“沒想到成交量躥升的勢頭，一個月就結(jié)束了。”有北京房產(chǎn)經(jīng)紀人如此感嘆。

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今年，在經(jīng)歷春節(jié)假期到3月下旬這一輪成交量快速上漲之后，多位在北京的房產(chǎn)經(jīng)紀人感受到，此前一度火熱的市場，再度回歸“冷寂”，不論是成交量還是帶看量，比此前都出現(xiàn)較大降幅。

北京的情況并非個例。數(shù)據(jù)顯示，杭州、南京、合肥等城市，今年4月二手房市場成交量，環(huán)比跌幅均超過30%。

環(huán)比大跌

在今年3月樓市“小陽春”之后，多個主要城市的二手房交易數(shù)據(jù)，快速下降，部分城市環(huán)比下跌接近甚至超過三成。

公開數(shù)據(jù)顯示，4月份，上海二手住房成交17334套，環(huán)比下降26.71%；北京二手房住宅網(wǎng)簽13997套，環(huán)比下跌37.3%；杭州二手住宅成交5883套，環(huán)比下降32.7%；南京二手房成交11318套，環(huán)比下跌13%；合肥二手房成交量2127套，環(huán)比暴跌40%。

3月二手房市場火熱的廣州和深圳，也出現(xiàn)一定降幅。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，今年4月（統(tǒng)計周期為2023年3月26日至2023年4月25日），廣州市二手房住宅整體（中介促成+自行交易）共網(wǎng)簽10041宗，雖與去年同期相比增長38.04%，但環(huán)比下降18.10%。

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2023年4月深圳二手房備案網(wǎng)簽3744套，環(huán)比下跌24%。

價格方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年4月，全國100個城市二手房住宅平均價格為15826元/平方米，環(huán)比下跌0.14%，跌幅較上月擴大0.09個百分點。

往年春季，特別3月和4月，往往是房產(chǎn)成交量激增的時期，有著“金三銀四”的說法。因為這一階段臨近小學入學報名和“小升初”，學區(qū)需求、置換需求等多種需求疊加。

但今年“金三”之后，“銀四”卻迎來褪色。

在不少市場人士看來，這與今年這波樓市“小陽春”提前到來息息相關。

“今年上海市場二手房市場回暖從1月底就開始了，因為今年過年早，所以市場活躍的周期也比往年來得更早。”上海一位房產(chǎn)經(jīng)紀人對中國新聞周刊表示。

上海今年3月份樓市成交活躍，交易量達到2.4萬套，創(chuàng)下19個月以來的最高值，2月份的成交量也達1.9萬套，高于往年同期水平。

“對上海來說，單月交易量1.5萬套是條‘榮枯線’，成交低于1.5萬套時市場是偏‘冷’。今年4月雖然成交量下降，但也達到1.73萬套，只是沒有了成交火熱的‘銀四’，仍在正常范圍內(nèi)?！鄙鲜錾虾７慨a(chǎn)經(jīng)紀人分析。

廣東住房政策研究中心研究員李宇嘉也認為，今年“銀四”缺失的原因之一，與需求釋放時間相關。

“根據(jù)我們調(diào)查，很多購房需求在1月份就開始釋放，早于往年同期。不過這波購房需求，來時規(guī)模大，但‘來得快，去得快’，這在過往很少見。”李宇嘉對中國新聞周刊表示。

待恢復的市場

部分城市成交量環(huán)比大跌的同時，不少城市二手房掛牌量卻在攀升。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，4月青島二手房住宅成交6140套，環(huán)比下降26.5%。與此同時，青島二手房市場上，新增掛牌量已經(jīng)連續(xù)第三個月維持在1.5萬套左右，4月青島二手房掛牌量新增14767套。

近期，上海不少購房群都流傳著“上海二手房掛牌量超40萬套”的傳言，根據(jù)中原地產(chǎn)和鏈家數(shù)據(jù)，上海二手房掛牌量約在20萬套左右，比前幾年有所增長。業(yè)內(nèi)人士分析，不少置換需求的購房者，自住二手房開始不斷流向市場。

不少主要城市，二手房掛牌超過10萬套，是不爭的事實。比如青島，早在去年11月份，二手房掛牌量已經(jīng)超越10萬套。同樣在去年11月，多家房產(chǎn)經(jīng)紀平臺線上數(shù)據(jù)顯示，北京二手房掛牌量已突破10萬套關口。

今年以來，廣州、南京、杭州、西安等多個城市，二手房掛牌量正持續(xù)增加，比如廣州二手房掛牌量突破13萬套、南京二手房掛牌突破15萬套、西安二手住房掛牌超過11萬套。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年4月，其所監(jiān)測的10個重點城市（北京、佛山、東莞、深圳、杭州、南京、成都、青島、蘇州、廈門）二手房住宅掛牌量為212.3萬套，環(huán)比上漲8.5%，同比上漲高達124.78%。

在李宇嘉看來，地產(chǎn)市場回暖的主要標志之一，就是剛需和換房能形成良性循環(huán)，如果以套現(xiàn)為主，市場不能算回暖。他說，“此前3月的‘樓市小陽春’，主要依靠疫情以來積聚的購房需求帶動，但此后，需求的接續(xù)能力較差?！?/p>

中金公司5月公布的地產(chǎn)行業(yè)研報預測，伴隨著積壓釋放需求邊際走弱，4月二手房成交量價和賣方價格預期均邊際下行，預計短期內(nèi)成交量還將有所回落。

“一方面因為大家對房價預期仍然不樂觀，另外一方面，剛需和換房人群，受疫情和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，購買力受到影響。”李宇嘉說。

而一旦交易量下降，市場行情“冷卻”，為了促進交易，未來市場可能會出現(xiàn)越來越多“以價換量”的行為。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，市場行情不好時，確實會出現(xiàn)“以價換量”的情況，但市場更擔憂的是，出現(xiàn)恐慌性下跌。

嚴躍進認為，目前部分城市樓市還存在限購政策，應該逐步放開。他說，“目前市場現(xiàn)狀，無需擔心炒作問題，甚至刺激都未必起作用，限購的意義早就不同以往。”

“政策包”會管用嗎？

隨著市場行情不斷走弱，為了促進樓市成交，中央和各地均出臺了不少新政。

住房和城鄉(xiāng)建設部、國家市場監(jiān)督管理總局5月8日對外發(fā)布的相關意見，從十方面明確監(jiān)管措施，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理，保護交易當事人合法權(quán)益。

上述意見指出，近年來，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢收取過高費用、未明碼標價、捆綁收費、濫用客戶個人信息等問題，加重交易當事人負擔、侵害其合法權(quán)益。為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，現(xiàn)提出以下意見。

上述意見稱，將嚴禁操縱經(jīng)紀服務收費，具有市場支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經(jīng)紀服務費用；同時將嚴格實行明碼標價，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當在經(jīng)營門店、網(wǎng)站、客戶端等場所或渠道，不得混合標價和捆綁收費。

不少業(yè)內(nèi)人士認為，此前部分中介服務收費較高問題，在一定程度上影響市場交易，目前樓市行情疲軟，所以國家要進一步打通交易流通環(huán)節(jié)上的阻礙。

近期，國家還出臺“帶押過戶”等政策，簡便了二手房交易手續(xù)，進而促進市場活躍。

此外，為活躍市場，不少地方政府也出臺多項購房補貼。比如，安徽省滁州市最近發(fā)布了《關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知。通知稱，對在滁州市購買首套商品住房，年齡在35周歲以下，在列入市重點產(chǎn)業(yè)領域工作的，給予普通高校本科畢業(yè)生、初級職稱專業(yè)技術人才、高技能人才購房款10%最高20萬元的購房補貼；給予大專（含高職院校）畢業(yè)生購房款8%最高20萬元的購房補貼。

不過，在李宇嘉看來，樓市最終能否回暖，最關鍵的還是在需求端。

“目前來看，新市民和年輕人的購房需求和潛力依然較大。但是恰恰是這部分人群，疫情以來，收入和就業(yè)受到影響較大。樓市回暖可能還要等上述人群購買力逐步恢復，這可能需要一定時間?！崩钣罴握f。

作者：趙越?

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