上海浦東現新一輪開發浪潮，幕后開發主體引發關注。

近期，陸家嘴（600663.SH）公告，與母公司陸家嘴集團，以及母公司的控股子公司前灘投資一同出資設立一家名為上海耀筠置業有限公司的企業。

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該公司的注冊資本達到150億元，擬定的經營范圍包括房地產開發經營以及建設工程施工。陸家嘴在公告中稱，此次投資意在整合資源，“深度參與上海市浦東新區金色中環發展。”

陸家嘴集團由浦東新區國資委全資持有，是浦東新區重點開發區域的開發建設及運營主體。陸家嘴金融區即是其“戰果”之一。伴隨著“金色中環”規劃的提出，其下一步的開發重點為：前灘國際商務區、御橋科創園和張江科學城核心區。

伴隨著大手筆投資不斷，陸家嘴集團的債務壓力不小。DM查債通顯示，截至2022年三季度，陸家嘴集團一年內到期的非流動負債為105.88億元，短期借款為306.92億元，而其現金及現金等價物僅有87.15億元，短期內存在資金缺口。

去年底“第三支箭”發布，打開A股上市房企股權融資的通道。陸家嘴抓住政策利好，擬通過發行股份及定增募資兩種方式，購買母公司陸家嘴集團的資產。據市場人士測算，陸家嘴集團或將由此獲得約90億元的資金。

浦東“大地主”

在“金色中環”的規劃中，陸家嘴集團合計參與三個項目，總建筑面積為762萬平方米。?“十四五”期間，其計劃實現竣工投用的項目總數達48個，總建筑面積588萬平方米，完成投資總額533億元。

同期，陸家嘴集團還計劃抓緊完成世紀大道周邊剩余項目的開發，并在榮成昌邑區域增添新空間，為陸家嘴金融城再添40萬平方米新載體。此外，其在臨港也有投資計劃，包括50萬平方米的城市綜合體以及33萬平方米的“冰雪之星”游樂綜合體。

近水樓臺，陸家嘴集團承接了浦東一大批重點工程和項目，因而也獲得了陸家嘴和前灘CBD珍貴的宅地，沉淀了區位優越的商辦資產。

2018至2021年，上市公司陸家嘴的合同銷售面積分別為21.47萬平方米、12.25萬平方米、10.19萬平方米和?7.86?萬平方米，合同銷售金額分別為103.72億元、56.58億元和67.11億元和49.23?億元。

其地產業務雖然規模小，但由于拿地價格低等因素，盈利能力較強。2018年至2021年，公司的銷售毛利率為53.97%、59.39%、70.65%、70.22%，其中房地產銷售毛利率一路上升，為49.56%、?64.22%、79.45%、81.53%，實現歸屬于上市公司的凈利潤33.5億元、36.8億元、40.1億元以及?44.1億元。

而據業績預告，陸家嘴預計2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤為9.58億元到13.06億元，同比減少9.71%至77.78%。利潤下滑受行業下行壓力和新冠疫情的影響，公司房產銷售收入減少，房地產開發業務結轉毛利率下降。

后續，隨著一系列投資計劃的推進，陸家嘴有望補充土儲，地產開發業務有望回彈。

物業方面，陸家嘴持有的主要在營物業面積從2005?年的約15萬平方米，增至?2022年上半年的289?萬平方米，這些物業主要位于上海陸家嘴金融貿易區、前灘國際商務區以及天津紅橋區。

“浦東新區CBD擁有最多寫字樓的開發商之一。”這是資本市場貼給陸家嘴的標簽。

密集融資補血

陸家嘴集團在建及及擬建房地產開發項目規模大，且投資期較為集中，其經營性凈現金流無法覆蓋投資支出，缺口較大，需外部融資補足。

新世紀評級對陸家嘴集團發布的跟蹤評級報告顯示，該公司的剛性債務由2019年的624.4億元增長至2022年3月末的1062.2億元。

該機構稱：“陸家嘴集團剛性債務規模隨房地產開發及金融業務擴張而較快增長，未來項目開發仍需投入大量資金，債務規模預計進一步增長，償債壓力有所加大。”

上市公司的債務擔子也不輕。2018年至2022年中期，陸家嘴的有息負債由295.78?億元增長至571.18億元。

“第三支箭”（股權融資工具）發布后，陸家嘴發起首單資產并購重組計劃。

去年12?月?15?日，陸家嘴公告，擬以發行股份方式購買陸家嘴集團持有的昌邑公司?100%?股權、東袤公司?30%?股權，擬以支付現金方式購買前灘投資持有的耀龍公司?60%?股權、企榮公司?100%?股權。

同時，陸家嘴擬向不超過?35?名符合條件的特定投資者，以非公開發行股份的方式募集配套資金。募集資金主要用于支付此次交易中的現金對價。

這四家公司的主要資產是位于陸家嘴金融貿易區的榮成昌邑項目和洋涇西區E08-4、E10-2、E12-1地塊項目，以及前灘商務區的21-02、21-03地塊和16-02地塊項目等。

“左手倒右手”之后，陸家嘴集團一方面可將優質資產裝入上市公司體內，另一方面也獲得了寶貴的流動性。

據陸家嘴1月9日公告的重組預案，此次定增擬發行的股份數量不超過總股本的?30%，發行價格不低于發行日前20個交易日股票交易均價的80%。

有市場人士測算，陸家嘴當前總股本40.3億股，其30%即為12.09億股，粗略估算發行價格為8.79元/股，共募資106.3億。結合公告來看，募得資金中不超過10%將用于補充公司流動性，剩下的90%，也就是約95.6億元，將用于向陸家嘴集團購買資產。

此外陸家嘴集團及上市公司發債動作頻頻。陸家嘴集團50億元小公募債券于去年獲上交所受理，今年2月6日，其完成發行首期15億元公司債，利率為3.50%。

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