趁行業(yè)洗牌謀求轉(zhuǎn)型 “地產(chǎn)新勢力”逆勢入場搶地

本報記者 方超 張家振 上海報道

【資料圖】

在地產(chǎn)行業(yè)加速洗牌之際，一批地產(chǎn)“新面孔”正在各地土拍市場中“大顯身手”。

近日，在西安、廣州等地頻繁搶地的南通亞倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“亞倫地產(chǎn)”）引發(fā)外界廣泛關(guān)注。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1～4月，亞倫地產(chǎn)權(quán)益拿地金額達到40億元，位列全國第21位，甚至超過保利置業(yè)、碧桂園等多家全國知名房企。

亞倫地產(chǎn)逆勢入場搶地并非個例。《中國經(jīng)營報》記者注意到，近年來，偉星房產(chǎn)、杰立建設(shè)等企業(yè)先后現(xiàn)身南京、杭州等熱點城市土拍市場。據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年，偉星房產(chǎn)權(quán)益拿地金額達152億元，闖入全國排行榜20強，將中國金茂、深圳地鐵集團、南京頤居建設(shè)等央國企甩在身后。

多位行業(yè)人士在接受記者采訪時表示，在房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時代”，不少民營房企巨頭依靠“三高”經(jīng)營模式，快速跑馬圈地實現(xiàn)銷售規(guī)模攀升，但在地產(chǎn)行業(yè)洗牌之際，此前“叱咤風(fēng)云”的房企巨頭開始在土地市場隱身。而一些此前在土拍市場無力與其競爭的中小規(guī)模房企開始逆勢入場拿地，成為土地市場中的“地產(chǎn)新勢力”。

土地市場涌現(xiàn)“新面孔”

今年以來，區(qū)域民營房企亞倫地產(chǎn)的拿地足跡已遍布合肥、西安、廣州等一、二線城市，成為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的焦點。

將時間拉回到今年4月6日。彼時，位于西安市高新區(qū)絲路科學(xué)城的1宗62.29畝的住宅用地吸引了碧桂園、華潤和龍湖等7家房企參與角逐。在經(jīng)過多輪競價及搖號后，該地塊最終被亞倫地產(chǎn)以16.5億元的代價“斬獲”。據(jù)悉，該地塊是西安市土拍史上的第三宗搖號地塊。

在奪得西安高新區(qū)地塊僅一周后，亞倫地產(chǎn)又現(xiàn)身廣州市土拍市場。公開資料顯示，在2023年廣州第一輪集中供地中，廣州市番禺區(qū)迎賓路BA0603009地塊在經(jīng)過17輪報價后提前封頂進入搖號環(huán)節(jié)，最后被亞倫地產(chǎn)以23.23億元拿下。

在連續(xù)拿下西安、廣州熱門地塊后，亞倫地產(chǎn)迅速成為地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的焦點。中指研究院發(fā)布的《2023年1—4月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》顯示，亞倫地產(chǎn)以40億元權(quán)益拿地金額位列全國第21位。

記者注意到，在進入西安和廣州之前，亞倫地產(chǎn)早已布局合肥等城市。2022年9月27日，合肥市第三輪集中供地競品質(zhì)環(huán)節(jié)結(jié)束，亞倫地產(chǎn)以6.86億元競得瑤海YH202210號地塊。

在一、二線城市兇猛“搶地”的亞倫地產(chǎn)，到底是“何方神圣”呢？記者梳理發(fā)現(xiàn)，亞倫地產(chǎn)為江蘇亞倫集團股份有限公司（以下簡稱“江蘇亞倫”）100%控股企業(yè)，后者在1994年6月首次進軍房地產(chǎn)業(yè)，開篇之作是25萬平方米的江蘇紡織面料專業(yè)市場。此后，江蘇亞倫相繼成立了10家房地產(chǎn)子公司，全力投入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、城市綜合體改造和商品房住宅建設(shè)。

對于在一、二線城市密集拿地之舉，記者近日致電亞倫地產(chǎn)，該公司辦公室工作人員回應(yīng)稱：“公司只是拿了一點地而已，其他情況不方便接受采訪。”

無獨有偶，除亞倫地產(chǎn)外，近年來在合肥、南京、杭州等地持續(xù)拿地的偉星房產(chǎn)也頗受外界關(guān)注。

在3月份舉行的南京市2023年首輪土拍中，多家開發(fā)商參與競拍河西濱江核心G03地塊，該地塊僅1分鐘就觸頂搖號，最終被偉星房產(chǎn)以樓面價43173元/平方米、總價31億元的代價拿下。該地塊也成為南京歷史上的第二高地價。

奪下南京河西高價地項目，僅是偉星房產(chǎn)持續(xù)拓儲的一個縮影。中指研究院發(fā)布的《2022年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》顯示，2022年，偉星房產(chǎn)權(quán)益拿地金額達152億元，名列全國第18位。而在今年1～4月，偉星房產(chǎn)更是以78億元權(quán)益拿地金額，闖入全國前十強，排名高于龍湖集團、濱江集團和金地集團等知名房企。

記者注意到，偉星房產(chǎn)起家于浙江省臺州市臨海市，目前劃分為東部區(qū)域和浙江區(qū)域。其中，東部區(qū)域公司為位于安徽省蕪湖市的偉星置業(yè)。對于在南京市等地的拿地舉動，記者致電偉星置業(yè)并發(fā)送了采訪提綱，但截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

實業(yè)母公司提供資金助力

在一、二線城市密集拿地的亞倫地產(chǎn)等地產(chǎn)“新面孔”，其背后的投資版圖也受到外界關(guān)注。

“亞倫地產(chǎn)在南通市本地的聲量不大，之前開發(fā)過幾個項目，目前也有正在開發(fā)的項目。”一位要求匿名的江蘇省地產(chǎn)行業(yè)人士向記者分析，這家公司“原來一直做財務(wù)投資，跟融創(chuàng)、龍湖集團等都有過合作，現(xiàn)在拿地或是覺得一、二線城市土地仍存增值機會，加之目前一些大開發(fā)商拿地節(jié)奏放緩，可能想‘抄底’拿地”。

記者梳理亞倫地產(chǎn)投資版圖也發(fā)現(xiàn)，亞倫地產(chǎn)目前與龍湖集團在合肥、廣州等地皆有合作。亞倫地產(chǎn)今年在廣州市番禺區(qū)拿下的迎賓路BA0603009地塊，或?qū)⒂升埡瘓F操盤。記者此前曾致電亞倫地產(chǎn)，辦公室相關(guān)工作人員也表示：“我們是合作拿地。”

遠(yuǎn)赴諸多一、二線城市拿地的亞倫地產(chǎn)，僅是諸多瞄準(zhǔn)當(dāng)前地產(chǎn)洗牌機遇、謀求逆勢擴儲的區(qū)域性房企之一，偉星房產(chǎn)等房企也皆如此。

公開信息顯示，偉星置業(yè)自2000年進駐蕪湖，目前在當(dāng)?shù)亻_發(fā)樓盤項目超過40個，市場占有率達到約35%。克而瑞發(fā)布的《2022年安徽省房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜》顯示，偉星房產(chǎn)以214.37億元的銷售額位列第一。

但偉星房產(chǎn)的擴張腳步并不滿足于此。偉星集團董事長兼總裁章卡鵬曾表示：“未來，隨著公司綜合競爭力和實力進一步凸顯，蕪湖和馬鞍山的市場不能再滿足我們發(fā)展的時候，要尋機去新的城市發(fā)展。”而在偉星房產(chǎn)召開的2022年東部區(qū)域會議上，偉星房產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司要走出去，合肥、南京、武漢是重點發(fā)展城市，去人口流入多、需要住宅配套的大城市。

在行業(yè)人士看來，在一、二線城市逆勢拿地的亞倫地產(chǎn)和偉星房產(chǎn)等地產(chǎn)“新面孔”，背后皆有實業(yè)母公司支撐，能夠在資金等層面得到助力。在當(dāng)下不少民營房企出現(xiàn)債務(wù)危機、土地市場門檻下降之際，手中資金充裕的地產(chǎn)“新面孔”選擇逆勢進場抄底。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生向記者表示，當(dāng)前，這些被稱為“地產(chǎn)新勢力”的房企，其實成立的時間并不短，也一直有地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，如，在杭州市土拍市場多次現(xiàn)身的坤和集團等。這些公司之所以目前選擇逆勢拓儲，也與其母公司和自身尋求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型密切相關(guān)。

考驗品牌力、產(chǎn)品力

值得注意的是，除亞倫地產(chǎn)、偉星房產(chǎn)等積極拓儲的“地產(chǎn)新勢力”外，地方國企近年來亦在一、二線城市持續(xù)拿地。

“地方國企業(yè)績貢獻約有一半來自重點一、二線城市。大部分企業(yè)近兩年的年均拿地金額超過150億元，拿地較為積極，主要集中在總部及周邊區(qū)域的高能級城市，以及長三角城市群。”克而瑞研究中心分析認(rèn)為。

克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，杭州大家房產(chǎn)近三年年均拿地金額超200億元，年均拿地銷售比達到0.61，拿地較為積極。南京頤居建設(shè)2022年以260.05億元的拿地金額位居南京土儲權(quán)益貨值榜榜首，也是南京市唯一一家貨值破200億元的房企。

值得注意的是，在此輪地產(chǎn)周期中，除亞倫地產(chǎn)等區(qū)域性民營房企和大家房產(chǎn)等地方國企外，選擇出手拿地的企業(yè)還分布在快遞和家紡等行業(yè)。

5月25日，上海水星家用紡織品股份有限公司（以下簡稱“水星家紡”，603365.SH）發(fā)布的關(guān)于擬購買土地使用權(quán)公告，擬使用不超過1億元的自有或自籌資金購買位于南通通州川姜鎮(zhèn)的土地使用權(quán)，并且將成立全資子公司作為項目的實施主體。

“公司本次購買土地使用權(quán)主要原因是打造集研發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)、倉儲、直播等為一體的區(qū)域總部，旨在為公司生產(chǎn)經(jīng)營提供必要的保障，有利于公司進一步擴大生產(chǎn)經(jīng)營、提升收入水平和企業(yè)規(guī)模，滿足公司未來戰(zhàn)略發(fā)展需要。”水星家紡董秘辦相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“本次購買土地使用權(quán)以自有或自籌資金方式投入。”

“未來兩年，預(yù)計大量‘地產(chǎn)新勢力’會崛起。很多新的民營企業(yè)往上發(fā)展，金融機構(gòu)在合理杠桿下會與這批企業(yè)合作，進入良性循環(huán)。”億翰股份董事長陳嘯天表示。

高院生則告訴記者，“地產(chǎn)新勢力”密集拿地的現(xiàn)象不會越來越多。“因為房地產(chǎn)行業(yè)進入下半場，對房企品牌、品質(zhì)會有一定要求，并非任何企業(yè)都能做房地產(chǎn)。目前涌現(xiàn)出的一些所謂‘地產(chǎn)新勢力’，只是在前些年不怎么拿地，并不代表它們沒有做過房地產(chǎn)，所以我覺得未來并不會出現(xiàn)太多新面孔。”

“未來，房地產(chǎn)市場還會以品牌房企為主導(dǎo)，品牌影響力、產(chǎn)品能力、成本管控能力等將愈來愈重要。”高院生表示，不排除一部分資金比較雄厚的企業(yè)，以投資而不操盤的形式去拿地。“總體而言，未來房地產(chǎn)市場對于開發(fā)企業(yè)的能力要求將越來越高。”

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