中新經緯5月23日電 題：學區房祛魅、供量大增，深圳樓市何以疲態盡顯？

作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員

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近期，深圳樓市顯現一些新變化。

早在4月份，為順應各方需求，深圳住建部門“隱性地”退出了二手房指導價，準確來講是退出了指導價綁定住房銀行貸款。目前，在深圳買二手房可按正常流程申請銀行貸款。

政策悄悄松綁，但近期不少二手房中介與媒體朋友向筆者反饋，深圳的新房與存量市場都顯現成交下行態勢。

以新房為例，截至5月中旬，深圳共推出40個新盤項目、14951套住宅，但整體去化不到三成半，且新房項目大部分仍以促銷為主，銷量非常一般。

去化如此之難，可見市場需求疲弱。深圳樓市顯現當前情況，筆者認為主要有以下幾方面原因。

深圳最愛“加杠桿”購房人群已經退潮

十幾年前，深圳購房者可謂是全國最愛加杠桿購房的一波主流人群。那時，深圳人手上有余錢買房，選擇的不是“高首付、低月供”，而是琢磨著如何能“低首付、買兩套”。

深圳樓市過去的繁榮，大概率是建立在“加杠桿”之上的。且該主力人群主要有兩類，一類是基于“資產配置”視角的是高凈值人群，集中在金融、地產、創投等領域的私營企業主；另一類是基于“財富效應”加杠桿買房者，主要是一部分敢于在場外融資的各類房產投資炒房客。加杠桿帶來了房價漲價預期，剛需、換房者被裹挾進場，形成了全民貸款買房盛況。

目前，這部分喜歡用杠桿購房的人群開始退場。一方面是高凈值人群主動降低了資產筐中的“房產配置”內容，另一方面是之前的高收入行業經過一輪洗牌失去了加杠桿能力。2022年，深圳更是迎來一場史無前例的“提前還貸”潮。

樓市后續需求的接續能力較弱

深圳市場的疲態，很大一部分原因與重點人群的收入下降有關。目前，深圳金融行業迎來一波“降薪潮”。多位就職于基金、證券的高凈值人士向筆者表示，這次降薪可謂“史無前例”。

此外，深圳樓市預期在減弱。隨著依附在住房之上的各種城市資源如學區房(教育均等化)、人口持續增長、城市化發展紅利等逐漸退去，深圳房價持續上漲預期已被打破，原先支撐樓市火爆的發展邏輯已不復存在。

相比北上廣其他一線城市，深圳是一個創業型的年輕城市，人口結構有三大顯著特征；一是創業氛圍下，誕生了一批新興富豪群體；二是中產力量數量少，相對弱小；三是絕大部分人口(超過千萬)都是基層打工人。中產人群較少，社會人口的“腰部力量”不足，深圳形成一個啞鈴型與金字塔型疊加的人口結構。

這導致當樓市處上升期時，“創業+年輕”的社會氛圍下，購房需求很容易爆棚。當樓市處在下行周期，由于有一定支付能力的中產力量不足，因此，剛需和改善型需求無法對樓市起到強有力的支撐作用。

當前樓市市場供應持續加大

截至2023年5月1日，根據四大行(樂有家、世華、貝殼找房、中原)公開掛盤出售數據統計，全市共掛盤出售房源143805套(存在重復房源)，對比4月1日統計的138053套掛牌房源增加5752套，環比增長率為4.2%。

數據中一定有重復房源，但考慮到也有內網未掛牌及私下交易房源，筆者預計深圳全市大概率掛牌房源超過10萬套。值得一提的是，深圳近期掛牌銷售的二手豪宅明顯增加。

過往深圳樓市供應不足是主基調，近兩年，隨著深圳供給側改革推進，住房供應改善卓有成效。一是調減商辦用地，轉為住宅用地；二是將住宅用地占建設用地比重提升至25%；三是大規模增加公共住房供應。考慮到深圳各大中心區不少有高達40%左右的商辦空置率，以及產業外遷，以后深圳更不缺住宅用地，因此未來一段時間深圳供應量大概率會保持充足。

因此，2022年以來，深圳的二手房、新房成交不佳，很大原因與公共住房分流了部分購房需求有關。

深圳人口第一次顯現下降

每一位外地人在深圳都聽過這樣一句倍感親切的口號——“來了就是深圳人”。

作為中國最年輕的一線城市，是國內典型的“移民城市”，其一直對全國乃至國際人才有著強大吸引力。但在《深圳市2021年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，相較于2021年末，截至2022年末深圳常住人口減少了1.98萬人。這是深圳設市以來常住人口首次顯現下降。

深圳人口減少，與疫情有關，但外向型經濟受挫、線下服務業復蘇較緩、產業轉移等導致就業機會減少等或許才是主因。同時，內地省份“搶人”不遺余力，特別是深圳外來人口最多的省份——湖南，積極推進“強省會”建設，省會長沙已成為2022年人口凈流入最多的城市。

深圳的核心競爭力，就在于大規模的城中村和產業工人，創造出低成本的外向型經濟優勢，由此逐步向微笑曲線兩端延伸，帶動了城市產業升級。在“科技創新+內需消費驅動”新發展格局下，確保人口規模、吸引優秀人才、降低運營成本，成為深圳轉型升級的關鍵。

未來，深圳需要逐步夯實中產階層，讓“腰部力量”強健起來，樓市才有持久發展的內生動力。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰

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