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上次寫了一篇關于海南買房的文章。

列舉了五條海南買房的考察經驗：

1、如果為了休閑，海口可以放棄

2、出了海口，容積率大于3的可以放棄

3、沒有海岸線的項目，哪怕是大開發商也可以放棄

4、西線的項目大概率放棄，除非你有大把時間和經驗可以淘到好的項目

5、無品牌、小開發商、快周轉開發商可以放棄。

如果，你打算去海南買房，尤其是買休閑旅居性房產，我建議可以看看。

畢竟，幾百萬的東西，多聽一個人講講，比少聽一個人講要好。

上一篇文章和本篇，我找了不少我們公司同事審查過，他們差不多都有至少3年到5年的旅居銷售經驗，一些人本身在海南就有房子，他們也提了一些修改意見。

所以，我相信本篇還是靠譜的。

今天，我們就這個話題繼續聊，海南買房還要注意哪些問題，還要避免去踩哪些地雷。

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6、山寨品牌項目需要放棄。

啥是山寨項目品牌？舉個例子。

比如，你知道海南陵水一品清水灣嗎？

清水灣想必大家會知道，就是在海南陵水縣最大的，由雅居樂開發十多年的那個近萬畝的沿海度假項目，去過陵水的人應該多知道。

然而，一品清水灣又是什么鬼？

這個項目就是距離真正清水灣大約兩公里，由一個本地開發商開發的普普通通住宅項目。

就在當地原住民聚集的英州鎮旁邊，完全不臨海，開發規模也不大。

屬于典型的小開發商、小規模、小品牌，三小項目。

為了蹭清水灣的熱度，就給自己起一個一品清水灣的名字，但是無論是品質還是配套卻完全不是清水灣的高度，當然價格也遠不如清水灣。

這個就是一個完完全全的山寨項目。

類似的雅居樂清水灣周邊還很多，比如清水灣度假村，清水灣尚品，清水灣某某。

另外，在其他的灣區也多少存在，比如石梅灣、海棠灣等區域都存在。

這一點，請讀者朋友一定注意，不能單純從名字判斷，要看開發商究竟是哪個。

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7、人才房、政策房、產業配套房不可以購買

這種房產在海口最多。

因為海南從2018年開始執行的是“去房地產化”的政策，所以正規商品房的批地越來越少。但是海南人還是需要住房的，尤其是向落戶海南的各地人才還需要大量的住房，所以海南政府開始大規模批租政策房用地。

什么樣級別人才配什么樣的政策房，就不給大家啰嗦了，是個比較復雜的體系，只有專門的文件可以講清楚。大家就記住一點，購房門檻較高，房價比較便宜。

然而，這時候海南有些中介就看到了商機，紛紛向自己的客戶開始推廣這種房子。

給多少多少錢，幫你弄到這種房子，這還是好的。

更有一些向你承諾，如果給多少多少錢，幫你辦成人才，或者低檔人才變高檔，讓你享受這種人才房，政策房的紅利。

其中的風險不多說了，偽造人才證明畢竟是非法行為。

我就給你說一點，在我們調查的項目中，很多人才房質量是很差的。

就拿海口萬科承建的人才房——萬科某項目來說，質量就很一般，聽當地的朋友說，萬科完全就是按照安置住房的標準來承建，無論是園林綠化的水平，還是室內建筑標準，和萬科在海口商品房標準無法相提并論。

萬科簡配的原因很簡單，因為是政策房，房價有限，利潤有限，完全是政治任務，所以熱情不高，所以造成這種情況。

萬科尚且這種態度，何況其他開發商。

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8、至今沒有形成完整配套體系的項目不要抱太大希望

在環島市調中，實際上我們也發現了一些素質不錯的灣區，氣候、海水、沙質、周邊土地平整狀況，原生態的綠化都不錯，然而就是配套不全或者完全沒有配套。

圖：通往沙灘的小路

道路還是以鄉村水泥路為主，柏油公路都不多見，一般是鄉級公路和村級公路

綠化還是以防護林為主，當然個別項目在自己的內部有些景觀。

海邊以原生沙灘為主，缺乏游泳設施，更沒有換衣室和防鯊網，救生員等配置。

生活配套方面，商業、醫療、教育完全靠當地的村民或鄉鎮的建設。

更不要說度假酒店和潛水、沖浪、游艇等高端休閑設施。

然而，當你去這些灣區項目詢問，他們在自己的沙盤，自己的說辭中，總能為你描述出一個未來完美度假灣區的景象，然而問起具體落地時間，卻語言含糊。

我這里不是說未來這些不完善的灣區配套一定不會完成，這些灣區一定不能買。而是想說，在未來，海南去房地產化的浪潮中，生態保護越來越強化，未來這些配套審批力度會越來越小，建設速度會越來越慢，不大可能再出現，類似于那種海棠灣、三亞灣那種配套完善的超級灣區。

所以，在這些灣區，你得到僅僅是房子和氣候，而與生活質量息息相關的配套，卻無法享受。

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9、在海南不是很繁華的樂東、東方、瓊海、澄邁等區域，我們在海邊更多的看見了一些“純養老項目”。

項目銷售部，客戶都是50歲以上的中老年人。

園區走一走，除了物業人員，其他基本上都是老人。

海邊看一看，大多都是老人。

當然，這些項目有些品質還不錯，在樂東和東方的交界處，我們曾經去過一個項目，規模不大，但是十分精致，從品質到服務，甚至有點綠城的感覺，而且還不貴。

然而，它就是一個我上面提到的典型純養老項目。

然而，當我和銷售人員交流，住到這里對于一個年輕人來說會不會有點悶呢？

這個姑娘也很直率，直接說，別說是住戶，他們都很悶。

剛來的時候，還很新鮮，下班以后去海邊走走，去會所坐坐，但是時間一長，就不太舒服。

由于太無聊，只能幾個年輕人周末開車去100多公里之外的三亞，找個迪廳蹦迪，尋找點年輕的感覺。

所以，如果你是50歲以上的朋友，喜歡安靜不被打擾的生活，這種項目可以考慮。

但是，如果你還是不是老人，我覺得這種項目還是要體驗一下。

最后，提醒大家一句，這種項目一般租金都很低，過年的時候也不高，住一下遠比三亞、清水灣那些著名灣區便宜，但是依舊可以讓你體驗一下海南獨有氣候和大海。（說實話，住個一周感覺還是不錯的）

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10、為了教育，海南島我建議放棄

我在《鄭州樓市》研究比較多的是教育，所以在海南也比較偏重于教育的觀察。

然而，幾天下來，我的一個突出感受就是如果你為了孩子教育，我建議放棄海南島。

東線西線所有旅居灣區，基本上都沒有什么好的公立學校。

即使成熟如清水灣的，論公立學校也只能去英州鎮的村小鎮中，當然清水灣也引入了幾所私立，不但學費驚人，每年學費最低10萬起步，上不封底而且也不太好入學。

當然，教學質量呢，說法不一，又說好的，也有說一般，不能統一。

這還是好的，大多數灣區，連這個基礎教育配套都沒有。

海口當然強一些，但是問來問去，公認好學校就三個——九小，僑中和海口中學。

圖：觀瀾湖華僑中學

問起入學條件，除了戶口之外，關鍵是房子，但是一旦是這幾所學校房子，房價至少要往上多漲5000到一萬元。

至于教學質量，我舉一個真實的案例。

海南我有一個同學，他的孩子在初中從鄭州隨他到了海南，入學海口中學。

他告訴我，在鄭州金水區他的孩子在某重點中學，只能排到班上后30%，然而就是這個成績在海口中學居然能排到班上前20%，還當上了英語課代表。由此可以推斷海南島教學質量和內地的差距。

當然，海南高考在全國來講有一定優勢，然而如果你圖的是這個，還不如去天津，畢竟兩個地方都是要求高考資格是三年學籍。

以上就是海南買房的軍規十條，當然還有不全面的地方，但是都是作者的真實感受，希望能幫到大家，避免大家踩坑上當。

標簽： 這里有些房子很好 但是我真的不建議買 雅居樂清水灣