5月樓市延續降溫：掛牌多成交少，“負首付”重出江湖

中國網財經6月7日訊 (記者 譚夢桐)近日，北京地區二手房市場多個片區二手房房源量激增，不過，掛牌量雖多，但成交量卻小，價格滯漲或微跌。除北京外，5月份房地產市場活躍度延續回落態勢，重點城市新房、二手房成交均延續下跌態勢。

對此，專家表示，這類壓力的成因一方面是一季度因疫情積壓的購房需求消耗殆盡，另一方面是關于對經紀公司的規范鼓勵改革中介費收費標準出臺加大了購房者觀望情緒。

展望后市，專家認為，房地產市場復蘇進程仍具一定壓力。后續市場企穩回升的期待，仍將較依賴于市場整體環境的改善。

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值得一提的是，房地產市場復蘇進程中，面對去庫存和現金流的壓力，一些房地產開發商處心積慮采用違反違規營銷手段誘導消費者購房。中國網財經記者梳理發現惠州、深圳、佛山、長春、重慶等地負首付又重出江湖。

5月重點城市新房、二手房成交延續下跌態勢

據媒體報道，近日北京地區二手房市場多個片區二手房房源量激增，不過，掛牌量雖多，但成交量卻小，價格滯漲或微跌。

據北京住建委官網數據統計，截至5月30日，5月北京二手房網簽12117套，環比下滑13.0%，同比上漲49.9% (去年5月，成交基數較低)。四五月北京二手房市場呈現高位回落態勢。

“確實給北京樓市傳遞了一定的壓力，對于這類壓力的緩解，還較依賴于政策或市場積極信號的傳出。” 諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪在接受中國網財經記者采訪時表示，一方面，隨著一季度因疫情積壓的購房需求消耗殆盡，以及當前購房者收入情況暫未出現明顯改善，成交量小也是入市信心持續性減弱的體現；另一方面，5月8日出臺關于對經紀公司的規范鼓勵改革中介費收費標準以及鼓勵買賣雙方共同繳納中介費，也在一定程度上加大了購房者的觀望情緒。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，掛牌多成交少的情況不止在北京，目前各地都是這個情況。主要是兩方面原因，一方面是售房者心態上變化的原因導致，另一方面是供求關系的改變。“這種情況應被關注，如果價格降的越多，就使市場交易越來越遲鈍。” 嚴躍進表示。

除北京以外，在前期積壓需求釋放完成后，5月份房地產市場活躍度延續回落態勢，重點城市新房、二手房成交均延續下跌態勢。

新房方面，據諸葛數據研究中心監測，2023年5月重點監測的30城新房銷售面積環比下降3.01%，同比上升19.04%。降幅明顯收窄，但新房市場交易活躍度仍然偏低。

二手房方面，2023年5月10個重點城市二手住宅成交73187套，環比下降13.83%，較上月跌幅收窄7.29個百分點，同比上漲57.95%。進入5月份，購房市場活躍度繼續下滑，加上五一小長假的干擾，二手房成交延續下跌態勢，但是跌勢較上月有所收斂。

此外，價格方面，5月份，百城新房價格環比止漲轉跌，二手房價跌幅擴大。中指數據顯示，2023年5月，中國100個城市新建住宅平均價格為每平方米16180元(人民幣，下同)，環比止漲轉跌，跌幅為0.01%。二手住宅均價為每平方米15786元，環比下跌0.25%，跌幅較4月擴大0.11個百分點。

展望后市，關榮雪認為，房地產市場復蘇進程仍具一定壓力。由于房地產交易情況受多方面牽制，如居民收入、房企資金流動性、購房政策等，因此，對于后續市場企穩回升的期待，仍將較依賴于市場整體環境的改善。此外，維穩以及局部升溫將是今年房地產市場較為顯著的特征。

在嚴躍進看來，目前房地產市場復蘇基礎是薄弱的，市場仍存一些改善型需求，中長期趨勢來看是看好的，但短期內仍承壓。

“負首付”買房重出江湖

值得一提的是，今年以來樓市處于調整期，開發商面臨現金流和去庫存的壓力，而其中不乏有開發商或房產中介通過“零首付”“負首付”等違規營銷噱頭來吸引購房者購房。

據媒體報道，近期有房產中介聲稱買房可以做到“負首付”，例如房產價格是520萬元，買家卻可以貸款570萬元，相當于額外拿到50萬元“裝修款”，而且無需首付。

所謂“負首付”，實際上是開發商通過首付分期、返首付等形式減輕購房人首付壓力，或是開發商通過做高合同價格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。而實際上，上述兩種形式購房成本和額外產生的利息均會轉嫁到購房者身上。

“負首付”在行業內并非新生事物，其本質上是“高評高貸”模式。“高評高貸本質上是一種騙貸的違法行為。” 中原地產首席分析師張大偉在撰文中表示。

“負首付”將帶來哪些風險？

對于銀行來說，關榮雪表示，這類現象本身就是違反國家相關金融信貸政策的，不僅擾亂房地產市場正常交易秩序，還會加劇斷供風險，進而影響銀行金融系統鏈的正常運行。

對于購房者一方，關榮雪坦言，無論哪種形式，最終購房成本和額外產生的利息均會轉嫁到購房者身上，購房壓力并未減輕。此外，也將會引發購房者維權風險，由于簽訂的合同違背國家信貸政策而不具備法律效力，因此借款人即購房者將可能面臨無法維權的風險。

嚴躍進也表示，購房沒有真實的首付支撐，容易抬高杠桿。若是按負首付的方式去購房，購房者后續的真實房貸壓力明顯放大，這會使得房貸違約的成本增大，最終對購房者和商業銀行都不利。

針對零首付、負首付等違法違規現象，早已有監管介入。2017年，多部門聯合印發《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

5月22日，廣東省惠州市惠陽區住房和城鄉建設局印發的《關于整頓房地產市場、嚴厲查處違規銷售行為的通知》指出，為強化房地產市場監管，規范銷售行為，維護購房人合法權益，嚴禁開發企業、中介機構在商品房交易環節出現首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付、發布虛假違法房地產廣告、捏造散布不實信息等違規銷售行為。

5月26日，深圳市房地產中介協會發文，該協會在文中指出，各房地產中介機構、從業人員應嚴格遵守國家“房住不炒”的定位，嚴格內部相應業務管理，并應開展自查自糾工作，禁止以任何形式參與/協助此類以“負首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。如發現房地產中介機構、從業人員存在違規銷售宣傳或為消費者違規購房貸款提供咨詢、協助的，深房中協將立即報送行政主管部門依法依規查處等。

“首先，購房者要提高消費警惕性，以防掉入營銷陷阱。” 對于如何整頓負首付等營銷亂象，關榮雪表示。“各金融部門要強化業務審核、監管部門要提高監管力度，加強防范風險意識，對可能出現的亂象及時干預整治等。”

嚴躍進表示，要科學界定負首付的概念，和傳統的零首付有區別。中間涉及到虛構合同、貸款材料造假、銀行審核不嚴等問題。對于此類環節內容更需進行嚴監管。

“此類問題進一步說明當前房地產市場的新情況，即首付支付能力或是比較弱。恰是購房者首付方面的壓力，所以類似負首付的噱頭很容易引起大家的關注，也容易讓部分中介和金融機構鉆了漏洞。” 嚴躍進還談道。

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