福建地產(chǎn)前首富，一夜歸零

“在風光無限的那些年，黃其森都會用“頂禮膜拜”這四個字來形容外界對泰禾產(chǎn)品和銷售的評價。如今，隨著泰禾從A股退市，誰能來救贖黃其森呢？

(資料圖片僅供參考)

“泰禾還想打我們錢的主意。”泰禾北京院子二期業(yè)主秦嘯非常氣憤。

自從發(fā)現(xiàn)這家公司兩次挪用他們的購房款后，包括秦嘯在內(nèi)的幾百名業(yè)主，就再也不信任泰禾了。這幾年來，他們一直與泰禾進行纏斗，終于將他們的購房款，放到了監(jiān)管賬戶。這個錢除了拿來建二期項目外，泰禾是沒法挪作他用的。

北京院子二期由三大部分組成：合院、疊拼（兩者皆為別墅的戶型，合院指幾個住戶合用一個庭院，疊拼指一個多層的別墅由幾家合住）兩個限競房項目和泰禾的自持項目，秦嘯買的是疊拼別墅。

就在秦嘯們終于松了口氣時，一件令他們憤怒的事再次發(fā)生了：北京院子二期三個項目，有同時開工的跡象。對此，秦嘯們是斷然不能接受的。因為，目前能夠動用的錢，只有疊拼的購房尾款。“如果三個項目同時開工，資金是遠遠不夠的。”這也就意味著，秦嘯這些年的努力，很可能付諸于東流。

秦嘯們不是沒有想過解決方案：疊拼業(yè)主去買車位，泰禾用車位的錢，將自持部分建起來后，將其交給債權(quán)方華融處置。這樣，華融可將合院的尾款釋放出來，合院項目就有錢開工了。泰禾并不同意這個方案。因為，這家早就出險了的房企，這些年患了“荷包干癟癥”，他們要抓住任何盡快回籠資金的機會。

就在泰禾再次觸動秦嘯們的神經(jīng)時，一個無懸念的消息在8月4日傳來了：這家曾經(jīng)的千億房企，被深圳證券交易所摘牌了。至此，泰禾成為今年以來第四家退市的房企。此時此刻的泰禾，可謂是內(nèi)憂不斷，外患不停。

01

“又走了一批人，人人自危”

從2023年3月開始，泰禾進行了內(nèi)部人員優(yōu)化。“淘汰三分之一，置換三分之一，留下三分之一。”多名知情人士告訴「市界」，泰禾進了一些年輕人。與此同時，這家公司還一口氣引進了許多高管。

截至4月底，有7名人士加入泰禾。四個副總裁：資金財務條線的莊辰明和余歌，上海區(qū)域運營線的李剛、負責物業(yè)的李勇軍；三個總裁助理：靳丹、張晉偉、張博分屬人力、信息和財務。

彼時，泰禾仍然高喊“二次創(chuàng)業(yè)”的口號，以至于去面試的一個職業(yè)經(jīng)理人說，泰禾還在突破自我，這比較有吸引力。然而，泰禾內(nèi)部員工的心態(tài)，卻悄然發(fā)生改變。這種變化在7月下旬愈發(fā)明顯了。“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，人人自危。”一位知情人士向「市界」如此形容泰禾員工的現(xiàn)狀。

泰禾太原公司發(fā)生的一件事，成為這些員工心態(tài)變化的最大催化劑。「市界」從多名知情人士處得知，7月20日左右，因涉嫌挪用資金一事，太原公司幾名前員工被帶走了。其中包括太原公司前總經(jīng)理陳輝邦，他在2019年就離開了泰禾，但仍然難辭其咎。陳輝邦這個名字，在金尊府網(wǎng)簽合同上出現(xiàn)過，金尊府是泰禾在太原的第一個項目。

▲（爛尾的泰禾太原金尊府。圖源/業(yè)主供圖）

金尊府是泰禾的一個重磅產(chǎn)品，在多個城市都推出過，然而，由于限高、泰禾挪用32億購房款等原因，金尊府成為太原最大的豪宅爛尾樓。要想復工復產(chǎn)，在不加精裝修的情況下，泰禾金尊府還需25億元，才能完工。

這些年里，金尊府的業(yè)主被絕望、憤恨等情緒左右著。這種情緒在看到全忠的那一刻，如山洪決堤般爆發(fā)了。全忠是泰禾集團副總裁，分管品牌工作。在陳輝邦們被帶走后，全忠趕到了太原，與金尊府業(yè)主，來了一次會面。

現(xiàn)場的相關(guān)人士表示，全忠在現(xiàn)場向業(yè)主，介紹了集團正在多方籌措資金保交付的多項措施。

泰禾近年來一直在宣傳樓盤的復工消息。然而，「市界」從多名泰禾業(yè)主那里了解到，有很多樓盤并沒有復工，有樓盤即便是復工了，也并不是有效復工。

以東莞泰禾新天地為例，“購房款被挪用導致樓盤爛尾后，泰禾還要我們簽署墊資協(xié)議，才可以自己掏錢裝修。”新天地的一名業(yè)主氣憤地告訴「市界」，“業(yè)主自己掏錢裝修，被他們拍照發(fā)到公眾號上，冒充自己復工。實際上，樓盤從來沒有復工過。”

廣東泰禾肇慶院子，的確有工人正在施工。不過，肇慶院子的一名業(yè)主向「市界」抱怨道，“按照100多戶的工程量來看，需300人實打?qū)嵉墓ぷ鳎拍芊Q做有效復工。如今的施工人數(shù)和速度，連主體都沒有完成。”

另一邊，太原前員工被帶走的消息傳開后，泰禾內(nèi)部員工可謂人心惶惶。“職業(yè)經(jīng)理人最近又走了一批，很多人開始自危了。”一名知情人士告訴「市界」，“我聽到的情況是：他們認為，工資遲一點，績效減免一點沒關(guān)系，你讓我兜底去扛事，我不愿意。”

然而，黃其森總以自己的親身經(jīng)歷，來勸慰一些老同志。“他認為，這也不是大事，最后總能從危機中走出來。”上述知情人士告訴「市界」。去年，因協(xié)助調(diào)查金融系統(tǒng)的一個案件，黃其森曾消失了幾個月，不過最后他還是重新回到了泰禾。

「市界」不完全統(tǒng)計，除了今年3月，泰禾集團副總經(jīng)理黃耀文辭職外，今年7月，另一副總經(jīng)理邵志榮，也因個人原因離開了泰禾。除此之外，「市界」還獨家獲悉，王景崗因病向黃其森提出離職，董事長黃其森目前并不同意。王景崗于2019年升任為泰禾的聯(lián)席總裁，為黃其森的得力干將。

泰禾為何走到今天這一步？

02

成也黃其森，敗也黃其森

世人都將泰禾的失敗，歸結(jié)于高周轉(zhuǎn)、大環(huán)境等原因。但在泰禾前員工思遠看來，“泰禾是成也老板，敗也老板。”泰禾的老板，當然是董事長黃其森。

黃其森身上，有多個標簽。比如神童，他15歲考入福州大學；比如最懂銀行體系的地產(chǎn)人，黃其森大學畢業(yè)后，進入銀行工作了8年。但以上兩個標簽，都不及“豪宅教父”震懾人心。“豪宅教父”這個名頭的打響，始于黃其森決定揮師北上的2002年。

自那一年起，泰禾相繼開發(fā)了“運河岸邊的院子”“中國院子”“麗春湖院子”等產(chǎn)品，并由此在北京豪宅市場一戰(zhàn)成名。后來，泰禾產(chǎn)品更走向全國。在思遠看來，“早期的黃老板，的確是用心在做產(chǎn)品。他對產(chǎn)品的態(tài)度，絕對是做加法，怎么好怎么上。”思遠向「市界」回憶道，黃老板找了很多大師PK設(shè)計，最終才做出院子系列。

泰禾上市的第五年，也就是2015年，公司開發(fā)的多個項目連創(chuàng)銷售奇跡，黃其森也以250億元的身家，登上福建地產(chǎn)首富的寶座。此時，“在溢價和銷售層面，泰禾可謂一騎絕塵。泰禾少有看得上的房企了，老板的心態(tài)變了。”思遠向「市界」回憶道。

彼時彼刻，黃其森確有“驕傲”的資本，金融機構(gòu)排著隊給泰禾送錢。2016年至2018年，泰禾融資總額，從754億元升至1375億元，新增的融資額，基本都來自非銀融資渠道。“在黃老板看來，錢融來之后，就要投下去。不投下去，就是很大的浪費。因為，這些錢的利率很高，有的甚至高達15%。”思遠說。

泰禾分別在2013年，2016年和2017年，開啟了瘋狂圈地模式。2013年前后，泰禾以195.3億元，在福建、北京、上海等地，收下12幅地塊。這其中，有不少“地王”。2017年，泰禾更是發(fā)起了43筆收并購。就這樣，短短五年間，泰禾便實現(xiàn)了銷售額從百億到千億的突破。

2017年年底，黃其森提出“2000億的銷售目標”，這一番話引發(fā)泰禾股價暴漲，市值一度超過500億元。那些年，黃其森給人力部門下達的命令是：在全國各地找城市總、區(qū)域總，對這些高管的第一要求是拓展拿地。“搶人搶地搶瘋了。”思遠嘆息道。殊不知，泰禾的禍根，在那時埋下了。

▲（泰禾集團董事長黃其森。圖源/視覺中國）

盡管泰禾也建立了嚴謹?shù)耐度谫Y體系，但黃其森往往憑借一條短信，就拍板拿下了一些地塊，即便有人反對也無濟于事。“黃老板經(jīng)常講，拿地這個事，沒有那么復雜。你不理財，財不理你。”思遠向「市界」回憶道，盡管泰禾戰(zhàn)投部門也有失誤，但在黃老板諸如此類的思想下，泰禾錯拿了不少地。比如泰禾北京院子二期。

當年拿這個地塊時，不光集團投資部門反對，就連副總經(jīng)理張晉元，也搞不懂其中的邏輯：這塊地不僅成本高，而且還是限競房。

不僅如此，泰禾拿的二手地也踩了坑，以北京楓橋別墅為例。這個項目大概是在2015年左右，黃其森用設(shè)在維京群島的影子公司，通過收購香港運恒發(fā)展獲得的。在接手之前，這個項目便出現(xiàn)地基不穩(wěn)、債務復雜等負面信息。在泰禾資金鏈斷掉后的2022年7月，99棟無人居住的楓橋別墅，被泰禾債權(quán)人信達資產(chǎn)，擺上了法拍平臺。

泰禾2017年收購的南京青龍湖項目亦是如此。這個項目在易主之前，便有閑置12年、產(chǎn)權(quán)大縮水、違規(guī)施工等負面新聞。思遠說，連融創(chuàng)都不敢拿這個項目，但黃老板不管不顧拿下了。“針對諸如此類的事情，有老人提出反對意見，黃老板就會說，‘你跟我時間太久，思想老化了，高度格局不夠了’。后來，就沒老人敢提意見了。”

那么高薪搶來的新人呢？“出于一些原因，他們也不敢說真話了。”就連泰禾的產(chǎn)品銷售上，黃老板也不管東南西北風（不管市場行情如何），就是要一枝獨秀（就是要銷售業(yè)績好）。“他太篤定泰禾的銷售奇跡了。”思遠向「市界」感嘆道。

再往后的事，大家都知道了。2018年，中國房地產(chǎn)市場進入下行周期中，泰禾沒能完成2000億元的銷售目標。2019年，泰禾也還是沒能完成定下的銷售目標。一直到2020年中旬，因為未完成中期票據(jù)本息的按時兌付，負債居高不下的泰禾，成了地產(chǎn)界最先“爆雷”的房企之一。

在事后的反思中，黃其森總將問題歸咎于管理層面。然而，在思遠看來，泰禾走到今天這一步，是戰(zhàn)略失誤。黃老板對盈利模式、承受風險能力、行業(yè)走向等沒有很好地去論證。

03

“退市后，仍是生死的問題”

“很痛心。”當?shù)弥蠔|家泰禾退市后，思遠用三個字來形容自己的心情。但無論如何，退市這件事木已成舟。接下來，只能往前看。那么，泰禾該何去何從？

泰禾方面向媒體表示，退市不會影響公司的正常經(jīng)營。針對退市，公司將根據(jù)交易所相關(guān)規(guī)定，推進轉(zhuǎn)板工作。的確，一個公司如果上市公司的地位被取消，并不等于他一定就會倒閉。“但在除牌之后，公司重組方面，比以前難度大。”一名業(yè)內(nèi)人士告訴「市界」。

三年了，泰禾一直未給出債務重組的整體解決方案，更多的是項目層面的債務展期。比如從2020年起，泰禾相繼與興業(yè)銀行等多家大型金融機構(gòu)，達成債務重組協(xié)議；2022年，泰禾簽署的債務重組協(xié)議，涉及的借款本金為177.11億元。2023年5月份，北京大興泰禾中央廣場項目與五礦信托達成和解；北京公館項目也和金融機構(gòu)初步達成復銷意向。

由于債務重組的懸而未決，泰禾的戰(zhàn)投方也離他而去。爆雷之后，泰禾相繼與一些企業(yè)有過接觸，比如廈門國貿(mào)、廈門建發(fā)、中鐵建、保利等。但由于泰禾債務規(guī)模過于龐大，資產(chǎn)質(zhì)量相對不佳等情況，這些企業(yè)最終放棄了。并且，泰禾并不歡迎試圖收購項目的一些企業(yè)，他更希望整體解決問題。直到2020年，泰禾敲定了萬科這個“白衣騎士”。

萬科入股，是有先決條件的。最重要的兩個是：泰禾制定出與債權(quán)人達成一致、并令各方認可的債務重組方案；萬科對泰禾完成法律、財務、業(yè)務等盡職調(diào)查，并就問題的解決方案達成一致。令所有人沒有料到的是，2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期，泰禾化債工作變得不確定起來。

2023年3月，泰禾集團副總經(jīng)理黃耀文辭職，這意味著泰禾內(nèi)部已無萬科系高管。5月，萬科在回復投資者提問時表示，入股泰禾的先決條件尚未達成。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道表示，雙方的合作早已中止。“當時跟萬科談，黃其森認為萬科出價太低，且他可能會失去泰禾的控制權(quán)，就不愿意了。但其實當時那一波，泰禾有可能就上岸了。”思遠不無遺憾地告訴「市界」。

▲（2017年9月2日，南昌，泰禾南昌院子品牌發(fā)布盛典。?景甜、李晨玩自拍。圖源/視覺中國）

但過了這個村，就沒這個店了。如今的泰禾，只能孤軍奮戰(zhàn)。退市之后的泰禾，“也仍面臨生死存亡的問題。”思遠告訴「市界」，泰禾目前的“活水”主要是一些商業(yè)項目的租金，比如福州的兩個泰禾廣場，這兩個項目是福州的地標性建筑。一些項目即便賣得再好，現(xiàn)在也處于資金監(jiān)管狀態(tài)，泰禾也不能挪作他用。

截至2023年4月底，泰禾已逾期的借款本金為582.03億；同時，對外擔保中實質(zhì)性逾期債務對應的擔保余額為54.16億元。“上市公司地位被取消后，房企需加快債務與資產(chǎn)重組，促進公司盡快恢復經(jīng)營和復工復產(chǎn)復售，只有如此最大限度保護所有投資者與債權(quán)人、業(yè)主的權(quán)益。”前述業(yè)內(nèi)人士告訴「市界」。

保交樓是泰禾這些年工作的重中之重。從泰禾官微透露的信息來看，泰禾多地項目獲得支持的模式，主要有四種：一是地方政府主導成立專項紓困基金，項目以有效資產(chǎn)做擔保等形式，申請政府紓困資金專項借款；二是項目申請政策性銀行專項借款；三是政府將公司項目列入保交房名單，提供重點支持協(xié)調(diào)管控等；四是地方政府調(diào)集專項資金組織官方團購，幫助項目快速回籠現(xiàn)金。

這其中，句句離不開“地方政府”這四個字，公開資料顯示，截至2023年4月底，泰禾已得到批復的政策性紆困資金額度為22.18億元，其中已收到10.09億元。

盡管泰禾一直說“沒有躺平，絕不躺平”，將“復工復產(chǎn)”行動進行到底，但在業(yè)主們看來，泰禾復工復產(chǎn)的真實情況，并不是企業(yè)官微里宣傳的那樣。至少太原金尊府、東莞泰禾新天地這兩個樓盤看來“是”，“沒有復工過。”東莞泰禾新天地的業(yè)主再次向「市界」強調(diào)。

思遠還記得，在泰禾風光的那些年，黃老板在全國開會時，每每提起外界對泰禾產(chǎn)品的評價，都會用“頂禮膜拜”這四個字形容。提起泰禾的最大優(yōu)勢，黃老板都會說就是“戰(zhàn)略優(yōu)勢”。“但黃老板恐怕忘了，房企最大的戰(zhàn)略，是看市場走向。很顯然，他是永遠的春天派。”

狂歡終究歸于沉寂。對如今的泰禾來說，它的救贖之路仍很漫長。

（文中秦嘯、思遠為化名。）

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來源：市界｜

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