合肥市探索“按套內面積計價” 公攤面積去留之爭再成行業焦點

本報記者 方超 張家振 上海報道

在陜西省西安市一公寓公攤面積超過50%引發關注的同時，公攤面積也因占比過高等問題陷入了去留之爭。

“這是合肥市首次公開提出探索商品房銷售按套內面積計價。”克而瑞安徽區域首席分析師葉乾華向《中國經營報》記者介紹。記者梳理發現，在全國范圍內，重慶市早在2002年就成為全國首個取消公攤面積的城市，而山東省等地則要求商品房公攤面積應在合同中明確標注。

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在房地產業內人士看來，合肥市出臺包括“探索商品房銷售按套內面積計價”等在內的10條舉措，是各地落實“一城一策、因城施策”的反映。但取消公攤面積目前還面臨著多方面難題，葉乾華就分析認為，取消公攤面積“現在還看不到全面落地的趨勢”，未來或在部分地區先進行試點、逐步落地。

狙擊“公攤刺客”

“西安市一樓盤69平方米的房子公攤面積達37平方米”“女子購買74平方米住房僅得40平方米”……近期，“公攤刺客”成為市場關注焦點。

在此背景下，明確提出探索“商品房銷售按套內面積計價”的合肥市走在了全國前列。合肥市全市房地產工作專題會議指出，要明確抓緊完善推進商品房“現房銷售”試點、積極探索商品房銷售按套內面積計價和城中村改造等舉措。據悉，這也是合肥市首次公開發文明確這一提法。

公開信息顯示，公攤面積概念源自香港地區，后傳入內地。2001年開始施行的《商品房銷售管理辦法》規定，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

根據原建設部此前發布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，公用建筑面積包括“電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積”，以及“套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。”

除此之外，公攤面積占所購房源面積的比例亦受到外界關注。中銀證券研報顯示，我國公攤面積比例無統一標準，聯排、別墅相對最低，大約在1%～8%，7層以下多層住宅為7%～12%，7至11層住宅為10%～16%，12至18層住宅為14%～20%，18至33層住宅為16%～24%。

“大家對公攤面積可能有一些誤解，它只是一種計價方式。”葉乾華分析稱，從購房者等角度而言，會覺得為不屬于自己住房內的那一部分面積付錢了，其實從本質上來說，公攤其實也是保障了大家在公共區域的特定權益，比如電梯、樓梯和過道寬度等。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師也向記者表示：“公攤面積部分包括樓道、電梯、一層大廳、物業用房等，這些部分與業主們的日常生活密不可分。如果盲目取消公攤，那么很有可能會出現開發商擠占公共面積，導致樓道、大廳等設計不合理，會對業主們的日常生活產生不利影響。”

葉乾華告訴記者，合肥市此次提出的探索商品房按套內面積計價，即使落地預計也不會產生太大影響。對購房者而言，如果施行這一政策，可能住房的銷售單價會有所上升，但銷售總價不會有太大變化，反而更考驗開發商的產品設計能力，可能也有助于提升住宅品質。

有合肥市房地產行業人士也對記者表示，對購房者而言，合肥市積極探索“商品房銷售按套內面積計價”的表態影響程度不大，“目前也只是發文表示‘探索’，能不能落實還是未知數。”

多地先行探索

事實上，在合肥市表態積極探索“商品房銷售按套內面積計價”的同時，包括重慶市等地在內的全國多地已進行類似探索，或已取消“公攤面積”，或出臺了相關建議與規定。

最典型案例莫過于重慶市，取消“公攤面積”已有21年。據了解，早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規定和要求：“商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。”

在重慶市成為內地首個取消公攤面積的城市之后，近年來，亦有多地曾出臺相關規定，要求商品房銷售以套內面積計算。

公開報道顯示，在2007年10月1日物權法實施當天，廣州市在全國率先公示相配套的測繪辦法——《關于建（構）筑物房地產測繪中貫徹實施物權法若干問題的通知（征求意見稿）》，在全國首次提出小區共有建筑面積不再分攤到戶。

此外，2008年，北京市公布修訂后的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》并明確規定，新建商品房轉讓應當按照套內建筑面積計價，但是獨棟別墅、整棟樓房和車庫（位）轉讓可以按照套內建筑面積計價，也可以按照建筑面積計價或者按照套（單元）計價。

值得注意的是，2019年，住房城鄉建設部公示的《住宅項目規范（征求意見稿）》第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應以套內使用面積進行交易。不過，在此后公示版本的征求意見稿中，已未見上述表述。

內蒙古住建廳針對內蒙古自治區政協委員王鳳華提出的《關于規范房屋“公攤面積”的提案》進行回復時也指出：“我廳將取消‘公攤面積’的建議列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住房城鄉建設部。”

記者注意到，近年來，亦有地方對公攤面積標注進行規范。2021年，山東省住建廳發布的《關于進一步加強商品房銷售環節房屋面積明示和房產測繪成果使用有關工作的通知》顯示，自2021年6月1日起，房地產開發企業或商品房承銷機構在與購房者簽訂商品房買賣合同時，應按照《山東省商品房銷售條例》有關規定，將房屋（含地下儲藏室、車位、車庫）的建筑面積、套內建筑面積、其所分攤的共有建筑面積部位及分攤面積在合同中予以明確（若儲藏室、車位、車庫按個銷售，應在合同中單獨約定），并約定面積差異處理方式。

仍需逐步過渡

“商品房預售和以建筑面積計價銷售的制度設計違反市場交易規律，對購房人顯失公平，嚴重損害廣大購房人的合法權益，且容易導致行業腐敗等問題，亟待改革完善。”來自合肥市的全國政協委員、民革安徽省委會副主委周世虹曾表示。在2019年和2021年，周世虹兩度提交了取消公攤面積的提案。

全國政協委員洪洋也建議取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到使用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房，同時也化解了業主與開發商諸多矛盾糾紛，有助于促進社會和諧。

盡管呼聲較高，但“取消公攤”依然面臨諸多難題。中銀證券研報就直言：“我們認為取消公攤面積不可能一蹴而就，甚至會影響到購房者的權利。”

取消公攤需要改革完善相關配套制度，實施難度較大，周期較長，同時也面臨“取消公攤面積后，開發商或最大化壓縮公共區域以節約成本”等問題。中銀證券上述研報分析認為，取消公攤面積收費是趨勢，但仍需要逐步過渡，目前可先從部分城市開始試點、合理控制比例，增加透明度等方面入手。

“解決公攤面積問題的關鍵在于，改變商品房銷售計價方式以及促進公攤部分公開透明。”王玉臣向記者表示，首先，必須要解決計價方式問題。在法律層面上，要明確規定對外銷售的時候只能按照套內建筑面積或套內使用面積銷售，不得以建筑面積方式對外銷售。

“其次，需要從法律層面明確規定公攤部分、公共部分面積公開透明，并明確列入相關的合同、業主公約、物業服務合同當中。”王玉臣進一步表示。

葉乾華也分析認為，目前尚看不到取消公攤面積政策全面落地的趨勢。“現在外界僅是談論，即使政策最終落地，也會先行試點，因為需要考慮整個房地產市場價格體系穩定問題。”

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