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最近看了中國社科院金融研究所所長張曉晶老師的一段視頻，主題是中國房地產。在時長5分多鐘的視頻中，張老師批評了“房子過剩論”，論述了中國房地產長期發展的前景，得出了中國房地產將來還要發展、還有發展空間的結論。觀點犀利，表達流暢，非常推薦。

中國房地產多年來處于輿論場的風暴中心，其中夾雜了很多的社會情緒。張老師旗幟鮮明地“力挺中國房地產”，需要相當的勇氣的。他顯然也意識到了風險，特意聲明“和房地產商沒有關系”。

(資料圖片)

但是，以嚴重民粹化的中國輿論風氣，這樣的聲明大概是沒有什么“防護力”的。雜音總是會有的，不必過于在意。

我贊同張老師對中國房地產發展前景的長期樂觀，尤其贊成對“房子過剩論”的批評。但是，我認為“長期樂觀”不是無條件地盲目樂觀，長期看好的發展前景并不意味著短期、中期可以樂觀。

中國房子沒有過剩，只有不足

張老師對“過剩論”的批評很到位，這里做一點補充。

中國房地產的“過剩論”由來已久，房價越漲，“過剩論”的擁躉就越多。這明顯違背了經濟學常識。市場價格上漲就是稀缺性的體現，沒有別的解釋。

“越過剩越漲”無非是廉價的心靈雞湯罷了，是沒及時“上車”、無力“上車”的失意者找點心理安慰罷了。反正當年牛刀老師賣房式雞湯割韭菜割出幾套房的，很多老網民應該還記得。

這幾年樓市明顯疲軟了，價格下跌反映了供需關系的變化，局部出現供大于求，說是過剩不為過。但是，這并不是“中國房子太多了”，而是購買力下降和房產投資錯配復合作用的結果。

購買力下降具有普遍性，畢竟被疫情折騰了好幾年，很多個人和家庭都蒙受了沉重的經濟損失。炒菜都想著少放一勺油，何況房子這種“大物件”？這不是房子造多了，而是賣不動了。

如果把“想要房子”作為真實需求的標準，超一線、準一線乃至部分強二線的房子當然是有真實需求的。“想買房”是真的，“買不起”也是真的，這種“過剩”顯然不是房子造太多了引發的。

真正的過剩是投資錯配，“房地產開發-基建”的聯動模式下沉挖的坑。很多經濟欠發達、人口凈流出的地區強推房地產開發，沒有真實的市場需求支撐，留下了一堆有估值沒市價的泡沫資產。說句難聽的，這種過剩房產，別說賣不掉，白送也未必能送出去多少。

但是，拿鶴崗的房子過剩，論證北京、上海的房子造多了，顯然是罔顧事實、不講道理了。房地產最顯著的特點就是不可替代的區域性，統計全國有多少平方房子、多少棟建筑，論證中國的房子造多了是沒有意義的。

甚至“中國房地產市場”自始至終就是個偽概念。中國幅員遼闊，不同區域的經濟發展水平、人口形勢、公共服務質量天差地別，連各地的購房政策都不同，硬塞到一個“中國房地產市場”的大框里，是沒意義的。

如果非要打包在一起講，只有一個靠譜的結論，那就是“中國房地產市場”在分化。不僅市場在分化，資產本身也在分化。

正如張老師講的，將來很多房子是會被廢棄的。

所以說，今天統計全國多少平方米、多少棟房子、人均幾套房的數據，是沒有市場預測作用的。這些數據本身就是虛高的。目前看到的很多房子，將來會失去商品屬性和資產屬性，僅僅是紙面存在的磚塊水泥罷了。

這絕非危言聳聽的預測，而是有現實可見的趨勢。日本在深度老齡化和產業遷徙的復合作用下，超過一半的人口集中到了三大都市圈。再加幾座區域中心城市，大中型城市的人口占比達到了80%。

人口密集區的住房一點也不富裕，東京人均居住面積不到20平米，在亞洲大城市中排名墊底。和東京的蝸居族、蟻族、網吧族說“日本房子造多了”、“住房很富裕”，人家是要氣吐血的。

今天的東京，就是未來的北上廣深等經濟發達地區的中心城市。也只有這些地區才有真實的房地產市場，長期發展前景毋庸置疑。

長期前景的樂觀，是遠水救不了近火

面對當前中國房地產行業的困境，長期前景的樂觀估計是遠水救不了近火的。

中國房地產的長期發展前景不是無條件成立的。張老師用了大量發達國家的數據論證房產在國民財富中比例提升的長期趨勢，這當然是成立的。那么，關鍵就看中國需要多少年能夠邁入“發達國家俱樂部”。

這意味著中國的人均GDP要達到2萬美元以上目前人均1萬美元出頭，和“發達標準”的差距肉眼可見。短期實現這一目標，顯然不現實。如果作為10年左右的中期目標，那么至少也要保持每年5%以上的平均增速。

而且，人均GDP達到發達國家水平，還不足以讓房子“物有所值”，還需要相應的公共服務水平提升。買房子不是買一堆建筑材料，而是為所在地區的公共服務埋單。

發達國家的房產占國民財富的比例高，是優質公共服務提高了房產的“含金量”，而不是磚塊水泥更值錢。

提升公共服務質量，遠比提高經濟數據更為復雜艱巨。

因此，同意張曉晶對中國房地產業長期發展前景的樂觀結論，并不意味著忽視目前的困難。畢竟。我們沒有時光隧道，無法繞過困難的短期、不確定的中期，直接到達美好的長期。

沒有不合理的市場需求，只有不充分的供給

中國房地產行業的重要性毋庸置疑，國民對改善居住條件的需求是真實的、強烈的，而且一定是長期的。不要人為給住房需求設“天花板”。經濟發展了，國民收入提高了，住房需求也會隨之升級。

改善居住環境的第二居所不是合理的市場需求嗎？度假用的旅游房產不是合理需求嗎？為子女成家立業準備多套房，不是合理需求嗎？買房出租，以房養老，不是合理需求嗎？

明明都想要優質的房產，卻用“過剩論”對房地產業污名化，只會制造情緒化的噪音，妨礙了房地產業的健康發展，也傷害了中國的經濟發展。

房產和所有合法的商品一樣，沒有不合理的市場需求，只有不充分的供給。因為供給不足，所以房價居高不下。因為供給不足，所以有了“炒房”的空間。

因此，長遠來看，解決住房問題的民生困境，增加有效供給才是正解。這就需要房地產的蓬勃發展，抑制房地產只會適得其反。

長期看，只要中國經濟保持健康發展，國民收入穩定增長，中國房地產還大有可為。看好中國房地產行業的前景，更需要克服目前的困難。沒有健康的“短期”，美好的“長期”只存在于想象中。

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