8月21日，廣州市方圓房地產發(fā)展有限公司（以下簡稱“方圓地產”）發(fā)布公告稱，鑒于最近的市場情況，已決定終止GZFYRE?13.6?07/27/23（2023年7月27日到期、息票率13.6%的3.4億美元債，ISIN：XS2280435673）交換要約。

(資料圖片僅供參考)

公告稱，所有根據(jù)交換要約投標的現(xiàn)有債券將返還給各自的持有人。公司正積極評估有關現(xiàn)有票據(jù)的替代解決方案，以尋求與所有利益相關方就解決方案達成共識。

方圓地產曾在8月初對上述美元債發(fā)起要約交換，但在截止日期后，對外宣稱終止該提議。

有券商人士在受訪時稱，一般而言，終止交換要約要么是投資者不同意，要么是公司暫時不想換了，但后者治標不治本。考慮到這家企業(yè)目前的資金狀況，終止的原因更有可能是前者。

方圓地產是一家深耕大灣區(qū)市場的區(qū)域性房企，不少與其有過接觸的業(yè)內人士都表示，其經營風格穩(wěn)健，沒有盲目多元化發(fā)展，但在樓市長期處于底部的當下，這家百強房企也難承市場和債務等多重壓力。

截至發(fā)稿，方圓地產方面未回應記者的采訪請求。

終止美元債交換要約

6月14日，方圓地產曾宣布，將對未償還的3.4億美元離岸債券進行負債管理，這表明公司的流動性較弱，在到期時償還離岸債券的能力有限。

方圓地產此次終止交換要約的美元債發(fā)行于?2021?年，存續(xù)規(guī)模?3.4?億美元，應于2023年7月27日到期。

交換要約是指發(fā)行人在面臨流動性緊張或調整負債結構等情況下，向債券持有人發(fā)出要約，將一定比例的現(xiàn)有債券置換成可能發(fā)生變更的債券，以實現(xiàn)再融資。

8月2日，方圓地產稱，公司提議對2023年7月27日到期、息票率13.6%的3.4億美元債發(fā)起交換要約。公告顯示，本次要約旨在改善方圓地產債務結構，以期延長其債務到期日、加強資產負債表及改善現(xiàn)金流管理。

交換要約的最低接納金額為3.01億美元，占未償余額的70%。要約截止日期為倫敦時間2023年8月18日下午4時整。

在不到一個月的時間內，交換要約從發(fā)起到終止，顯示出這家企業(yè)正面臨化債難題。

截至目前，方圓地產存續(xù)1只美元債，存續(xù)規(guī)模?3.4?億美元，于2023年7月27日到期；境內債存續(xù)?1只，規(guī)模為?9.18億元，將于2024年?12月3日到期。

實際上，早在2021年方圓地產就對到期美元債進行了展期，僅兌付少量首付，剩余本金展期2.5年。但兩年多時間過去，市場的持續(xù)低迷，讓這家企業(yè)無法完全擺脫債務困境。

8月11日，方圓地產公告稱，于2023年4月27日披露了《廣州市方圓房地產發(fā)展有限公司公司債券年度報告（2022年）》。經核查后，對《年度報告》有關內容予以更正，“20方圓01”出現(xiàn)2312萬美元利息逾期。

該公司稱，受宏觀經濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境等影響，公司流動性出現(xiàn)階段性緊張。公司已評估自身流動性狀況、整體經營狀況和經營環(huán)境，積極制定有效的境外債券重組方案，與境外債券持有人積極溝通，努力推進完成境外債券重組，切實維護投資者權益。

7月21日，因方圓地產申請終止中誠信國際對其主體及相關債項的評級工作，中誠信國際公告稱，終止對方圓地產主體信用評級及“20方圓01”的債項信用評級，并將不再更新其信用評級結果。

今年6月，穆迪將方圓地產企業(yè)家族評級由“Caa1”下調至“Ca”，并將其高級無抵押評級由“Caa2”下調至“C”，評級展望維持“負面”穆迪認為，方圓地產違約風險增加，且公司債券持有人預期其恢復前景疲軟。

總體發(fā)展比較穩(wěn)健

方圓地產成立于1995年，是一家總部位于廣州的以房地產開發(fā)投資為核心業(yè)務的大型企業(yè)集團。截至2021年，已連續(xù)15年躋身“中國房地產百強企業(yè)”，并榮獲“中國民營企業(yè)500強”和“廣東省百強民營企業(yè)”的稱號。

方圓地產業(yè)務專注廣州區(qū)域城市更新領域十余年，積累了豐富的城市更新項目經驗，同時亦為其補充了大量低成本且優(yōu)質的土地儲備。其土地儲備以廣州及其周邊城市為主的粵港澳大灣區(qū)占比較高，但以三四線城市為主。

從股權結構看，方圓地產的控股股東為方圓國際投資集團有限公司，持股比例為100%，公司實際控制人為方明。

方明推崇“外方內圓”的價值觀，為帶領方圓集團奔赴資本市場，方明曾做了很多鋪墊，曾陸續(xù)在常州、昆山、蘇州、成都、海南等地落子。

2008年，方圓地產的IPO申請已通過聆訊，準備路演，但不料突遇金融風暴，樓市行情急轉直下，因信貸市場受到沖擊，內房企“血流成河”。差一點就圓了上市夢的方圓地產，最后因融資環(huán)境不合預期，而擱置了IPO計劃。

直到2013年，方圓才開始調整企業(yè)戰(zhàn)略，收斂戰(zhàn)線，聚焦廣東省。在2017年粵港澳大灣區(qū)上升為國家戰(zhàn)略后，方明更加堅定深耕大灣區(qū)這條路。

“這家房企企業(yè)文化不錯，總體發(fā)展比較穩(wěn)健，也沒有盲目多元化，但依然沒有逃脫暴雷的厄運。”有熟悉方圓地產的人士在社交媒體平臺置評。

截至2022年末，方圓地產總資產為389.43億元，總負債300.02億元，凈資產89.04億元，資產負債率77.04%。

截至相同報告期，方圓地產流動負債有194.89億元，其中一年內到期的短期債務合計29.67億元。

相較于短債規(guī)模，方圓地產流動性緊張，其賬上貨幣資金有20.2億元，較2021年末減少59%，不足以覆蓋短債，存在較大短期償債壓力。

中指研究院房企銷售業(yè)績統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，方圓地產2023年1~5月銷售額60.2億元，當月排第96名，同比減少26.8%。

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