2022年9月24日，鄭州最大爛尾樓之一啟福城迎來復(fù)工。（視覺中國(guó)/圖）

針對(duì)河南省高級(jí)人民法院的請(qǐng)示，2023年4月21日，《人民法院報(bào)》要聞版刊發(fā)《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（下稱《批復(fù)》），明確了對(duì)商品房消費(fèi)者房屋交付請(qǐng)求權(quán)和購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先保護(hù)，于4月20日開始施行。

《批復(fù)》第二條提到，商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

(相關(guān)資料圖)

《批復(fù)》第三條稱，在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

不幸買到爛尾樓的購(gòu)房者，今后該如何通過法律解決問題？

“超級(jí)優(yōu)先權(quán)”

《批復(fù)》公布不過一日，上海光明律師事務(wù)所律師付永生已接到了客戶的相關(guān)咨詢。

付永生向南方周末記者介紹，這份編號(hào)為法釋（2023）1號(hào)的《批復(fù)》屬于司法解釋，實(shí)踐中等同于法律。《批復(fù)》雖是最高法對(duì)河南省高院的回復(fù)，但其規(guī)定全國(guó)有效。

但關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)的規(guī)定并非首次出現(xiàn)。“《批復(fù)》內(nèi)容和之前的規(guī)定大同小異，順位和優(yōu)先權(quán)沒有多大變化。”付永生說。

2002年出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（下稱《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》）第二條規(guī)定，消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。

但《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》未明確不得對(duì)抗買受人的哪些權(quán)利，2014年，最高法在回復(fù)山東省高院時(shí)，對(duì)這個(gè)問題作了進(jìn)一步解釋。

《最高人民法院針對(duì)山東省高級(jí)人民法院就處置濟(jì)南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請(qǐng)示的答復(fù)》第二條提到，對(duì)于《優(yōu)先受償批復(fù)》第二條應(yīng)理解為，“既不得對(duì)抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請(qǐng)求權(quán)，也不得對(duì)抗買受人在房屋未建成等情況下的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)”。

也就是說，早在近十年前，優(yōu)先保護(hù)商品房消費(fèi)者的房屋交付請(qǐng)求權(quán)和購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)已得到了法律認(rèn)可。

不過，為了切實(shí)實(shí)施民法典，最高法自2021年1月1日起廢止了部分司法解釋及相關(guān)規(guī)范性文件，《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》位列其中。

付永生表示，新的《批復(fù)》是民法典實(shí)施后，首次對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)作出明確法律說明。

“第三條給了購(gòu)房者‘超級(jí)優(yōu)先權(quán)’。”付永生舉例稱，如果一個(gè)爛尾樓盤，開發(fā)商欠了工程款、銀行貸款、材料款，開發(fā)商破產(chǎn)或跑路，也沒有公司愿意接盤，此時(shí)將樓盤拍賣，款項(xiàng)將全部平分給全體購(gòu)房者，如果還有剩余的錢，再按工程款、銀行貸款、材料款的順序來處理。

根據(jù)付永生的經(jīng)驗(yàn)，在現(xiàn)實(shí)中，如果遇到爛尾樓，購(gòu)房者往往不會(huì)一開始就選擇退房，而是等到房?jī)r(jià)上漲，集資繼續(xù)蓋房。

這種情況就適用于《批復(fù)》第二條。付永生舉例稱，購(gòu)房者將尾款交給法院直至付清所有房款，法院就會(huì)解除工程隊(duì)、銀行、供應(yīng)商對(duì)這個(gè)房產(chǎn)的各種查封，要求房產(chǎn)部門給購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證。

“封頂放貸”

爛尾樓業(yè)主退款得到了最高法的支持，現(xiàn)實(shí)中是否有難度？

上海光明律師事務(wù)所律師羅春雷告訴南方周末記者，《批復(fù)》主要適用于住宅購(gòu)房者。“消費(fèi)者”在司法實(shí)踐中一般是指供自己或家人消費(fèi)（居住），所以購(gòu)買商鋪、辦公樓無論是自用還是出租，很可能不被認(rèn)定為消費(fèi)者，不適用本規(guī)定。

他還提示，《批復(fù)》在落地實(shí)施中或?qū)⒂龅饺后w性案件的立案問題。很多法院為了提高效率，要求對(duì)10人以上的類似案件，必須先選一個(gè)示范案件判決之后，再對(duì)其它案件立案。而一個(gè)示范案件，從立案到判決，可能要等半年到兩年。在此期間，其他購(gòu)房者難以等到法院立案。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)南方周末記者說，爛尾項(xiàng)目肯定是蓋了一部分，到了建安（房屋建筑和設(shè)施設(shè)備安裝）部分。建安成本在全國(guó)來說差別不大，基本上毛坯房在3000元以內(nèi)。也就是說，平均一套房再投入10萬到20萬元就可以讓項(xiàng)目不爛尾。

在過去的案例中，大部分爛尾項(xiàng)目都是開發(fā)商破產(chǎn)或資金已被挪用。張大偉說，這意味著項(xiàng)目實(shí)際可執(zhí)行的資產(chǎn)價(jià)值非常少，即便是退款，業(yè)主也拿不到多少錢。

張大偉希望，未來法律可以對(duì)既有規(guī)定作出更實(shí)際的解釋。如是否應(yīng)該要求沒有封頂?shù)捻?xiàng)目，購(gòu)房者貸款由銀行承擔(dān)。

根據(jù)2007年發(fā)布的《中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（下稱《通知》），第三條“嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理”，對(duì)住房的放貸條件作了細(xì)致要求：

“商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。”

2019年和2021年，山西和上海也都出過“封頂放貸”的明文規(guī)定。

“現(xiàn)在比比皆是的情況是，房子建了一半，購(gòu)房者拿不到房子還要還貸款。”張大偉觀察到，鄭州因?yàn)橐咔楹退疄?zāi)等不可抗因素，本應(yīng)前兩年交付的期房得以延期，在今明兩年迎來交付高峰。之前被暫緩的問題集中顯現(xiàn)，鄭州進(jìn)入訴訟爆發(fā)期。

1990年代，香港的“賣樓花”傳到內(nèi)地，正是內(nèi)地預(yù)售制的由來。香港如今較少出現(xiàn)爛尾樓，購(gòu)房者“不交樓，不還貸”。

香港泓亮咨詢及評(píng)估董事總經(jīng)理張翹楚向南方周末記者介紹，在香港購(gòu)置期房，主要有即供付款和建期付款兩種方式。他是中國(guó)內(nèi)地注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及經(jīng)紀(jì)人和香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師。

前者要求項(xiàng)目還在建筑過程中，準(zhǔn)業(yè)主就要開始付款。通常是在簽臨時(shí)買賣合約時(shí)（可理解為認(rèn)購(gòu)書）先付10%，簽正式買賣合約后的90至180天內(nèi)繳付尾款。但在樓花期申請(qǐng)的按揭，銀行最高只提供50%-60%的貸款。由于業(yè)主愿意提前付款，開發(fā)商會(huì)提供較高折扣。

而建期付款允許準(zhǔn)業(yè)主先付少量首付（可低至10%），待房屋落成后再付尾款，那時(shí)準(zhǔn)業(yè)主才向銀行申請(qǐng)按揭貸款。但對(duì)首置準(zhǔn)業(yè)主來講，他們可以申請(qǐng)購(gòu)買按揭擔(dān)保，從而為1000萬元以下的物業(yè)拿到8成或9成貸款。不過由于開發(fā)商收款期限變長(zhǎng)，提供的優(yōu)惠較少。

張翹楚解釋，雖然即供買房有更多優(yōu)惠，但對(duì)買家資金要求更高。所以，香港購(gòu)房者普遍選擇建期付款方式，那時(shí)房屋已落成。

南方周末記者 施璇

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