政策多維度支持下，房企融資環(huán)境持續(xù)改善。

多個平臺統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，在房地產(chǎn)銷售回暖的同時，房企非銀融資尤其信用債發(fā)行環(huán)比出現(xiàn)翻倍增長，各渠道融資利率均有不同程度下降。另從銀行貸款和股權(quán)融資來看，去年四季度對公開發(fā)貸同比多增4200億元，已經(jīng)公布年報(bào)的國有大行、股份行中，房地產(chǎn)貸款較上年末增長2900多億元，同比多增近千億元；“三支箭”政策落地以來，已有30多家上市房企發(fā)布股權(quán)融資計(jì)劃，10家在今年一季度落地發(fā)行。

不過，從融資主體來看，貸款和債券融資仍以優(yōu)質(zhì)央國企為主，企業(yè)間分化明顯。有分析認(rèn)為，股權(quán)融資或是展期及違約房企的重要出路，但目前落地較慢，相關(guān)房企最終能否進(jìn)一步打破融資壁壘還有待觀察。在此背景下，公募REITs助力保交樓也被部分業(yè)內(nèi)人士寄予厚望。

(資料圖片)

盡管銷售端回暖將支撐房企運(yùn)營逐漸改善，但年內(nèi)尤其4月、7～9月的償債高峰仍是市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

一季度信用債發(fā)行環(huán)比翻番

隨著民企融資“三支箭”和“金融16條”支持政策陸續(xù)落地，房企在今年3月迎來融資回暖的小高峰。

據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，3月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為917.9億元，雖然同比繼續(xù)下降16.3%，但環(huán)比上月大幅增加109%。

具體看融資結(jié)構(gòu)，信用債發(fā)行仍是主力支撐，且發(fā)行速度呈翻倍趨勢，信托及資產(chǎn)支持證券（ABS）也有明顯增長。其中，3月地產(chǎn)行業(yè)信用債融資667.7億元，同比上升15.9%，環(huán)比上升100.9%?？v觀整個一季度，房企信用債融資1297.3億元，同比增長11.6%，增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。

可以看到，隨著銷售和融資回暖，房企債在二級市場也持續(xù)修復(fù)中。據(jù)方正證券統(tǒng)計(jì)，3月有4家房企信用債成交價較上一日收盤凈價漲幅超過5%，綠地控股、中南建設(shè)、寶龍實(shí)業(yè)和融僑集團(tuán)的信用債成交價平均漲幅分別達(dá)到86.9%、33.5%、16.3%和12.8%。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對記者表示，除信用債外，3月信托融資環(huán)比上升35.8%，新增40.6億元，ABS融資環(huán)比大幅上升273.3%至209.6億元。

不過，從整個一季度來看，信托、ABS融資仍在下行通道中，降幅分別達(dá)72.7%、41.9%。劉水認(rèn)為，當(dāng)前投資人對行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍有顧慮和考量，多數(shù)投資人還在持續(xù)觀察銷售市場復(fù)蘇進(jìn)度。

好消息是，房企各渠道融資成本都有不同程度下降，帶動3月綜合融資利率同比、環(huán)比分別下行0.52、0.47個百分點(diǎn)，其中信用債平均利率為3.74%，信托平均利率為7.15%，ABS平均利率為3.74%。

具體到房企，融資規(guī)模、成本仍有較大分化，比如雅居樂3月發(fā)債成本仍然在6.8%，招商蛇口則僅為2.3%，華潤、保利也在3%以下。而融資主體中，仍以央國企為主，3月信用債發(fā)行僅3家為民營房企，且期限較長的中票和公司債均有增信擔(dān)?；蛐庞帽Ｗo(hù)工具，資金用途受到限制。

不僅在發(fā)行環(huán)節(jié)不占優(yōu)勢，多家銀行也在財(cái)報(bào)中提到，在非保本理財(cái)、代銷、債券承銷等不承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的表外業(yè)務(wù)中，發(fā)債主體或底層資產(chǎn)融資人以央企、地方國企以及經(jīng)營穩(wěn)健的頭部房地產(chǎn)企業(yè)為主。

“由于當(dāng)前銷售市場復(fù)蘇的結(jié)構(gòu)性，投資人對民企發(fā)債的各項(xiàng)要求仍然存在，拉高了民企發(fā)債實(shí)際成本。”劉水表示，隨著市場持續(xù)回暖，行業(yè)信心得以修復(fù)，融資效率將有進(jìn)一步釋放的空間。

“三支箭”集體改善

所謂“三支箭”，第一支箭是民營企業(yè)信貸支持，第二支箭是民營企業(yè)債券融資支持工具，第三支箭是民營企業(yè)股權(quán)融資支持工具。去年四季度以來，監(jiān)管先后表態(tài)擴(kuò)大第二支箭對房企支持力度，并時隔12年重啟地產(chǎn)融資第三支箭，“金融16條”更是釋放多層積極信號。

目前來看，除第二支箭持續(xù)發(fā)力外，房企的信貸、股權(quán)融資環(huán)境也有明顯變化。尤其在“金融16條”發(fā)布后，各商業(yè)銀行陸續(xù)與房企簽約，截至去年底，已有至少60家銀行向120多家房企提供近5萬億元意向性授信。據(jù)央行副行長潘功勝在今年3月初透露，去年四季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增2300億元，同比多增4200億元，今年1月新增則超過3700億元，同比多增2200億元。

從已經(jīng)披露財(cái)報(bào)的6家國有大行和7家股份行來看，去年各行地產(chǎn)不良率抬升、不良計(jì)提力度加大，招商銀行、光大銀行等5家股份行房地產(chǎn)貸款余額下降。但在大行拉動下，13家銀行房地產(chǎn)對公貸款余額整體提升，合計(jì)約為5.84萬億元，同比增加2908.55億元，較2021年的1974.54億元多增近千億元，增幅由3.69%提升至5%以上。

另外在股權(quán)融資方面，據(jù)東方金誠不完全統(tǒng)計(jì)，自“第三支箭”政策落地以來，已有超過30家A股/H股上市房企發(fā)布股權(quán)融資計(jì)劃，其中包括華夏幸福、中南建設(shè)等已違約的房企。記者據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年以來已有約20家涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司發(fā)布增發(fā)新股預(yù)案。

今年以來，利好房企融資的政策還在持續(xù)加碼。其中在2月份，深交所舉行房地產(chǎn)行業(yè)市場主體座談會，鼓勵房企用好融資并購工具，支持房企拓寬債券募集資金用途，以及發(fā)行CMBS、ABS等。

償債高峰下出路在哪

對比明顯的是，繼今年前兩個月境外融資破冰之后，3月份地產(chǎn)境外美元債再現(xiàn)零發(fā)行。與此同時，年內(nèi)仍有大量境外債到期，疊加更大比例的信用債到期，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)房企到期債券余額為6666.8億元，占總債券余額的23.5%。其中在4月，到期債券余額為975.1億元，其中境外債占比為51.9%，信用債占比為48.1%。

從房企銷售情況來看，各方政策合力下，樓市已出現(xiàn)回溫跡象。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度新房價格環(huán)比上漲0.01%，價格較2022年四季度止跌企穩(wěn)；二手住宅價格環(huán)比下跌0.18%，跌幅較2022年四季度收窄0.41個百分點(diǎn)。尤其包括上海、深圳等一線城市新房、二手房市場皆有明顯恢復(fù)，上海新房市場甚至再現(xiàn)“千人搖號”，超20新盤“日光”。

東方金誠分析師唐曉琳分析，考慮到相應(yīng)房企銷售回款短期內(nèi)還將處于較低水平，繼續(xù)展期大概率將成為應(yīng)對到期債券的主流選擇。但債務(wù)展期是以時間換空間，債券償付壓力并未減少，風(fēng)險(xiǎn)化解的關(guān)鍵因素仍在于后期銷售回款和外部融資的修復(fù)。

但當(dāng)前信貸和債權(quán)融資企業(yè)間分化明顯，唐曉琳分析，對于已展期房企來說，外部融資難度依然較高，股權(quán)融資可能是唯一的突破口。不過目前來看，雖然上市房企均在積極籌劃增發(fā)股份等方式融資，但多數(shù)方案落地遲緩。以今年以來為例，目前增發(fā)落地的企業(yè)僅有10家。

“從實(shí)操角度來講，企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量、財(cái)務(wù)安全、未來盈利修復(fù)能力，以及具體定增用途等內(nèi)容均是投資人考察的重點(diǎn)，違約和展期房企并不具備明顯優(yōu)勢?！碧茣粤照J(rèn)為，雖然股權(quán)融資計(jì)劃已出，但這些房企最終能否打破融資壁壘，仍未可知。

而隨著2月中基協(xié)發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引》（下稱《指引》），允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項(xiàng)目，加上3月國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，市場對借助公募REITs盤活地產(chǎn)存量資產(chǎn)的預(yù)期升溫。此前全國兩會期間，中信資本董事長張懿宸就曾建議推出特色商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs，助力解決爛尾樓問題。

克而瑞地產(chǎn)研究中心表示，公募REITs擴(kuò)容至商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，為商業(yè)運(yùn)營商盤活資產(chǎn)提供了新的出路；結(jié)合《指引》關(guān)于不動產(chǎn)私募基金的試點(diǎn)政策，未來Pre-REITs作為項(xiàng)目發(fā)行公募REITs之前的一筆過橋融資，也將加速發(fā)展，為房企提供項(xiàng)目層面盤活資產(chǎn)的另一種方式。（記者孫夢凡對本文亦有貢獻(xiàn)）

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