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樓市仍在復(fù)蘇中前行，一些新的變化也開(kāi)始出現(xiàn)。

5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1～4月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，投資端與銷(xiāo)售端走出不一樣的發(fā)展曲線。

(資料圖)

從銷(xiāo)售端來(lái)看，1～4月，商品房銷(xiāo)售面積37636萬(wàn)平方米，同比下降0.4%，跌幅持續(xù)收窄，其中住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)2.7%，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月正增長(zhǎng)。商品房銷(xiāo)售額39750億元，同比增長(zhǎng)8.8%，較3月末回升4.7個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)11.8%。

銷(xiāo)售金額增速明顯快于銷(xiāo)售面積，也說(shuō)明市場(chǎng)在轉(zhuǎn)好過(guò)程中居民購(gòu)房信心被帶動(dòng)，尤其是一線和熱點(diǎn)二線城市，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌預(yù)期下市場(chǎng)帶起了一波銷(xiāo)售潮。從區(qū)域看，京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等房地產(chǎn)熱點(diǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況總體向好。

根據(jù)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)測(cè)算得出，1～4月全國(guó)商品住宅均價(jià)為10562元/平方米，漲幅為11.1%，已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月上漲，且漲幅連續(xù)2個(gè)月擴(kuò)大。

4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為94.78，持續(xù)4個(gè)月回升，但仍未達(dá)到去年同期96.62的水平。

房企資金面也在進(jìn)一步改善。1～4月，房企到位資金45155億元，同比下降6.4%，降幅較1～3月收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款同比下降10%，降幅較1～3月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款8222億元，同比增長(zhǎng)2.5%，而1～3月這一數(shù)據(jù)還是下降2.9%。

這些都是樓市出現(xiàn)的利好變化。“今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求較快釋放，商品房銷(xiāo)售有所恢復(fù)，住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況有所改善。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示。

但問(wèn)題依然存在，樓市復(fù)蘇根基并不穩(wěn)定。最明顯的就是開(kāi)發(fā)投資端。1~4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速為-6.2%，相比1~3月-5.8%的增速繼續(xù)惡化，并繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要拖累因素之一。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～4月份，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長(zhǎng)4.7%，比1~3月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。分領(lǐng)域看，基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長(zhǎng)8.5%，制造業(yè)投資增長(zhǎng)6.4%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降6.2%。

在影響開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)的主要指標(biāo)中，據(jù)國(guó)盛證券研究所統(tǒng)計(jì)，1～4月，全國(guó)土地成交總額7966.9億元，同比下降18.81%。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1～4月，房屋新開(kāi)工面積同比下跌21.2%，跌幅持續(xù)擴(kuò)大，顯示開(kāi)發(fā)商拿地與開(kāi)工積極性仍舊很低。

保交付政策支持下，1～4月，房屋竣工面積23678萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.8%。其中，住宅竣工面積17396萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.2%。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，由于建筑工程（新開(kāi)工貢獻(xiàn)）、土地購(gòu)置費(fèi)合計(jì)占據(jù)開(kāi)發(fā)投資總額的65%～75%，這導(dǎo)致1～4月全國(guó)開(kāi)發(fā)投資跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。雖然竣工增長(zhǎng)會(huì)帶動(dòng)安裝工程投資，有助于穩(wěn)定開(kāi)發(fā)投資，但這部分投資占比只有15%左右，難以左右開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)。

這反映了房企供給端擴(kuò)張能力并沒(méi)有恢復(fù)。銷(xiāo)售端的改善，已經(jīng)通過(guò)首付款和按揭貸款等指標(biāo)改善了房企資金面，但要真正影響房企投資拿地和工程建設(shè)，時(shí)滯過(guò)長(zhǎng)。此類問(wèn)題要解決，否則容易影響后續(xù)新盤(pán)的供應(yīng)和房源供給。

李宇嘉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)下游銷(xiāo)售端繼續(xù)改善，而上游拿地、開(kāi)工、投資跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，成為近段時(shí)間樓市常態(tài)。這意味著在多方政策紓困下，特別是各地將消費(fèi)擺在更加重要位置，熱點(diǎn)城市松綁調(diào)控政策，需求端快速?gòu)?fù)蘇，但供給端的制約因素在于暴雷企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置和債務(wù)償還，這兩方面問(wèn)題導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商整體拿地、開(kāi)工的積極性較低。

另一個(gè)問(wèn)題是，需求端居民購(gòu)買(mǎi)力仍較為疲弱，加杠桿積極性也較低。

央行數(shù)據(jù)顯示，4月份，居民住戶貸款減少2411億元，其中，短期貸款減少1255億元，中長(zhǎng)期貸款減少1156億元。居民中長(zhǎng)期貸款的主要構(gòu)成就是個(gè)人按揭貸款。

從過(guò)往數(shù)據(jù)來(lái)看，這是僅次于2022年2月和2020年2月的歷史低值。多位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，除受季節(jié)性因素和信貸節(jié)奏調(diào)整影響外，也反映出居民消費(fèi)信心和購(gòu)房意愿仍需進(jìn)一步穩(wěn)固。

4月份，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)活躍度亦出現(xiàn)不足。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，4月重點(diǎn)100城房地產(chǎn)成交面積環(huán)比下降超兩成，不過(guò)在去年同期低基數(shù)下，同比增長(zhǎng)約40%。分城市來(lái)看，一線及核心二線城市更為堅(jiān)韌，普通二線及三四線城市下滑幅度較大。

從市場(chǎng)層面看，樓市庫(kù)存量仍在增加，去庫(kù)存壓力依然存在。4月末，商品房待售面積64487萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)15.4%。

“盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)需求出現(xiàn)恢復(fù)跡象，但房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)建設(shè)仍在下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。”付凌暉表示，下階段，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策顯效、市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。

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