布的房價(jià)數(shù)據(jù)，1月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有36個(gè)和13個(gè)，比上月分別增加21個(gè)和6個(gè)。其中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.5%轉(zhuǎn)為上漲0.4%。

二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月持平。

春節(jié)過后，隨著疫情影響的消退，以及各地樓市刺激政策逐漸落地顯效，一些熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯回暖。據(jù)wind數(shù)據(jù)，15個(gè)典型城市2023年春節(jié)后兩周二手房銷售面積較節(jié)前一周分別增長33.3%、44.8%，也超過了2022年12月周均成交面積；而較2022年春節(jié)后兩周分別同比增長84.2%、43.4%，已接近2021年水平。其中北京、成都兩城節(jié)后兩周二手房銷量增幅在50%以上，深圳、南京也恢復(fù)至節(jié)前平均水平。

受人口流入、經(jīng)濟(jì)恢復(fù)以及樓市刺激政策影響，部分一二線城市房地產(chǎn)市場確實(shí)出現(xiàn)回暖跡象，但是也應(yīng)當(dāng)看到，大部分三四線城市市場仍在下探，特別是一些“保交樓”任務(wù)中、庫存壓力較大的城市，市場預(yù)期還遠(yuǎn)沒有得到修復(fù)，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)分化格局和弱復(fù)蘇狀態(tài)，不同城市、不同區(qū)域甚至不同項(xiàng)目間分化嚴(yán)重，居民對(duì)住房消費(fèi)偏弱的預(yù)期沒有根本好轉(zhuǎn)。從1月份房價(jià)數(shù)據(jù)分析，一線城市和部分強(qiáng)二線城市一季度有望觸底企穩(wěn)，在這些城市帶動(dòng)下，其他二線城市和熱點(diǎn)三線城市有望跟進(jìn)回暖，但需要更大力度的政策支持。

需求端政策精準(zhǔn)發(fā)力是關(guān)鍵

隨著房企融資環(huán)境的逐步好轉(zhuǎn)，如何釋放合理住房需求成為房地產(chǎn)市場回暖的關(guān)鍵因素。2022年全國各地樓市需求端政策層出不窮，內(nèi)容包括優(yōu)化限購、限貸，解除限售、限價(jià)，降低首付比例，降低房貸利率，購房補(bǔ)貼，放松落戶限制，生育與住房政策掛鉤，一二手房聯(lián)動(dòng)等，但仍然難以阻擋市場下滑態(tài)勢。2022年全年商品房銷售面積下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%；銷售金額下降26.7%,其中住宅銷售額下降28.3%。

與歷史上前幾次房地產(chǎn)市場調(diào)整（例如2008年、2014年）相比，本輪市場調(diào)整有著深層次原因：一是受人口因素、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、市場供應(yīng)等因素影響，供需發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，市場趨于飽和，剛性需求減弱；二是房價(jià)上漲與居民收入相背離，高企的房價(jià)導(dǎo)致剛需購買力不足；三是在“房住不炒”調(diào)控基調(diào)之下，嚴(yán)厲的調(diào)控政策將投資、投機(jī)需求擠出市場；四是近年來房企暴雷、項(xiàng)目爛尾事件頻發(fā)造成購房者對(duì)項(xiàng)目交付產(chǎn)生擔(dān)憂，市場信心受挫。基于上述分析，房地產(chǎn)市場回暖必須從需求端精準(zhǔn)發(fā)力，提振信心，優(yōu)化調(diào)整樓市限制性措施，降低購房門檻和交易成本，最大限度滿足剛性需求、改善性需求。

年初住建部部長倪虹在接受媒體采訪時(shí)表示，2023年，將堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策，提振市場信心。對(duì)購買第一套住房的，大力支持；首付比、首套利率該降的都要降下來。對(duì)購買第二套住房的要合理支持；以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策的支持。

年初以來，已經(jīng)有近30個(gè)城市調(diào)整了首套房貸利率，優(yōu)化限購、降低首付、補(bǔ)貼稅費(fèi)等政策也成為各地優(yōu)化樓市需求端政策的主要方式。例如2月16日惠州發(fā)布優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，樓市限售3年變1年；2月7日四川提出優(yōu)化住房限購、限售、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，動(dòng)態(tài)調(diào)整首套房貸款利率下限等；貴陽提出將推行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，首套房貸款首付比例降至20%。

根據(jù)目前市場形勢和存在的問題，結(jié)合各地出臺(tái)的樓市政策，我們認(rèn)為釋放合理住房需求還有一定的政策空間。對(duì)于一線城市和人口流入明顯的熱點(diǎn)二線城市，要密切關(guān)注庫存、房價(jià)變化，適度加大市場供給，避免過度刺激政策引發(fā)新一輪房價(jià)上漲；對(duì)于市場持續(xù)低迷、庫存壓力較大的城市，則要進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整刺激政策，釋放住房消費(fèi)需求。具體可歸納為以下幾個(gè)方面：

一是降低購房門檻和交易成本。包括適當(dāng)放松限購、限售，放松二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；降低房貸利率，延長貸款年限，降低二套房首付比例，降低交易稅費(fèi)；對(duì)低收入人群、特殊人群購房給予住房補(bǔ)貼支持；降低存量房交易稅費(fèi)，簡化交易手續(xù)，允許“帶押過戶”。

二是解除限價(jià)政策，除帶有保障性質(zhì)的住房外，對(duì)純商品住房允許企業(yè)根據(jù)市場情況合理確定市場價(jià)格，允許企業(yè)采取合理的降價(jià)促銷手段。

三是加大保障性租賃住房、長租房建設(shè)籌集力度，鼓勵(lì)地方政府平臺(tái)或企業(yè)收購市場上過剩房源，或打包收購、改造爛尾樓作為保障性租賃住房或長租房，鼓勵(lì)有條件的企業(yè)出資團(tuán)購住房作為職工宿舍，滿足新市民、年輕人住房需求。金融機(jī)構(gòu)和政府部門從信貸、財(cái)政補(bǔ)貼、稅收等方面給予保障性租賃住房、長租房運(yùn)營企業(yè)更多政策支持，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

四是加速推進(jìn)保交樓工作。保交樓不僅事關(guān)民生大事，也關(guān)系到市場信心的恢復(fù)。地方政府要落實(shí)主體責(zé)任，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管和項(xiàng)目監(jiān)管，“一盤一策”協(xié)調(diào)處理各方關(guān)系；金融機(jī)構(gòu)也要做好保交樓金融服務(wù)，落實(shí)保交樓專項(xiàng)借款，為保交樓提供資金支持。

五是加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)量和價(jià)格的調(diào)控。對(duì)于人口流出嚴(yán)重，住房供應(yīng)過剩的城市，要嚴(yán)控建設(shè)用地供應(yīng)；對(duì)于一二線熱點(diǎn)城市適度增加住宅用地供應(yīng)，嚴(yán)控土地出讓價(jià)格，防止供需矛盾帶動(dòng)房價(jià)新一輪上漲。

（此文刊于中國房地產(chǎn)報(bào)2月20日11版 責(zé)任編輯? 蘇志勇）

值班編委：馬琳

排版：陶汝杰

審讀：戴士潮

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