房地產市場將怎么走？專家：趨勢向好，城市將持續分化

本文來源：時代周報 作者：劉婷

房地產利好政策密集發布的背景下，房地產市場走勢備受各界關注。

【資料圖】

《2023中國房地產行業發展白皮書》數據顯示，今年1-6月，百強房企實現累計權益銷售額22980億元，同比下降4.7%。中海、保利發展和萬科占據前三甲，分別錄得權益銷售金額1675.6億元、1657.5億元以及1325.6億元。其中，中海和保利發展同比分別上升30.1%和17.4%，萬科同比下降 5.3%。

進入下半年，多項支持房地產市場平穩健康發展的政策落地，市場信心有所回暖。與此同時，房地產融資環境有所好轉，企業合理融資需求得到有效支持。

行業環境變化之下，房地產市場將走向何方？企業又該如何應對？

近日舉行的“2023博鰲房地產論壇”上，中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱、中國社科院大學城鄉建設經濟系教授陳淮、中國房地產業協會商業文化旅游地產專業委員會秘書長、研究員蔡云和保利發展控股集團股份有限公司黨委委員、副總經理陳剛發表主題演講，闡述對房地產行業發展趨勢的觀點。

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預期穩則樓市穩

“我們認為，復蘇最關鍵的因素，就是信心。”在論壇上，蔡云表示。

談及經濟發展走勢，蔡云持樂觀態度。蔡云指出。中國經濟韌性強、潛力大、活力足，有著更為穩定的環境和向好的預期，長期持續發展的趨勢不會改變。對于房地產及新經濟產業領域每一位從業者及每一家企業而言，如何在時代大變局之下從容應對，并找到新的突圍之路，正是當下最重要也是最迫切的問題。

當下，房地產市場走勢備受關注。作為從業者，蔡云又如何看待行業發展前景？

蔡云表示，在房地產方面，各部門給出了最新表態，其中涉及到有序調整存量個人住房貸款利率、滿足居民剛性和改善性住房需求、支持房地產市場平穩運行，穩步推進租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地、推進超大特大城市城中村改造以及防范化解房地產領域風險等熱點問題。

“此外，中央和地方各級政府部門，近期都在傳遞積極信號和出臺扶持政策。所有的指向，都是為了維護和提升市場的信心。”蔡云進一步指出。

房地產行業進入洗牌期，企業座次發生明顯變化。今年上半年銷售額穩居行業前三的保利發展，從開發商的視角分享了對行業的見解。

陳剛認為，房地產作為支柱產業的地位不會發生改變。保利發展依然看好行業發展，信心主要來自于宏觀經濟和行業發展，宏觀經濟穩則預期穩，預期穩則樓市穩。

在陳剛看來，房地產行業仍然具備強勁的結構性增長潛力。在過去的峰值時代，企業追求的是總量的機會，現在是品質時代，追求的是結構性的機會。房地產開發要從生產者的思維轉向客戶思維。因為房地產市場已經由賣方市場回歸到了正常的買方市場，這才是正常的市場環境。

“新的模式也必然是穩健可持續的，利潤不是投機而來的，房企的利潤新增長點將從過往的簡單的依靠土地紅利和資本紅利，轉向用產品力、服務力、交付力支撐業績發展，用精準的投資、穩健財務構建良性循環保障，逐步建立起高信用值的穩健發展軀干，必將成為新時代下房企最強有力的競爭優勢，助力企業實現高質量增長和可持續經營。”陳剛指出。

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城市將持續分化

過去多年，人口遷移帶動住房需求，促進房地產市場發展。2022年，全國常住人口城鎮化率為65.22%。隨著城鎮化率不斷提高，人口向城市、城鎮集聚的趨勢更加明顯。

在此背景下，房地產市場又有哪些機會？

陳淮直言，房地產業還將是國民經濟支柱產業。只要人口不斷地向城市集聚和集中，就一定需要在城鎮更多、更好、更快地蓋房子。

樊綱亦發表相似言論。

樊綱指出，城市間的分化將成為趨勢，因為城市群發展和人口遷移的進程還遠遠沒有結束，大城市和小城市之間的分化問題會持續。在此背景下，房地產市場仍然有發展的前景，因為人們在遷移的進程中需要住房，遷移性需求可以拉動改善性需求。

“很多人說，當前人們都有了住房，需求沒有了，現階段房地產的問題是總量問題。但在我看來，房地產主要問題是結構問題。今后，房地產在發展的過程中仍然會有小城市和大城市之間的兩極分化的趨勢，這是行業的新階段，也是無法避免的。”樊綱說。

在樊綱看來，人口遷移是有規律的，應該尊重規律，市場的規律則是建立在人的行為規律上的。

“人們追求美好生活，也希望房地產在下一輪城市化的2.0版本即城市群的發展過程中得到進一步的發展。”樊綱表示。

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