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隨著春天的到來及疫情政策得到調整，各行各業(yè)均開啟復蘇行情。具體到北京的商業(yè)地產上，《華夏時報》記者發(fā)現(xiàn)，各個市場之間的表現(xiàn)有明顯差異。其中，寫字樓市場問詢量有所恢復，但全市季度凈吸納量仍為負值，望京等成熟商區(qū)的空置率有所增加。

不過，倉儲物流和物業(yè)投資兩大板塊復蘇明顯，熱度上升較快。其中，順義空港、大興京南等倉儲物流市場凈吸納量和租金均出現(xiàn)增長。至于物業(yè)投資市場，資本持續(xù)收購不動產，REITs的火熱使得一季度北京物業(yè)投資出現(xiàn)多筆交易。

【資料圖】

新租交易以搬遷為主

疫情3年對于寫字樓市場帶來的創(chuàng)傷尚未完全得到修復。世邦魏理仕方面表示，在疫情政策優(yōu)化之后，北京寫字樓市場租戶問詢量以及帶看量均呈現(xiàn)顯著回升的態(tài)勢，但企業(yè)在不確定的經營環(huán)境和租賃市場環(huán)境下，推遲租賃決策，整體需求和市場信心仍在緩慢恢復。

受到上述因素的影響，2023年一季度，北京寫字樓全市新租面積環(huán)比下降21%。值得關注的是，世邦魏理仕方面對《華夏時報》記者表示，在新租交易中，近7成交易數(shù)量來自搬遷，且搬遷路線以同區(qū)或者鄰近區(qū)域的遷移為主。此外，租戶擴租仍然較為謹慎，交易數(shù)量環(huán)比下降6%，且平均擴租面積環(huán)比從1700平米下降至1400平米。

《華夏時報》記者注意到，在新租需求中，金融占比最高，達到了29%。目前，金融企業(yè)仍是將CBD、金融街、東二環(huán)作為主要的選址地。TMT行業(yè)的需求則緊隨其后，其中，軟件開發(fā)和平臺互聯(lián)網等細分領域的租戶在市場下行周期中抓住此輪機會進行品質升級。

除了上述兩大行業(yè)之外，世邦魏理仕表示，醫(yī)藥及生命科學行業(yè)寫字樓升級的需求也在增加。而能源化工、基礎設施建設及水電類國有企業(yè)擴租和搬遷活動也較為活躍，新租占比明顯提升。

“本季度。北京市政府發(fā)布了《重點任務清單》，強化了金融業(yè)穩(wěn)健發(fā)展目標。同時，新一代信息技術、人工智能、醫(yī)藥健康、節(jié)能環(huán)保等領域構建的新增長引擎也將進一步支撐和提振寫字樓市場的需求。”世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務、辦公樓部負責人袁慧分析未來北京寫字樓市場發(fā)展態(tài)勢時表示。

倉儲物流市場逐漸升溫

與寫字樓市場不同，在消費回暖及產能增加的同步影響下，北京倉儲物流市場租賃活力則是穩(wěn)步增強。

世邦魏理仕發(fā)布的報告顯示，2023年一季度，密云第一個高標倉儲項目交付，為整個倉儲物流市場帶來了6.9萬平米的新增面積。此外，倉儲物流出現(xiàn)了多筆與產業(yè)相關的面積成交，涉及到汽配、醫(yī)藥以及其他制造業(yè)等，季度內凈吸納量達到8.7萬平米，使得空置率環(huán)比回落了0.8個百分點，下降至15.6%。

“2023年一季度，倉儲物流市場租金漲幅環(huán)比保持平穩(wěn)，平均租金環(huán)比上漲0.5%達到56.9元/平米/月。目前，順義空港、大興京南及通州等傳統(tǒng)核心子市場漲幅依舊保持領先，順義空港、亦莊經開區(qū)及馬駒橋是主要的活躍區(qū)域。”世邦魏理仕方面如此表示。

數(shù)據(jù)顯示，未來6個月，北京順義及大興京南等子市場將合計迎來18.8萬平米的新增供應。此外，2023年一季度，北京物流用地的總出讓量已經遠遠超過2022年全年，且全部落地在平谷馬坊區(qū)域。世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務、產業(yè)地產部負責人李虹認為，后續(xù)倉儲物流充沛的新增供應量將會有效緩解北京市長期供應不足的市場狀態(tài)。

REITs擴容利好物業(yè)投資

《華夏時報》記者注意到，受益于REITs的不斷擴容，2023年一季度，北京大宗交易市場出現(xiàn)了多筆成交，且集中在物業(yè)投資領域。數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，北京物業(yè)投資市場一共有7筆交易，金額達到51.9億元。盡管交易額環(huán)比下降67.1%，但仍然較2022年同期上漲168.1%。

不過，目前僅有2筆交易進賬，且地產基金貢獻了57%的交易額。其中，鐘情于北京商業(yè)地產的凱德投資旗下的單一人民幣基金CCOP以28.1億元的價格將東四環(huán)CBD商圈的綜合體項目蘇寧生活廣場納入囊中，該筆項目也是季度內單筆金額最高的成交。

此外，險資也在持續(xù)加碼不動產。2023年一季度，平安人壽收購弘毅投資位于北京和上海的產業(yè)園資產包，其包含北京海淀的一棟寫字樓和一個園區(qū)辦公項目。而REITs的不斷擴容也使得以長租公寓為代表的新基建資產交易數(shù)量明顯增加，豐臺區(qū)域則是連續(xù)兩個季度錄得以長租公寓為目的項目交易。

世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負責人李浩認為，北京各類大宗資產的稀缺性和對投資者的吸引力支撐資本化率保持平穩(wěn)。本季度國家發(fā)布REITs底層資產擴容、擴募、下調申請門檻等多項政策，有助于吸引更多優(yōu)質資產選擇REITs作為退出通道，推升相關類別不動產的投資熱度并加速交易落地。

值得關注的是，據(jù)證券日報消息，4月13日，全國發(fā)放了6家不動產私募基金管理人牌照，相關不動產私募基金產品的投放重點將會是住宅地產、商業(yè)地產、基礎設施等，不動產私募基金業(yè)務則也開始逐步進入實質性發(fā)展階段。

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