上市公司股權進行公開招標的事情并不多見，而此次奧園健康(03662.HK)的招標條件還特別標明了投標方需要國資背景。

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12月7日，奧園集團官網上發布一份名為《公開招標承投購買奧園健康生活集團有限公司全部已發行股本的29.9%》的招標文件，招標文件指出賣方擬出售持有2.17億股奧園健康股份，招標日期截止至12月19日。

有奧園集團內部人士指出，此次招標是希望加速引進國企戰投，推動公司規范治理提升，實現中國奧園、奧園健康盡快復牌；而推動奧園健康復牌也為配合中國奧園整體債務重組所需。

奧園健康二次上架出售

“很多地產老板曾說物業是‘未來’，但當企業遇到危機時，先賣了‘未來’?！比f物云董事長朱保全一句話道盡了物企的無奈處境。

招股文件披露，此次賣方明興有限公司注冊于英屬維爾京群島，是奧園集團的全資附屬公司及奧園健康的控股股東，直接持有合共3.96億股奧園健康，相當于奧園健康全部已發行股本的54.58%。

換言之，中國奧園(03883.HK)通過明興公司持有奧園健康54.58%股權，此次將持有的超過一半股權進行出售。

由于陷入流動性問題，中國奧園和奧園健康自今年4月1日開始停牌，同時沒有再披露最新的財報數據。

2022年8月31日，中國奧園公告稱，預計2022年中期報告將不會按照上市規則的規定按時刊發。同日，奧園健康也稱，由于2021年全年業績尚未落實，導致2022年中期業績也無法按時刊發。

數據顯示，截至2021年6月，奧園健康的兩大股東分別為明興有限公司、Dawn Agile Limited，分別持有已發行股份的54.58%、6.35%。

也就是說，此次投標方若能完全競得2.17億股股份，將成為奧園健康第一大股東，而中國奧園也將退居第二大股東，失去控制權。

此次招標文件并未標明出售價格，從奧園健康停牌時的股價1.86港元/股來計算，此次出售價格或在4.04億港元左右。

從市盈率來看，奧園健康的市盈率僅為3.47倍，仍處于低估值區域。

今年上半年物業股市場表現低迷，許多物業股的市盈率從平均20倍下降至不足5倍，但近期政府關于房地產的“三支箭”齊發，帶動物業股回暖，不少物企的市盈率回升至10倍左右。

若按照奧園健康2020年全年凈利潤2.53億元，以及目前物管行業平均10倍市盈率來計算，則收購價格預計為7.56億元。

值得注意的是，這并非中國奧園第一次出售奧園健康的股份。

2021年 11 月 4 日，中國奧園與奧園健康曾刊發聯合公告稱，奧園健康正與若干獨立第三方就可能出售提供物業管理及其他相關服務的若干附屬公司的權益進行初步討論，但尚未就可能交易訂立任何條款或具體協議。

彼時有媒體報道稱，中國奧園考慮將持有的奧園健康55%股權全部賣掉以回籠資金，緩解流動性問題?？赡軡撛谫I家包括合生創展等公司，但最終不了了之。

而從此次招標來看，出現了兩個重要變化：擬出售股權從全部減少為一半左右，意向買家則從民營房企變為國企。

有物業行業相關人士分析指出，“隨著近期房地產政策出現拐點，房企對未來相對沒那么悲觀，物業一直都被視為‘現金奶?！?，是房企的優質資產，中國奧園保留一半股權也意味著對這塊蛋糕不肯輕易割舍?！?/strong>

從招標條件來看，此次出售相比去年的臨危救急，更帶有一些戰略性目的，比如以優質資產吸引國資戰投。

招標文件指出，買方須與中國奧園或其指定成員公司訂立內容有關進行舊城改造項目的戰略合作協議；投標者必須是由國家或政府全部或部分擁有(不少于30%)和控制的實體。并指出該條件將為本臨時合約及正式合約的先決條件。

有金融機構分析師告訴記者，“近日證監會政策落地，時隔多年恢復房企和涉房企業的股權融資渠道，一些自身經營穩健，有收并購動力的央國企可能會擇機收購優質資產，中國奧園也有望通過引入國資戰投進行債務重組，后續在融資方面獲得一定優勢?！?/p>

出售物業成房企“自救”首選

“出售物業，其實也是一個很樸素的邏輯，即企業資金壓力大，通過資產變現能夠更好地促進企業資金面的改善。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說道。

自去年以來深陷流動性危機的中國奧園，仍在積極自救。

今年1月份，中國奧園曾公告，已聘任獨立財務顧問制定境外債務重組方案，會盡快向債權人及其他持份者提出重組建議；8月份，其公告已向12筆2022年至2027年到期、本金總額合計34.5億美元的離岸債券持有人發出通知，要求其提供身份信息，以協助制訂重組計劃；9月30日的公告顯示，其還在與債權人進行協商，重組計劃仍未敲定。

2019年3月18日，奧園健康在港交所掛牌上市，在發展原本的商業運營、物業管理業務外，更重點打造以醫療美容、中醫康養、社區養老、健康管理等業務為主的大健康產業。在一眾上市物企中，奧園健康因“大健康”的標簽而顯得頗為獨特。

由于2021年年報以及2022年中報均未能按時披露，奧園健康自去年下半年以來的運營數據外界不得而知。

2021年中報顯示，奧園健康上半年總收入突破10億元，同比大幅增長83%；凈利潤約1.9億元，同比增長66.3%，凈利率約18.5%。

其中主營業務物業管理服務收入為8.0億元，同比增加101.6%，報告期內為國內94個城市的454處物業(含案場)提供物業管理服務，涉及在管收費建筑面積總計約為4430萬平方米。

此外，公司在物管和商管之外的其他業務收入也得以首次披露。

2021年上半年奧園健康實現智能化工程服務收益3627萬元，同比增長125.65%，營收占比3.61%；實現大健康服務收入1021萬元，同比增加1740.2%，營收貢獻比1.02%。

2020年9月，奧園健康還曾公告擬以6.91億元繼續收購連天美55%的股權，以完成醫美戰略布局的“關鍵拼圖”，但該收購計劃卻在當年年底宣告終止。

在終止收購公告中，奧園健康表示，其將逐步退出醫美業，專注物業管理及商業運營服務。

據不完全統計，今年以來，房企出售物企股權的交易發生了 4 筆，包括禹洲物業、中南服務、中梁百悅智佳，以及首置物業。

為什么房企遇到資金困難時先賣物業公司？有業內人士分析稱，物業公司是地產公司的優良資產，債權債務較為清晰，轉讓周期比較短，輕資產模式資本市場也比較看好，對于房企而言物業資產相對比較好變現。