周末本來不想卷，但是這個東西實在太太太重要了，一出來就在我朋友圈反復刷屏。

思來想去，還是有必要趕篇文章跟大家說一說。

首先要告訴大家的是，這個批復，刊登在《人民法院報》的“要聞”版，文件號用的是【法釋】。

(資料圖片)

這種對某個問題的法律適用所作的批復，效力等級等同于司法解釋。

不，應該說它就是司法解釋，可以直接對法官裁判活動產生拘束力。

大家品品這個重要性。

而內容，就更重磅了，簡單來說，買到爛尾樓的消費者有救了。

01 爛尾樓上的權利打架

大家都知道我們買房的按揭貸款過程。

大家給開發商付首付，開發商把還在建的房子所有權給你，你拿著房屋所有權找到銀行，設立一個抵押權，說我抵押這個房子跟你借錢，還本付息，如果斷貸，房子歸你。抵押權設立好，銀行就把這套房的尾款放給開發商，你就一邊給銀行還貸，一邊等著交房，萬事大吉。

（這里只是講清楚三方的權利義務關系，實際操作不用這么復雜，購房者在售樓處簽幾個字就能完成這一套手續。）

這個過程中大家可以看到，開發商用一個可能剛建了兩層的樓盤，從消費者手里摟到了首付，從銀行那里搞到了尾款，同時，只用給建設工程承包人支付為數不多的工程進度款。

在房子正式建成交付前的這個窗口期，開發商手里短期內就聚集了大量資金。

只要房子不滯銷，只要房子還漲價，他就可以拿這筆錢馬不停蹄地繼續買地建樓，用上面的模式錢滾錢。

這個玩法無比暴利，這二三十年里，房地產不可思議的暴富神話，就是這么來滴。

不過大家也都知道，高利潤的背后往往是高風險。

開發商這樣一層杠桿一層杠桿加下去，暴利是有了，但只要其中一個環節出岔子，整個資金鏈會像多米諾骨牌一樣接連崩盤，在建的一系列工程嘩啦啦全部停擺。

無法交房，對消費者來說，就是開發商違約。理論上，消費者可以主張解除合同，開發商應該還錢或交樓。

而深陷債務的開發商自然是：要錢沒有，要樓一棟。喏，爛尾的那種。

我們看到的絕大多數爛尾樓，就是這么產生的。

此時此刻，這個爛尾工程上，最主要的權利，就是前面說過的三層。

第一層，來自消費者，我們有商品房買賣合同，要么交房，要么退錢。

第二層，來自銀行，他會說，退了錢肯定要先給銀行呀，因為你消費者把房子抵押給我了呀

第三層，來自建設工程承包人，畢竟這個房子實際是我建的，苦活累活都是我干的，物料人工都是我墊的，發商把大頭利潤吃掉了，還我一個成本錢不過分吧？

02? 權利打架了怎么辦？

這三重權利打架的時候，根據相關法律規定，承包人可以把工程折價，也可以走司法拍賣。

但一般來說，一個工程走到爛尾這一步，基本都找不到人接盤。折價和拍賣的錢，十分有限，壓根不夠還清所有債權人。

那么這個時候，承包人就可以優先從這筆錢中，拿走自己的這份兒。這個權利，就叫建設工程價款優先受償權。

這么規定，主要原因是，在開發商，也就是發包人拖欠的工程價款中，有些相當一部分是包工頭應當支付給農民工的工資和其他勞務費用。農民工作為社會弱勢群體，他們的權益到哪里都應該給予優先保障，這沒得說。

然而，承包人拿走了自己這份兒之后，緊接著，銀行就會跳出來，說我也要行使我的抵押權，拿走屬于我的那份兒。

如果說承包人分完，還能剩點兒肉，那銀行分完，就連渣都不剩了。

消費者，掏空六個錢包負了首付，抵押30年青春背了貸款，雖然跟銀行解了抵押能少還點兒，可最后，終究是房財兩空。

當然，以前經濟高速增長的時候，這只是偶爾出現的個別現象。

可這兩年，受疫情影響，房地產市場萎縮，各地爛尾樓事件頻發，到去年達到巔峰。

其中，尤其以這次申請批復的這個省份，情況最為嚴峻。（不說是誰了，大家看本賬號IP屬地即可。）

一開始，大家還咬咬牙期待著要么交房要么退錢，后面直接喪失希望，開始大規模地強制停貸——爺擺了，愛咋咋地吧。

這里不展開，大家感興趣可以查查去年的法拍房和失信執行人數據。

而這么做，會產生一系列負面效應——銀行不良率上升，房地產市場進一步蕭條，甚至影響到宏觀經濟走勢。

眼看再不出手，矛盾就要激化到不可調和的地步——最高法的這個批復，來了。

03 最高法的批復亮點在哪？

主要內容，一句話——你建設工程優先受償權也好，銀行或者其他金融機構的抵押權也好，都是給我往后稍一稍，以后從爛尾樓里榨出錢來，消費者先拿。

第二條，說的是房子還能交付的情況下，以居住為目的購買商品房的消費者，只要在一審法庭辯論結束前付清全部購房款，就可以優先請求交付房屋。

第三條，說的是房屋不能交付，且無實際交付可能的情況下，商品房消費者相較于其他債權，可以優先從拍賣的爛尾樓盤里拿走屬于自己的那份。

說實話，我們看到這個批復，心情很復雜。

喜的是，該來的終于來了，爛尾樓受害者多少能松口氣了。

嘆的是，來的還是太晚了，多少普通人的命運和人生軌跡，已經被一個爛尾樓深深改變。

商品房消費者的權利背后是居住權，而居住權背后是生存權。以往，房地產市場的利益都被開發商和銀行卷走，風險卻都砸到處于弱勢地位的消費者頭上。

此時此刻，我們是真心希望，這個批復精神能在以后的司法活動中落實下去，改變這種不合理的權利義務分配格局。

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