花500多萬元買來的房子，如今成了黃偉興最大的心病。

2019年，57歲的黃偉興計劃置換房子?？捶科陂g，中介向他力薦司法拍賣房（以下簡稱法拍房），“起拍價格通常低于市場價20%-30%”，并作出了零風險購房的兜底承諾，“競拍成功包騰退”。

黃偉興支付了3.5%的居間服務費，委托中介輔助競拍，并以503.3萬元的價格競拍下廣州的一套房產(chǎn)。但高昂的中介費并未買來安心。在交割房屋時他才發(fā)現(xiàn)，原房主與第三方簽訂了20年的租賃合同。而之前承諾兜底服務的中介，也不斷以各種理由推脫。黃偉興陷入了冗長的騰退拉鋸戰(zhàn)，至今仍沒能順利入住新房。

黃偉興的經(jīng)歷并非孤例。自2017年最高法明確司法拍賣房產(chǎn)應當通過網(wǎng)上進行以來，被購房者稱為“撿漏”的法拍房受到熱捧。中介機構聞風而動，借法拍房斂財。新京報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除收取高額中介費、提供民間貸款機構的高利率貸款并收取傭金之外，更有中介惡意抬高拍賣價格，幫助被執(zhí)行人沖抵債務。

與此同時，整頓也在進行中。2020年以來，已有多個法院出臺相關規(guī)定，限制中介等第三方機構對法院拍賣信息的發(fā)布、傳播等，并明確懲治措施。2022年1月1日起，包括上海、杭州、成都、長沙在內(nèi)的多個城市，也先后將法拍房納入限購政策。

3月2日，廣州市一套被執(zhí)行的房產(chǎn)門外已張貼了數(shù)張法院公示。受訪者供圖

“撿漏”心態(tài)下的火熱

到今年的3月5日，王慶敏從傳統(tǒng)房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)到法拍房領域已經(jīng)整三年。

她的手機通訊錄里有672個聯(lián)系人，幾乎都是有意競拍法拍房的購房者：“1月13日咨詢小戶型劉女士”“2月21日咨詢豪宅王先生”。

每添加一個聯(lián)系人，王慶敏就將潛在顧客的購房需求一一備注。

“有人為了買剛需房，也有人想投資炒房，無論哪種顧客，都是想來撿漏的。”王慶敏說，法拍房是眾多購房者眼里，花小錢辦大事的“捷徑”。

2017年1月1日，《最高人民法院關于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》正式實施，首次明確了人民法院以拍賣方式處置財產(chǎn)的，應當采取網(wǎng)絡司法拍賣方式。

由此，法拍房進入大眾視野。價格相對便宜的法拍房，是不少人心目中“撿漏”的對象。

盡管通過司法拍賣購入的房產(chǎn)可能面臨標的物被毀壞、騰退困難、帶有長期租約等風險，但購房者們“入圈”的熱情并未減退。

新京報記者發(fā)現(xiàn)，在幾大主流拍賣平臺中，普通住宅明顯要比商鋪、寫字樓更加搶手，參拍率和成交率也更高。尤其是在北京、上海、廣州等一線城市，每套房源都有不少人參與競拍，即便是有明顯瑕疵的房源，也經(jīng)常在第一次拍賣中被拍走。

57歲的黃偉興，第一次聽說法拍房是在2019年。為了改善住房環(huán)境，黃偉興計劃將老房子置換成面積更大的住宅。在中介看房時，中介人員極力向他推薦法拍房。“起拍價格通常低于市場價20%-30%”“穩(wěn)賺不賠”，黃偉興聽得滿頭霧水，但仍被實惠的價格吸引了。

從那天起，在手機里的拍賣平臺“刷”房源，四處查資料、打聽行情，成了黃偉興的日常操作。“司法拍賣的房產(chǎn)大多數(shù)是被法院執(zhí)行的不良資產(chǎn)，雖然可能面臨標的物被毀壞、騰退困難等風險，但能以低價購入房產(chǎn)，只要提前了解清楚，怎么算都不虧?！?/p>

黃偉興的心態(tài)，正是眾多“撿漏者”的縮影。

據(jù)瀚海數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《2021法拍房產(chǎn)行為調(diào)查報告》，2021年，全國法拍房市場規(guī)模繼續(xù)擴增。僅1月—4月，全國共成交法拍房38774套，成交總價731.62億元，總報名人數(shù)超13.78萬人。

此外，根據(jù)阿里巴巴競拍平臺的數(shù)據(jù)顯示，2017年，阿里拍賣平臺上線法拍房僅有9000多套，而到了2021年，數(shù)量激增到143萬套，短短四年時間，法拍房數(shù)量暴增157倍。

黃偉興競得的房產(chǎn)帶有租約，至今仍未騰空。受訪者供圖

“其實自己都能操作”

購買者對法拍房的追捧，讓中介機構聞風而動。在法拍房領域，中介機構針對競拍者掌握信息有限的“痛點”，推出“兜底”等服務，借機收取高額傭金。

一般來說，普通商品房的居間服務費為總成交價的0.5%-2.5%，不得高于3%，但法拍房中介收取的居間服務費相對較高。

和王慶敏類似，42歲的中介人員周文彬也是因為看好法拍房的前景而來?！按蟛糠种闹薪閺目偝山粌r中拿到的傭金在3%—5%不等。如果按100萬元一套的住宅總房款、3%的服務費計算，中介機構就能從中賺到3萬元。這比普通商品房的傭金多了不少?！敝芪谋蛘f。

《最高法院關于民事執(zhí)行中拍賣、變賣的財產(chǎn)的規(guī)定》第三十二條中，對入圍法院名冊的中間機構收取傭金的上限作出了詳細的規(guī)定，需按照中標方案確定的金額收取傭金。但對于市場中絕大部分未入圍的中間商，并沒有相應的約束規(guī)定。

針對房屋無法騰退的風險，中介人員曾多次向黃偉興做出兜底服務的承諾，“如果競得房產(chǎn)半年內(nèi)無法成功交付，將按市場價賠付租金，如果三年內(nèi)無法交付，則將回購涉及的房產(chǎn)?！?/p>

同樣的“低價誘惑”，也出現(xiàn)在90后女孩李向（化名）的購房路上。來到上海工作的7年中，從浦東搬到閔行，再到徐匯，李向總是換著地方合租。2020年，李向計劃在上海買房，思前想后，將法拍房定為目標。

通過社交平臺，李向聯(lián)系了幾家中介公司，對方均表示可以制定拍賣方案、尋找最合適的房源，并降低司法拍賣的風險。

最終，李向選擇了一家收費中等的中介機構，交了2萬元費用。

王慶敏熟悉中介的操作?！跋仍诜吭碅PP中發(fā)布低價房源，等客戶主動咨詢時，把低價撿漏的購房途徑擺上明面，再宣稱自己能為顧客消滅一切風險?！?/p>

在王慶敏看來，正規(guī)的機構少，一些不法中介亂入司法拍賣行業(yè)，利用信息不透明牟利。

2020年5月，重慶的王女士準備報名參加兩處商用房的競拍。在向一家中介機構咨詢助拍價格時，對方自稱受執(zhí)行法院授權委托，代法院接受咨詢、實地看樣、指導參拍、辦理過戶等。為了避免后續(xù)繁瑣的手續(xù)和潛在的風險，王女士與公司簽訂了委托服務協(xié)議，并首付1萬元“盡調(diào)費”，用于房源背景的調(diào)查。

但高額的居間服務費，并未換來安心。

2020年6月，黃偉興委托中介輔助競拍一套位于廣州市天河區(qū)的住宅，面積103平方米，起拍價為418萬元。報名參與前，黃偉興囑咐中介機構務必到現(xiàn)場實地勘察，自己也曾多次前往物業(yè)打聽產(chǎn)權及欠費情況。在繳納25萬元保證金，經(jīng)過57輪的激烈競價后，黃偉興最終以503.3萬元競得房產(chǎn)，并向中介支付了3.5%的居間服務費。

然而，在此后的過戶交割期間，黃偉興才發(fā)現(xiàn)，房屋的被執(zhí)行人早已與第三方簽訂了一份長達20年的租賃合同。根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，如果原租約沒有到期，即使黃偉興成為新的產(chǎn)權人，承租人也有權要求繼續(xù)履行租賃合同。

提供助拍服務的中介建議黃偉興向原房主一次性支付十萬元，用于解除租賃合同，讓承租人盡快搬出房子?！罢伊嗽恐魇畞硖耍还芴岢鍪裁唇鉀Q方案，對方都不認可?！?/p>

在這之后，中介也開始推脫。黃偉興拿著合同找到中介，要求其根據(jù)當初約定，按市場價賠付租金。但中介告訴黃偉興，額外附加的兜底服務，需要在簽約前支付相應的費用。而在雙方簽訂的合約里，并沒有相關條款。

新京報記者就此事多次向上述中介公司詢問，負責人表示，雙方是在自愿前提下形成的委托服務合同關系。針對做出兜底服務卻未履行一事，上述負責人稱，此案涉及客戶隱私，不方便透露。

而李向拍下房屋后，過戶也遲遲沒有完成?！爱敃r中介明確說了能在半個月內(nèi)辦理好房產(chǎn)證，三個月就可以將房屋騰退。但拍下房屋后，就聯(lián)系不到人了?！?/p>

李向前往與中介簽約時去過的寫字樓，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)人去樓空，經(jīng)過了解后才知道，中介公司并未進行工商注冊。

萬般無奈之下，李向只得聯(lián)系法院，自行辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，2萬元也打了水漂。

王女士算是及時“止損”的。雖然無法直接接觸到原房主，但可以通過拍賣公告中公示的聯(lián)系方式，聯(lián)系受理此案的法官，而法院也會定期組織有競拍意向者統(tǒng)一看房。“當你熟悉這一套程序后，發(fā)現(xiàn)其實自己都能操作?！?/p>

報名參拍后的第二天，王女士發(fā)現(xiàn)這家中介并非法院授權委托的機構。王女士感覺被忽悠了，提出終止合同，并要求退還其“盡調(diào)費”。但中介卻稱其跳單行為屬于違約，要求按房產(chǎn)起拍價的2.5%支付違約金。

最終，經(jīng)過多次協(xié)商，雙方解除合同，中介退還了50%的“盡調(diào)費”。

民間貸款公司在網(wǎng)上發(fā)布的過橋貸款廣告。受訪者供圖

民間借貸“進軍”法拍房

新京報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些中介人員得知購房者資金不足后，會極力推薦“法拍貸款”服務。

楊洋（化名）是從鄭州來上海打拼的“滬漂”，聽說“法拍房不受購房指標限制”后，將買房的希望寄托于司法拍賣。

司法拍賣房需要支付全款，但是楊洋的手頭資金并不足。于是，他開始在網(wǎng)上篩選能提供貸款服務的機構。

在一些網(wǎng)站，楊洋找到大量提供“法拍貸”服務的中介機構?！罢?guī)銀行貸款，利率低，無抵押，48小時放款”，幾乎是這些中介統(tǒng)一的廣告標語。

聯(lián)系了幾家中介，得知楊洋無法一次性拿出全款后，對方提出“法拍專項貸款”的服務。中介人員告訴楊洋，辦理“法拍貸”時，購房者可以指定銀行，也可以通過中介機構合作的貸款機構貸款，擔保手續(xù)費為5%。

甚至有中介人員聲稱和各大銀行均有密切合作，只要按規(guī)定提交材料，即可快速審核放款。

新京報記者了解到，法拍房的按揭貸款和普通房貸略有不同。由于法拍房競拍成功后，購房者須在短時間內(nèi)向法院支付全款，導致銀行無法按照正常的房屋按揭貸款流程辦理，這就需要專業(yè)的擔保機構對貸款進行擔保，風險由擔保公司承擔。房屋完成過戶后，將房產(chǎn)抵押至銀行，擔保公司的擔保責任才會解除，所以會向貸款客戶收取擔保費。

一名國有銀行從業(yè)人員告訴新京報記者，目前確實有部分銀行可以對符合條件的法拍房競拍者提供專項貸款，一些法院也接受指定的服務商開展相關服務，但其中重要的一項，是由銀行準入的擔保機構承擔階段性擔保，擔保費一般為1.5%-2%。

上述人員表示，每個銀行都有不同的政策，通常來說，法拍貸款的利率比普通的房貸利率有所上浮，但差別不大。

但在中介人員楊某口中，國有銀行審批程序復雜、放款慢，額度也比較緊張，而“過橋貸款”可以彌補購房者所需長期貸款的時間缺口。

3月5日，在楊某的邀請下，新京報記者以貸款的名義前往其公司面談。這是一座10層的舊寫字樓，楊某的公司位于中間層，沒有房間號和門臉，幾張辦公桌擺在一間不足30平方米的屋子內(nèi)。

楊某看上去三十歲出頭，自稱在司法拍賣行業(yè)從業(yè)多年，2021年6月從大機構辭職出來單干，所涉獵的業(yè)務既包括輔助競拍、手續(xù)代辦，也包括向競買者提供貸款業(yè)務?！拔覀冇凶约旱馁J款公司，資金充沛，都是合法的。只不過利息相較銀行稍高些，只要客戶需要，我們都可以協(xié)調(diào)。”

“比如一套法拍房起拍價500萬元，你手里只有200萬元，就可以從貸款中介這里借300萬元過橋貸先全款買房。7天為期的話，收墊資總額0.25%的服務費，一個月為期收取0.55%服務費。等法院貸款手續(xù)下來、過戶完成后，再從銀行做長期貸款用來還清過橋貸?！睏钅尺M一步解釋。

新京報記者發(fā)現(xiàn)，楊某所推薦的“過橋貸”，實際上來自民間貸款公司，不僅利息較銀行高出很多，在審批、放款流程、抵押上，與銀行也存在較大差異。

楊某表示，民間貸款機構放款，不需要提供征信記錄、銀行流水等申請資料，24小時內(nèi)即可放款。

交談中，楊某陸續(xù)接聽了幾個電話，都是咨詢貸款業(yè)務的?！懊耖g借貸能干下來，說白了，就是很多人在銀行貸不出來款。享受了快速放款的服務，自然要承擔高一些的利息。”

經(jīng)濟學家宋清輝在接受新京報記者采訪時表示，雖然2020年最高法發(fā)布的民間借貸新規(guī)，已將法律保護的借貸利率上限從24%和36%大幅降低到15.4%，但新規(guī)沒有對還款方式進行規(guī)定，如果出借人鉆漏洞，就存在較大的操作空間。

“法拍房具有不穩(wěn)定性，使用民間借貸將面臨較大風險。如果過戶、公證周期不順利，周期變長，購房者將身背高額負債?！彼吻遢x說。

有中介做“職業(yè)抬價人”

輔助競拍、提供貸款賺差價之外，更有一些不法中介哄抬競價、提供沖抵債務的服務。

根據(jù)《最高人民法院關于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》第二十四條，拍賣成交后，買受人悔拍的，其繳納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產(chǎn)生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、沖抵本案被執(zhí)行人的債務等。

周文彬說，如果競買者認為拍賣價格超出自己的心理預期，就極有可能出現(xiàn)悔拍的情況，其繳納的保證金就會用于沖抵被執(zhí)行人的債務。

據(jù)王慶敏介紹，一些不法中介利用流程和規(guī)則，讓被執(zhí)行人繳納保證金，報名參與競拍，并在競價環(huán)節(jié)抬高拍賣價格。

“哪怕最后是債務人自己拍下了房屋也沒關系，悔拍就可以，保證金也會沖抵債務，等于錢從左兜到了右兜，房子也能暫時保住了?！敝芪谋蚪忉屨f。

這些中介的收費標準一般是抽取10%-20%，如果法拍房賣出高價，還會另外收費。

在司法拍賣圈里，這種操作被稱為“托”。

3月6日，新京報記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到一家重慶“助拍”中介機構，以被執(zhí)行人的身份詢問是否有可行的途徑阻止房產(chǎn)被執(zhí)行。上述中介工作人員稱，可以提前將被執(zhí)行的房子租出去，同時制定一份租約，租期為10年—20年不等?！熬退惚慌馁u出去了，也可以照樣收租金，租賃的房子法院也不能強行清退。”

一位不愿透露姓名的法官表示，在現(xiàn)有的司法拍賣相關法律規(guī)定中，明確對申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人的競買權做了詳細的說明和解釋。被執(zhí)行人及特定人可以通過實名制的形式參與競拍，并依法享有優(yōu)先競買權。但與他人惡意串通，抬高競價等，對其他競買者、法院造成損失的，應被判定為拍賣無效，甚至將構成違法行為。

裁判文書網(wǎng)披露過多起類似案件。

長沙中級人民法院2020年8月發(fā)布的一起案件顯示，長沙市岳麓區(qū)的呂某，因住房取得產(chǎn)權不滿4年，不符合出售條件，無法將房產(chǎn)售出。與此同時，因不具備購房資格，曹某無法買房。某中介員工張某為了促成這筆生意，提出偽造一筆呂某欠曹某20萬元的虛假債務，就虛假債務向張家界仲裁委員會申請仲裁。待仲裁生效，曹某便向長沙中級人民法院申請強制執(zhí)行房產(chǎn)。

在中介的指點下，曹某、呂某二人事先約定好競拍成交價，曹某以競拍人的身份參加司法拍賣。但在實際競拍中，因為有多人參與競拍，價格也遠遠超出二人約定的交易價格，曹某中途放棄競拍，房產(chǎn)最終被他人拍得。案發(fā)后。張某、曹某、呂某先后主動到公安機關投案。

法院經(jīng)審理認為，張某、曹某、呂某為規(guī)避長沙市住房限購政策，經(jīng)過串通后以捏造的債權債務關系提請仲裁并申請法院執(zhí)行，妨害了司法秩序，其行為均已構成虛假訴訟罪。最終，張某被判處有期徒刑一年、罰款3萬元，曹某和呂某均被判處有期徒刑六個月，并處罰金一萬元。

3月2日，一套位于廣州市白云區(qū)的住宅房正在競拍中。網(wǎng)絡截圖

監(jiān)管正在細化

“中介等第三方機構出現(xiàn)的不合規(guī)操作，從司法角度上看是基本可控的。”上述法官認為，應由各地方開始，在拍賣過程中排查出違規(guī)進入法拍市場的第三方機構，并根據(jù)實際違規(guī)、違法行為予以相應的懲處。更重要的是，應盡快建立起可行、有效的監(jiān)管制度。

“大部分競買者獲取法拍房信息的渠道十分有限，而中介扮演著傳遞信息的角色?！蓖鯌c敏表示，除了騰退困難、標的物被惡意破壞等潛在風險外，通過司法拍賣購入的房產(chǎn)，通常還存在高額的稅費。

相較于一般商品房，司法拍賣房產(chǎn)的稅費計算比較特殊，轉(zhuǎn)讓和受讓兩方的稅費都需要由受買人承擔，除此之外，還可能存在土地增值稅、印花稅等?！巴庑腥瞬涣私膺@些情況，一些中介為了房子能順利成交，不會提前告知客戶。相比這些稅費，那些拖欠的物業(yè)費及水、電、氣費用都算是小錢。”

據(jù)上述法官透露，司法拍賣的標的物信息不透明、潛在風險無法預估，使一些不法中介看到了商機。而司法拍賣房本身也存在執(zhí)行成本高的現(xiàn)實情況，導致一些法院會在競買公告中說明，標的物競買成功后，法院不負責騰退，一些中介也由此鉆了空子，以保證騰房等為名，賺取高額服務費。

整治也在進行中。近兩年，關于規(guī)范網(wǎng)絡司法拍賣、整治亂象的行動也在不斷進行中。2021年12月21日，最高人民法院發(fā)布《關于進一步完善執(zhí)行權制約機制、加強執(zhí)行監(jiān)督的意見》，明確了通過司法拍賣的財產(chǎn)為不動產(chǎn)且被執(zhí)行人或者他人無權占用的，人民法院應當依法負責騰退，不得在公示信息中載明“不負責騰退交付”等信息。

新京報記者整理發(fā)現(xiàn)，自2020年以來，已有部分法院制定了《關于規(guī)范法拍房的若干意見》，明確限制了中介公司等第三方機構對法院拍賣信息的發(fā)布、傳播等行為，并明確了懲治措施。

而從2022年1月1日起，包括上海、杭州、成都、長沙在內(nèi)的多個城市，先后將法拍房納入各地的房屋限購政策。

根據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》，在人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動中，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許。

宋清輝指出，限購政策的落地將一大批購房者堵截在門外，也將有效遏制投機者的炒房行為，維護房地產(chǎn)市場秩序、調(diào)控房價。

政策的落地和監(jiān)管條例的不斷細化，讓不少身困其中的購房者看到了希望。他們盼望著，能盡快解決自己的房屋糾紛。

2月27日凌晨，已經(jīng)在電腦前坐了整整六個小時的黃偉興，看到一個法律文書時停住了，立馬激動地給律師打電話：“我在過往的案例中，發(fā)現(xiàn)了一個帶租拍賣的房子，順利騰退了?！被貞浧鸾鼉赡甑募灏九c冗長，黃偉興重重地嘆了一口氣。

新京報記者 咸運禎 編輯 袁國禮 校對 劉軍

標簽： 高傭金過橋貸惡意抬價 法拍房中介套路調(diào)查