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隨著房地產行業從增量時代進入到存量時代，關于城市該如何建造這一命題也在不斷變化。近日，北京城市更新聯盟聯合北京城市規劃設計研究院、戴德梁行聯合發布了《2022北京城市更新白皮書》（簡稱《白皮書》），對當前北京城市更新的現狀以及未來發展趨勢作出了分析。

(資料圖片僅供參考)

《白皮書》顯示，2022年，北京城市更新成績斐然，超額完成了目標任務。目前，北京仍有約2.45億平米的存量建筑屬于更新范圍之內，行業仍是一片藍海。城市更新也仍面臨多個難題，且資金難題較為突出。那么，城市更新該如何吸引資本參與，讓更多企業投入到城市更新中去？

2022年超額完成目標任務

《白皮書》顯示，當前，北京存量建設用地和存量建筑規模較大，建成區內需更新的存量建筑約2.45億平米。其中，中心城區約1.66億平米。

近兩年，北京開始在城市更新板塊發力，且成效顯著。2022年，北京各類型城市更新項目均超額完成年度任務目標。其中，核心區平房（院落）申請式退租和修繕任務完成2200戶申請式退租和1200戶修繕；老舊小區改造實現新開工330個小區、新完工205個小區。此外，廣受關注的老樓加裝電梯項目已經實現新開工1326部、完工467部，危舊房改造（含簡易樓騰退）約20.86萬平米。

在傳統商圈改造方面，2022年，北京基本完成王府井等22個傳統商圈改造，打造了4片國際消費體驗區，整體塑造了29個城市消費中心，84個地區活力消費圈。

值得關注的是，北京在推動城市更新的過程中，還加大了政策創新力度，為項目推進提供保障支持。例如，建設銀行在昆泰商城的改造過程中，為運營單位盈展集團提供了信貸支持，破解了經營權貸款的難題。

中指研究院調查事業部運營總監吳建欽對《華夏時報》記者表示：“相比較前兩年，2022年，我國城市更新進入穩步推進期，更加強調有序與落地。相關政策均更加強調市場主體的積極性，各地在政策構建的過程中也更加兼顧原物業權利人的利益補償問題、投資企業的收益平衡問題等，持續探索多元主體間利益分配的平衡之道。”

仍有難點要突破

與一般的建筑開發不同，城市更新對于實施主體提出了關于技術、運營、設計等方面更高的要求。《白皮書》指出，北京的城市更新與其他城市有所不同，要考慮城市發展和文化保護之間的平衡。此外，在城市更新時，也要考慮到“減量發展”。這表明，對比其他城市，北京在城市更新方面具有更大的難度。

《華夏時報》記者了解到，目前，北京在推進城市更新方面仍然有多個難點需要攻破。《白皮書》指出，北京城市更新有3點問題較為突出，分別是片區難統籌、資金難平衡以及產業資源難導入。

在片區更新方面，其一般涉及實施范圍內的多種更新類型，需要同時協調各類別項目綜合推進，對實施主體綜合統籌協調能力提出考驗。此外，片區更新一般為已經建成多年、已經形成的既有片區，實施范圍內一般有產權主體多樣、權屬關系不清、項目結構復雜等歷史遺留問題，在一定程度上加大了城市更新的難度。

《白皮書》指出，片區綜合性城市更新的關鍵在于統籌，其可以通過統籌空間、利益、實施方面，打通多元主體共同參與的模式，構建統籌規劃路徑，綜合統籌解決城市更新中所遇到的政策層面、實踐層面、多方參與、盈利不平等挑戰。

至于產業資源難導入這一問題，《白皮書》指出，可以探索多重合作模式，解決在多元主體參與下，不同主體存在的獲益程度不一以及成員間的惡性競爭問題。例如，可以明確多方訴求，設立多重平等共商機制，加強橫向需求溝通，降低溝通成本。

需要“耐心資本”

綜上所述，北京的城市更新是減量、高質量發展的城市更新。因此，其具有資金投入大、回收周期長，盈利空間有限的特點，如何促進資本的加入，為實施主體解決資金的“后顧之憂”是一大難題。

“城市更新項目面對的資金平衡難題可以從資金的兩端共同破局，即提升項目外部的融資能力與保障項目內部的資金動態平衡。”《白皮書》給出了解決路徑。

例如，企業可以通過發行類REITs產品，回收周期較長的優質物業資產，將其提前變現，這可以有效盤活城市更新企業的存量資產。同時，類REITs作為城市更新金融的一種創新方式，不同于傳統的債務融資工具，并不受凈資產規模的限制，可以有效提升企業實現輕資產運營的可能性。

針對未來北京城市更新的發展和落地方向，北京市委副秘書長王灝指出，要以北京城市總體規劃為統領，以推動新時代首都發展為方向，堅持“五子”聯動融入新發展格局，在城市更新上邁出更大步伐，要實施好城市更新條例，繼續堅持項目推動、試點先行，并鼓勵多元主體參與。

“城市更新是長線投資，需要‘耐心資本’，要繼續傾聽企業需求，為參與城市更新的企業松綁、減負、賦能。此外，要加快制定配套政策，提高政策的可達性和透明度，助推打造微利可持續的盈利模式，讓市場主體敢于更愿意投入城市更新的新藍海。”王灝如此表示。

值得關注的是，城市更新不僅僅是單純對于老舊建筑進行翻新、改造及運營，其已經衍生出了其他業務，可以與別的模式進行有機結合。吳建欽對《華夏時報》記者說：“隨著城市更新業務的廣度及深度不斷拓展，圍繞‘城市更新+’的政策體系也在加速擴建。例如，開發主體將城市更新與住房租賃進行緊密結合，探索‘城市更新+住房租賃’已經成為既解決存量又解決住房供給的新模式。”

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