房企“避險”情緒推高北京土拍熱度 業內直呼熱門地塊要“拼運氣”

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

(資料圖片僅供參考)

6月14日下午，北京室外體感溫度接近40℃，市公共資源交易綜合分平臺五層內，來自全國各地30家房企的投拓負責人正在為爭奪海淀雙新村003-1地塊頻頻舉牌，現場競爭氣氛焦灼。

由于該地塊在線上報價階段已觸及價格上限，當天現場競拍由“搖號確認上限報價者”開始，并搖號確認萬科為最高價報價者；在隨后競超低能耗建筑面積環節中，不到1分鐘便觸及4.5萬平方米超低能耗建筑面積上限；10分鐘后，現場開啟搖號環節以確定最終競得人。

當工作人員宣布越秀地產競得海淀雙新村003-1地塊時，現場瞬間沸騰，歡呼聲和祝賀聲涌向身著粉色襯衫的越秀華北區域副總裁、北京公司總經理董毅。此時，桌上一個印有“大吉大利”的紅色紙袋顯得格外引人注目，業內戲稱這個紅袋子是越秀成功摘地的“法器”。

間隔一天后，6月16日下午，高溫炙烤持續，猶如當下的北京土拍市場，房企紛紛效仿越秀，用各種“法器”加持，在亦莊新城X47R1地塊的爭奪上分毫不讓，最終，“新面孔”南通國資——中皋置業幸運搖得這一熱門地塊。

2023年上半年，房企紛紛聚焦核心一、二線城市，北京土拍市場競爭異常激烈，熱門地塊很快競拍至最高價，當所有附加條件都達到頂格后，地塊最終通過搖號確定競得人，“最后一切都要看運氣”。

截至6月20日，北京今年第一批次23宗地塊全部成交，共攬金712億元。第二批次部分地塊已迅速掛出，6月底房山、平谷三宅地即將迎來競拍。

熱門地塊競爭激烈

“今年以來，北京土拍市場中部分地塊的火熱，我認為與全國房地產行業形勢密切關聯。現在大家對三四線城市普遍持悲觀回避態度，而核心一、二線城市，無論是從購買力、去化速度還是銷售總額的絕對數來看，都更具吸引力。”深耕北京市場的某國企人士向《中國經營報》記者這樣總結道。

據了解，經歷了去年的謹慎投資后，不少房企今年開始出現“補貨”需求，為了尋求確定性投資，他們紛紛從三、四線城市撤離，轉戰一、二線城市的核心板塊，從而帶動一線及部分二線城市土拍市場率先回暖。

3月23日，北京2023年第一批次首輪土拍推出兩宗宅地吸引了42家企業參與報名，其中央國企28家，民企14家，包含1家聯合體。

其中最受矚目的當屬朱辛莊二期0028地塊，受到42家開發商競逐，成為當時北京土地市場有史以來企業參與最多的地塊，比此輪土拍中排名第二的地塊企業參與數多了一倍多，中簽率僅2.38%。

這個紀錄在兩個多月后被刷新，6月1日的土拍中，順義后沙峪兩宗宅地熱度空前。其中，順義新城第19街區19-69地塊共吸引45家房企及聯合體參與報名，其中民營企業參與主體將近20家，成為近3年來民營企業參與最積極的地塊。當天，與之相鄰的順義新城6001地塊亦吸引了36家房企參與報名競拍。

利潤空間充足，是此類地塊吸引眾多房企參拍的主要原因。據了解，朱辛莊二期地塊建設用地面積14653平方米，體量較小，規劃建設用地面積36632平方米，地塊容積率2.5，限高80米。最終，地塊被上海大華地產搖號競得，成交價12.995億元，成交樓面價35475元/平方米，溢價率15%。后期銷售指導價為62000元/平方米，上下浮動5%。

中指研究院高級分析師張曉飛指出，朱辛莊二期地塊的熱度與年初朝陽小紅門地塊有異曲同工之處，特點是規模小、利潤高、資金少、流速快、難度低，給很多想要躋身北京的房企提供了一個較低的門檻。

而順義后沙峪的兩宗地塊皆位于六環內，容積率均為1.8。其中，19-69地塊占地面積約3.16萬平方米，建筑規模約5.68萬平方米（其中住宅5.55萬平方米），控高36米，起始價為14.4億元；6001地塊占地面積約3.4萬平方米，建筑規模約6.14萬平方米（其中住宅6萬平方米），控高45米，起始價為15.05億元。兩宗地塊期房銷售指導價均為5.8萬元/平方米、現房6.0萬元/平方米。

張曉飛表示：“密度低、總價低、利潤高是后沙峪兩宗地塊吸引眾多房企參拍原因。”據了解，在19-69地塊現場舉牌時，工作人員甚至將現房競價階梯直接調成2000平方米，但仍然很快便達到了上限面積，進入搖號階段。

在6月14日對于海淀雙新村兩宗地塊的爭奪中亦是如此。前期兩宗地塊僅預申請一天便迅速“轉正”，在北京土拍有記錄以來尚屬首次。其中，003-1地塊盡管起始價高達69億元（上限79.35億元），仍然吸引了30家房企及聯合體報名參與。

據了解，海淀雙新村兩宗地塊位于海淀區四季青鎮，西五環杏石口橋以西，屬于傳統西山別墅區。兩宗地塊均為R2二類居住用地，容積率1.05，控高12米，無配建要求，具備低密度類別墅條件。房地價差分別約3.1萬元/平方米和3.2萬元/平方米。目前，地塊周邊暫無在售新房；南側緊鄰的二手房項目西山美廬均價已經超過18萬元，但目前暫無二手房源掛牌出售，周邊如香山藝墅、西山美墅館等掛牌單價也都超過了10萬元。

某房企人士告訴記者，開發商拿哪塊地本質上還是出于商業判斷，“要看土地價格及銷售價格，之間價差是否符合公司算賬邏輯。同時還要看周邊環境配套是否成熟，二手房價格情況。總之，最終取決于對地塊本身的判斷。”

“新面孔”頻現

全國土拍市場持續分化之下，今年以來，北、上、杭等核心城市的土拍市場，除了深耕本地的房企外，熱門地塊的爭奪中也出現了更多“新面孔”。

而按照競拍規則，多數熱門地塊最終會進入搖號環節。張凱指出，由于競爭激烈，房企為了提高中簽率以及更廣泛地參拍，甚至會請有開發資質的供應商協助參拍，進一步推高了土拍熱度。

據了解，今年4月，豐臺青塔地塊“未拍先火”，在預申請階段就有40多家房企有意愿參與。彼時，北京規自委發布補充公告，提出“同一集團成員企業不得同時報名競買同一宗地；聯合競買的，同一集團成員企業僅可組成一個聯合體參與同一宗地競買”。

北京規自委相關負責人當時解釋稱，這一調整使得“同一集團成員企業”不再成為“對手”，但可以“合作共贏”，更加利于行業發展及集團成員企業內部間資源調配。另外，還將更加有效地抑制通過增加關聯企業參與數量從而提高搖號中簽概率的情況發生。

這一土地新規在當時一定程度上制約了“馬甲”的出現。即便如此，在現場競價環節，豐臺青塔地塊仍然吸引了17家房企及聯合體參與。

而在之后6月份熱門地塊的土拍中，疑似“馬甲”仍然存在。比如6月1日的土拍中，被45家房企圍獵的順義新城19-69地塊，則在最后的搖號環節由福建雄旺以“16.56億元+現房1.2萬平方米”雙封頂搖號摘得，成交樓面價2.91萬元/平方米，溢價率15%。

天眼查信息顯示，福建雄旺成立于2022年11月7日，注冊資本10億元，實控人為自然人施琳，且尚無獨立開發的項目。由于福建雄旺成立時間較短，業內認為，其或許是某家大型房企的“馬甲”。

天眼查信息顯示，福建雄旺參股的寧波兆誠房地產有限公司和杭州兆睿房地產有限公司（曾參股）兩家公司股東中均有廈門益悅置業有限公司，后者股權穿透后顯示實控人為利百控股有限公司。

此外，福建雄旺的大股東（福建雄旺投資）參股的一家房企——福州兆益房地產開發有限公司（持股30%），經股權穿透后，實控人也是利百控股。

綜合公開信息，利百控股即為建發地產上市公司——建發國際集團的全資子公司。而此前利百控股的多個項目中，福建雄旺投資、福州匯成佰悅投資（大股東為匯成世紀）多次扮演投資者角色。據了解，在上述地塊的競拍中，建發和匯成世紀均報名參與。記者注意到，6月6日，福建雄旺部分股份已被大股東出質給廈門益悅置業有限公司。

與此同時，北京對于參拍房企之間的股權投資限制悄然放松。據了解，按照競拍規則，地塊進入搖號環節時，參拍房企需要簽一份名為《參加現場搖號活動申請書》的文件。北京規自委官網信息顯示，今年3月份朱辛莊二期地塊出讓時，房企所簽的這份文件中明確提出，要求競得人在完成出讓合同約定的所有建設并完成房屋所有權首次登記前，不得以任何直接或間接的形式將股權或投資權益轉移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關聯方。

但在6月1日的土拍中，該限制已經悄然刪除。這意味著無論哪家房企摘得地塊，后續是否引入其他參與搖號的房企抑或是任何一家合作方都不再受限制。而在當天熱門的19-69地塊競拍名單中，也出現了十多家“新面孔”房企，有的企業甚至成立不足1個月。

土拍競爭愈加激烈之下，有業內人士直言部分熱門地塊比拼到最后變成了拼“運氣”。比如6月14日對于順義新城第2街區6022、6023-1地塊的爭奪。該地塊吸引了21家企業參拍，最終，該地塊由石家莊創世紀以觸頂價格11.04億元競得，溢價率15%。

天眼查信息顯示，石家莊創世紀實控人為劉學儉（持股95.25%），其還在由石家莊萬科企業有限公司（此前用名“石家莊萬科房地產開發有限公司”）實控的多家公司擔任董事長。據了解，此次競拍是石家莊創世紀首次進京拿地。

6月16日的土拍中，備受矚目的經開區亦莊新城X47R1地塊吸引了31家房企及聯合體參拍。在最終的搖號環節，中皋置業幸運搖中。據了解，中皋置業成立于2018年3月，此前僅在南通拿地，是江蘇如皋市市屬一類地方國有企業——富皋萬泰集團的子公司，而富皋萬泰集團有限公司成立于2017年，是由如皋市政府出資設立的國有獨資公司。

熱門地塊被“新面孔”摘得還發生在更早之前，今年3月，北京2023年第一批次首輪土拍中，熱門地塊朱辛莊二期被42家房企爭奪，其中有11家“新面孔”，一些企業主營業務并非地產開發，但得益于去年政府降低房地產開發資質準入門檻而積極參拍。最后，地塊被上海大華集團搖號摘得。

據了解，總部位于上海的大華集團并非首次北上，此前還曾在天津、大連、煙臺、青島、沈陽等城市開發過項目。近幾年，在大本營上海市場，其銷售業績被瑞安房地產、金地、廈門象嶼、寶華等房企陸續超越，不得不走出去以尋求更多的市場，北京是其今年出滬的第一站。

目前，該項目公司為大華（北京）置業有限公司。近期，據市場消息，該項目售樓處正在裝修中，預計7月正式開盤。據了解，在今年年初的2022年第五批次土拍中，越秀競得昌平區回龍觀國際信息產業基地二期，與大華競得的地塊相距僅1公里，項目定名為越秀·星樾，在4月下旬開盤后，468套房源很快即售罄。

而在今年初朝陽小紅門11號地塊爭奪中，中建東孚、建發、廈門國貿、首開、保利、龍湖、建工、中建信和、華潤置地、金茂共10家房企參與競拍，經過10輪線上+13輪現場競價觸頂進入搖號環節，中建東孚以總價14.26億元競得該地塊，折合樓面價約4.73萬元/平方米，溢價率15%，銷售指導價8萬元/平方米。

據了解，中建東孚是中建八局旗下地產品牌，此次競得朝陽小紅門11號地塊是中建東孚首次進入北京市場。根據中建八局官微，項目由中建八局城發公司具體實施，實現新增土地儲備面積4.5萬平方米，儲備貨值約30億元。項目定名為中建·星光里，北京住建委官網顯示，6月15日時，該項目總計5棟樓（322戶）已取得預售證。

“如果土地價格在能夠控制的前提下，繼續保持這樣的熱度，我覺得后續將會吸引更多從業公司進入，因為北京市場歷年來是一個開放的市場。”一位國企人士表示。

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