全國(guó)各城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、城市房?jī)r(jià)排行、房?jī)r(jià)漲跌數(shù)據(jù)，前往中指云查看→

因取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”而備受關(guān)注的鄭州，在8月10日晚間終于公布了上半年成績(jī)單。

鄭州是萬億GDP城市中最后一個(gè)公布數(shù)據(jù)的城市。按照鄭州市統(tǒng)計(jì)局消息，上半年鄭州全市地區(qū)生產(chǎn)總值7008.6億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)6.3%。

(資料圖片)

從增速來看，鄭州上半年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)足夠亮眼。在中部六省的省會(huì)城市中位居第一，在9個(gè)國(guó)家中心城市中位居第二，僅次于上海。這也是鄭州增速自2016年以來首次居全省第一。

但從增量來看，上半年269億元的增量在GDP20強(qiáng)城市中僅高于天津。在去年同期經(jīng)濟(jì)總量首次連超無錫和長(zhǎng)沙后，鄭州在今年年中再次回落至第16位的“老位置”，與老對(duì)手寧波、青島的差距已經(jīng)拉大至500億元以上。

事實(shí)上，2018年首次躋身“萬億俱樂部”后，鄭州增速就開始放緩。而在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)低迷背景下，鄭州尚在苦尋救市良方，從“房票”到“認(rèn)房不認(rèn)貸”，鄭州都是第一個(gè)“吃螃蟹”的。

河南曾在去年底提出，到2025年“鄭州國(guó)家中心城市GDP力爭(zhēng)達(dá)到2萬億元”的目標(biāo)。除了房地產(chǎn)，鄭州還有什么發(fā)展經(jīng)濟(jì)新抓手？

房地產(chǎn)投資額17年增長(zhǎng)近百倍

細(xì)看上半年鄭州的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，分產(chǎn)業(yè)來看，第一產(chǎn)業(yè)同比增長(zhǎng)1.2%，第二產(chǎn)業(yè)同比增長(zhǎng)8.4%，第三產(chǎn)業(yè)同比增長(zhǎng)5.1%。其中，第二產(chǎn)業(yè)的增速高于全國(guó)、全省4.1、4.9個(gè)百分點(diǎn)，

三駕馬車中，消費(fèi)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)最為明顯。鄭州上半年社零總額2805.7億元，同比增長(zhǎng)6.3%，仍低于全國(guó)平均1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，新能源汽車同比增長(zhǎng)79%，限上住宿和餐飲業(yè)零售額同比增長(zhǎng)36.8%，拉動(dòng)全市限上增速1.4個(gè)百分點(diǎn)。

不同于消費(fèi)的火熱，鄭州上半年固定資產(chǎn)投資同比增速僅有0.2%，低于全國(guó)3.6個(gè)百分點(diǎn)。但工業(yè)投資極為亮眼，同比增長(zhǎng)達(dá)39.1%，分別高于全國(guó)、全省30.2%和34%，拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增速6.2個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，在鄭州統(tǒng)計(jì)局的上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的發(fā)布稿中，均未提及房地產(chǎn)開發(fā)投資具體數(shù)值，僅提到房地產(chǎn)開發(fā)投資占比44%，較去年同期下降5.5個(gè)百分點(diǎn)。而河南全省上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降37.1%，降幅在31省市中位居第4。

鄭州是對(duì)房地產(chǎn)投資依存度很高的城市。2020年5月，根據(jù)國(guó)家信息中心發(fā)布了“萬億俱樂部”城市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)研判，在當(dāng)時(shí)17個(gè)GDP萬億城市中，鄭州對(duì)房地產(chǎn)投資依存度最高，為28.9%，遙遙領(lǐng)先于其他城市。

回看過往，鄭州在21世紀(jì)以來經(jīng)歷了房地產(chǎn)的狂飆歲月。2000年6月，河南強(qiáng)調(diào)“鄭州市當(dāng)前面臨的首要任務(wù)是擴(kuò)大城市規(guī)模”，同年，鄭東新區(qū)的戰(zhàn)略部署啟動(dòng)。

2000年，鄭州房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模為34.2億元，較前一年增長(zhǎng)1.5%，2001年這一增幅就猛增達(dá)39.2%。此后17年間，鄭州每年的房地產(chǎn)開發(fā)投資額都呈兩位數(shù)的增長(zhǎng)，且一度高達(dá)50%以上。2017年，鄭州全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模為3358.?8億元，較17年前增長(zhǎng)近百倍。

2018年起，在房地產(chǎn)調(diào)控背景下，鄭州土地?zé)岫壤鋮s，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速驟降，2018-2022年同比增速分別為-3%、2.8%、2.4%、-10%、-18.7%。

對(duì)比可見的是，2018年之前，鄭州全市經(jīng)濟(jì)也處于飛速增長(zhǎng)中，GDP同比增速每年都超過8%。而2018-2022年間，GDP同比增速呈滑落趨勢(shì)，分別為8.1%、6.5%、3%、4.7%、1%。

新政后看房咨詢量有所增加

不難想見，高歌猛進(jìn)的開發(fā)之后，供大于求，遺留下來的房屋“存貨”仍有許多。

根據(jù)鄭州市自然資源和規(guī)劃局公布2023年第二季度鄭州市存量住宅用地信息，目前全市尚有存量住宅項(xiàng)目772個(gè)，總面積3046.24萬㎡，其中未動(dòng)工土地面積807.86萬㎡，未銷售房屋的土地面積為568.64萬㎡。

在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的背景下，鄭州樓市同樣處于下行通道。

克而瑞河南區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，鄭州主城區(qū)上半年住宅累計(jì)成交量約為354萬㎡，截至6月底，主城區(qū)去化周期縮短至14.9個(gè)月。7月，鄭州主城新房市場(chǎng)供求規(guī)模雙項(xiàng)回落，主城區(qū)住宅新貨供應(yīng)約23萬平方米，環(huán)比下滑約48%；住宅成交約40萬平方米，環(huán)比下滑約21%。

作為去年“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)的重點(diǎn)城市之一，“鄭州發(fā)布”曾在去年10月發(fā)布消息稱，全市已經(jīng)排查出的147個(gè)已售停工、半停工的商品住宅項(xiàng)目，已有145個(gè)實(shí)現(xiàn)全面、實(shí)質(zhì)性復(fù)工，包括爛尾10年之久的樓盤。此后雖未再公布更新數(shù)據(jù)，但根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w頂端新聞統(tǒng)計(jì)，今年上半年超過60個(gè)項(xiàng)目迎來交付。

存量多，賣不動(dòng)，大量資金主要流向保交樓。多重因素下，當(dāng)前鄭州土拍市場(chǎng)也依舊冷淡。8月2日，鄭州集中出讓8宗地，其中1宗流拍，7宗以底價(jià)成交。

基于對(duì)拯救樓市的迫切，近年來，各類救市政策中，都可以看到鄭州的身影，甚至數(shù)次“打響第一槍”。

實(shí)際上，鄭州在2022年3月初就率先打響了實(shí)質(zhì)性的第一槍，出臺(tái)“鄭19條”，并在其中就取消了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次購(gòu)房時(shí)將被認(rèn)定為首套。

今年8月3日，在住建部釋放優(yōu)化樓市政策的信號(hào)后，鄭州市房管局又率先發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這份被稱為“鄭15條”的文件不僅提到落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，還包括暫停二手房限售、大力減免稅費(fèi)等政策。

鄭州一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小李告訴時(shí)代周報(bào)記者，今年春節(jié)后的2、3月份市場(chǎng)還可以，5月之后有些冷下來，8月新政之后的咨詢量又有所增加。雖然現(xiàn)在已經(jīng)是各種優(yōu)惠最大的時(shí)期了，但有些客戶還在觀望，主要是覺得房?jī)r(jià)可能不穩(wěn)固。二手房掛牌的數(shù)量也有一些增加。

“截至目前，鄭州樓市已連續(xù)下跌，因此居民對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期不高，穩(wěn)樓市的迫切性也最強(qiáng)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時(shí)代周報(bào)記者，事實(shí)上，2022年以來，鄭州也是熱點(diǎn)城市中紓困樓市頻率高、力度較大的城市，但近期量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，政策空間和效率有所減弱。

李宇嘉預(yù)計(jì)，未來，樓市對(duì)需求端刺激政策的反應(yīng)會(huì)彈性下降。“關(guān)鍵要看能否在吸引和留住人口，特別是新市民、年輕人、外來人員，產(chǎn)業(yè)工人等，解決他們的就業(yè)，提供均等化、市民化的公共服務(wù)，降低居住、生育、養(yǎng)育、創(chuàng)業(yè)等成本，這些才是樓市能夠穩(wěn)定下來的關(guān)鍵。”

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“著急”的鄭州，瞄準(zhǔn)電車

頻發(fā)的政策未能掩蓋轉(zhuǎn)型的陣痛，對(duì)于鄭州來說，擺脫房地產(chǎn)依賴已經(jīng)是必須面對(duì)的任務(wù)。

“大規(guī)模的造城階段已經(jīng)過去，城市的最優(yōu)空間規(guī)模需要經(jīng)濟(jì)密度（質(zhì)量）支撐，這一輪中心城市的競(jìng)爭(zhēng)在于創(chuàng)新能力和制造業(yè)升級(jí)。所以，鄭州突破困局必須緊緊抓住創(chuàng)新能力提升和制造業(yè)升級(jí)兩大關(guān)鍵環(huán)節(jié)。”中原經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院學(xué)術(shù)總監(jiān)、鄭州大學(xué)教授李燕燕在文章中分析稱。

以富士康為代表的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)一度是鄭州制造的縮影。以富士康鄭州廠區(qū)為例，2010年建廠以來，鄭州富士康累計(jì)進(jìn)出口額約占河南省進(jìn)出口總額的60%，鄭州市的80%。

今年4月，富士康新事業(yè)總部在鄭州揭牌成立，首批招聘全面啟動(dòng)，而主攻方向在電動(dòng)汽車、電池和機(jī)器人。

鄭州想以新能源汽車升級(jí)制造業(yè)，富士康想下場(chǎng)造車，雙方一拍即合，宣稱“要在河南再造一個(gè)新富士康”。

押注新能源汽車的確是當(dāng)前不少城市尋求突圍的法寶，以新近問鼎“新能源汽車產(chǎn)量第一城”的西安為例，“后來居上”的契機(jī)也源自該城與比亞迪的深度綁定。

“致力于打造全國(guó)最大的新能源汽車生產(chǎn)基地”，鄭州市委書記安偉在去年8月就透露了鄭州的野心。在此之前，鄭州比亞迪已經(jīng)于2021年9月簽約，17個(gè)月順利投產(chǎn)。想要復(fù)制西安成功經(jīng)驗(yàn)，鄭州的目標(biāo)顯而易見。

不過目前來看，鄭州的新能源產(chǎn)業(yè)還在起步階段。2022年，全市新能源汽車產(chǎn)量約為6.98萬輛，西安、上海、深圳等地的年產(chǎn)量均在百萬上下。

時(shí)代周報(bào)記者注意到，針對(duì)培育新能源汽車產(chǎn)業(yè)，鄭州也正不遺余力地出臺(tái)政策。去年6月發(fā)布的《關(guān)于加快新能源及智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》中提到，到2025年，力爭(zhēng)全市新能源及智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)能超過100萬輛，力爭(zhēng)培育主營(yíng)業(yè)務(wù)收入10億元以上企業(yè)20家以上。

回到上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，鄭州發(fā)力先進(jìn)制造也已直觀反映在數(shù)據(jù)上。

上半年，鄭州表現(xiàn)最佳的就是第二產(chǎn)業(yè)，同比增速高于全國(guó)、全省4.1、4.9個(gè)百分點(diǎn)；全市工業(yè)投資同比增長(zhǎng)39.1%，分別高于全國(guó)、全省30.2和34個(gè)百分點(diǎn)；高技術(shù)制造業(yè)投資同比增長(zhǎng)48.3%；汽車及裝備制造業(yè)增加值同比增長(zhǎng)22.1%；規(guī)上工業(yè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占全市規(guī)上工業(yè)增加值比重50.1%，較去年同期提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。

龍頭落地，資源俱備，能否以新能源汽車盤活鄭州產(chǎn)業(yè)鏈，引進(jìn)“活水”，或許還需要鄭州更強(qiáng)的決心，來營(yíng)造更優(yōu)秀的營(yíng)商環(huán)境和城市形象。理想情況下，樓市沉疴或許也將迎刃而解。

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