近日，招商蛇口（001979.SZ）發布2022年全年業績。財報顯示，2022年招商蛇口實現營收1830.03億元，同比增長13.9%；實現歸母凈利潤42.64億元，同比下降58.9%至42.64億元。

值得注意的是，招商蛇口“增收不增利”的情況已經持續三年了。而在招商蛇口業績會上，招商蛇口財務總監黃均隆表示，去年是非常不容易的一年，去年整體全行業的毛利率都是在下滑，并且全行業都在保現金流。“我們也嘗試做一些微幅的漲價，一漲價馬上就做不動了，所以我們今年還是維持目前的走量。”

此外，在業績會上，招商蛇口管理層透露，今年招商蛇口的銷售目標是3300億元，同時還要躋身頭部5強。“5強并不是僅僅規模的指標進入5強，更多的是利潤、質量、效益、服務品質，還有轉型經營收入等多維度的5強。”招商蛇口董事長許永軍說道。

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數據顯示，2022年，招商蛇口累計實現簽約銷售金額2926.02億元，同比降低10.5%。2022年招商蛇口年末全口徑和權益口徑的銷售金額排名均提升至行業第6位。

凈利下降近六成

數據顯示，2022年，招商蛇口實現營業收入1830億元，同比增長13.9%，歸母凈利潤同比下降近六成至42.64億元，基本每股收益0.41元。此外，招商蛇口2022年毛利率為19.3%，較2021年末降低6.2個百分點；凈利率5.0%，較上年末降低4.5個百分點；歸母凈利率2.3%，較上年末降低4.1個百分點。

值得注意的是，招商蛇口“增收不增利”的情況已經持續三年。數據顯示，招商蛇口2021年實現營業總收入1606.43億元，同比增加23.93%，歸屬于上市公司股東的凈利潤103.72億元，同比減少15.35%；2020年實現營業收入1296.21億元，同比增長32.71％，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤122.53億元，同比下降23.58％。

而招商蛇口2022年凈利潤下降是近三年來跌幅最大的一年，對此招商蛇口在年報中給出的解釋是，受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比下降，結轉毛利同比減少；落實國家相關房租減免政策要求，對符合條件商戶進行了相應的租金減免；計提存貨、投資性房地產、長期股權投資等資產減值準備以及計提應收款項信用減值準備同比增加20.29億元；轉讓子公司產生投資收益同比減少。

黃均隆在業績會上也表示，去年是非常不容易的一年，去年整體全行業的毛利率也都是在下滑，并且全行業都在保現金流。“毛利率下降是最重要的，因為全行業的價格，整體售價受到影響，使得毛利下降和減值準備增加，這個是最重要的一個因素。”

同時，黃均隆還指出，面對利潤下降，招商蛇口在操盤端和投資端兩方面發力，積極的換倉，在投資端就更聚焦，更聚焦城市深耕。

“操盤端主要一個是銷售，第二個就是極致的成本控制挖潛，我們叫利潤掘金行動。兩方面去著力來提升。一方面就換倉，第二方面提升利潤水平。通過狠抓銷售回籠的錢，然后重新去換倉。實際上去年在投資端有很多進取（動作），我們有機會換不少優質的地。”黃均隆說道。

據黃均隆介紹，招商蛇口2022年新獲取了56宗地，支付地價700多億元，首開整體去化率達到了77%，毛利率23.2%。“這幾個指標都充分證明我們去年抓住了機會，積極換倉。”

同時，黃均隆對招商蛇口未來利潤的增長充滿信心。“第一，今年從前面幾個月的銷售趨勢來看，是在回暖的。第二，我們去年拿的一些地是為今年及以后年度打基礎。”

2023年要躋身前5強

年報顯示，截至2022年底，招商蛇口剔除預收賬款的資產負債率為62.42%，凈負債率為48.09%，現金短債比為1.30。對此，招商蛇口指出，公司秉持一貫穩健的財務管理策略，“三道紅線”始終處于綠檔并持續優化。

此外，2022年招商蛇口全年新增50億元中期票據，100億元公司債，100億元超短期融資券額度注冊；完成市場首單并購中票、綠色中票等創新品種發行，公開市場融資327.2億元，票面利率多次創下同期內房企債券利率新低。

值得一提的是，2022年末，招商蛇口綜合資金成本為3.89%，較年初大幅下降59BP。同時，黃均隆在業績會上透露：“我覺得我們今年的融資成本應該還會再下降一點，現在招商蛇口的開發貸利率是2.1%，在行業上應該算是比較低的。今年我們會抓住窗口期，把融資成本最大化壓控下來。我們除了降成本以外，還會抓住機會，繼續優化杠桿結構。”

此外，招商蛇口管理層還在業績會上透露，今年招商蛇口的銷售目標是3300億元，同時還要躋身頭部5強。“5強并不是一個僅僅規模的指標，更多的是利潤、質量、效益、服務品質，還有轉型經營收入等多維度的5強。”招商蛇口董事長許永軍說道。

數據顯示，2022年，招商蛇口累計實現簽約銷售金額2926.02億元，同比降低10.5%。2022年招商蛇口年末全口徑和權益口徑的銷售金額排名均提升至行業第6位。

據黃均隆介紹，今年招商蛇口不會再進一步促銷，會維持現在的流速。當然有些區域也有機會漲價，有的區域可能會微調一些，以市場的需求、去化速度，回收穩定流速。

“實際在2021年下半年到2022年，很多企業出現暴雷，包括我們企業出現利潤大幅下滑，原因主要就來自弱二線或強三線城市的產品。其實2021年我們做了調整，2022年價格也做了很多調整，很多城市房價下降的幅度可能超過了20%甚至30%。去年年底是這些弱勢產品價格最低的時候，今年我們的流速比去年提升了，平均提升在50%多一點，但是目前我覺得還不足以支撐價格上漲。”黃均隆說道。

黃均隆還提到：“我們也有嘗試性做一些微幅的漲價，一漲價馬上就做不動了，所以我們今年還是維持目前的走量。對于房價（是否）能大幅上漲改善利潤率，目前還是沒那么樂觀。”

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