每到晚上，北京海淀區永靚家園小區門外的路邊停滿了車，而與一些小區停車位緊缺情況截然不同的是，永靚家園地下車庫還有很多空位。部分業主冒著被貼罰單的風險將車停在路邊，則是因為高租金。

永靚家園的停車問題并非個案，背后是新建小區停車位的一場博弈。既有超千元停車租金屢被叫停的前車之鑒，也有手握定價權的開發商打出“高價出租”這張牌，這是很多新建小區正在面臨或將要面臨的問題。而在業內專家看來，小區地下停車位是住宅配套，租金定價“既要合法，也要合理”。

一到晚上，永靚家園小區門外的路邊停滿了車，而其地下車庫還有很多空位。圖片來源/受訪者供圖

五六環間，永靚家園停車費1050元/月

均價37800元/平方米的永靚家園，讓像鄒小琴（化名）一樣的很多年輕人、新市民實現了置業夢想。雖然地處北京西北五環至六環之間，區域配套還不完善，但是兩居室總價僅需300多萬元。

不過，從去年起，鄒小琴和一些鄰居因為停車的事開始煩心，買不起停車位，租金又高，只能晚上冒著被貼罰單的風險將車停在路邊。因為停的車較多，不知從什么時候開始，馬路邊出現了一個明顯的禁止停車的標識。

3月9日上午，新京報記者來到永靚家園，在有禁止停車的標識的路邊并未看到有車輛。有業主告訴記者，當時是工作日的上班時間，一般業主不會將車停在路邊，但到了晚上則是另一番景象，路邊幾乎停滿了車。

鄒小琴告訴記者，其所在的永靚家園56號院目前沒有停車位出租，即使有車位，“產權停車位1050元/月（包括120元的管理費）”“人防停車位980元/月（包括120元的管理費）”的租金定價，也讓她望而卻步。在她看來，“這樣的停車費，與周邊居民區相差懸殊，非常不合理。”

新京報記者以業主的身份向永靚家園物業了解到，56號院的確沒有車位可以出租，但是同樣租金標準的58號院目前仍有個別車位出租，不過，租期只能到5月27日，以后怎么租？還有沒有車位可以租？這些均需要等永靚家園開發商北京建邦中鐵房地產開發有限公司的通知。而對于車位的租賃價格，物業工作人員表示，這也是由開發商確定，物業只是幫助辦理租賃手續。

那么，開發商是如何確定車位租金定價標準的呢？3月15日，銷售人員向記者表示，對此無法解釋，他們僅是負責銷售車位和倉儲。而記者多次撥打開發商客服電話，一直無人接聽。

作為位于北京五六環間的小區，2021年12月20日，開發商公布永靚家園停車費時，每月千元左右的停車位租金讓很多業主大吃一驚。“當時，每天小區內大家在樓下遛彎時，談論的都是車位的事。”鄒小琴說。

然而，即便以這樣高的價格租，也不見得能租到。2021年12月26日，開發商拿出90個車位出租（其中40個是人防車位），并且采用搖號的方式確定業主，而永靚家園整體車位數超過2000個，除了少量出租外，大部分用于出售。目前56號院已無可租的車位。

3月9日，新京報記者在永靚家園地下車庫看到，車庫設施與其他普通住宅小區并沒有特別之處，也許是工作日的原因，車庫內停放的車輛不多，顯得很空曠。在地下車庫的電梯外，還貼著去年12月26日物業車位租賃結果公示，其中提到，經過搖號，90個車位中還剩下少量車位，有意的業主可以去物業辦理手續，并且要求沒有辦理租賃手續的業主駛離車庫，否則會產生臨時停車的費用。記者在永靚家園小區入口看到一個醒目的臨時車位價格牌，上面寫著“1元/15分鐘”，這樣算下來，1小時4元錢。

永靚家園地下車位超2000個，其中50個產權車位出租，月費用均超千元。新京報記者 袁秀麗 攝

開發商手握停車位租金“定價權”

為了更好地了解永靚家園停車位租金所處的水平，新京報記者對周邊有停車位出租的小區進行了走訪調查。

在距離永靚家園向西幾百米的亮甲店村的小區內，據六里屯項目物業工作人員向記者介紹，如果在該小區租地下產權車位，有兩個途徑，價格也不同，從物業租每年大約3600元，從居民個人手里租大約每年3000元。這樣算下來，每月不超過300元。

在永靚家園東北約2公里的永旺家園，記者看到小區外停滿了車。該小區目前在二手房平臺上的在售均價約為7萬元/平方米。據一位房屋中介工作人員介紹，目前出租地下人防車位的人不多，有一個全年2699元的車位正在出租，每月也就200多元。而記者從該小區附近一位從事車位出租的人士處了解到，永旺家園小區只有地下人防車位，出租價格是一年2500元-3000元，管理費也包括在內。

永靚家園東南方向約1公里的百旺茉莉園小區，目前在二手房平臺上的在售均價為9.2萬元/平方米。據鏈家工作人員介紹，該小區地下車位一般業主出租的價格大約是500元/月。

如此看來，永靚家園的停車位價格的確不低。此前，業主們也多次向主管部門投訴。1月13日，人民網領導留言板內容顯示，海淀區市場監管局給永靚家園業主的回復是：該小區人防及產權停車位收費實行市場調節價，由經營者自主制定，對于業主反映的價格過高問題，價格執法部門對此無執法依據，未發現價格違法行為。

永靚家園小區入口處，臨時車位價格牌上寫著“1元/15分鐘”。圖片來源/受訪者供圖

據物業管理專家舒可心介紹，開發商銷售或出租產權車位一般都屬于市場行為，具體執行怎樣的價格也是市場行為。

據悉，早在2002年，北京居住區地下停車場就開始實行市場調節價；到了2016年，北京住宅小區的停車費全面放開，不再由政府統一定價，而是將定價權交給市場，但是住宅小區停車費的變動和調整，必須通過業主共同決議或者和業主協商。比如，對于物業服務已入駐的小區，物業或停車企業調整居住區停車收費標準，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主，且占總人數過半數的業主同意，即“雙過半”。

整體來看，相比于老小區的車位費定價、調價問題，新建小區停車費定價引發爭議的情況更為突出。因為新建小區絕大多數采取人車分流管理，業主只能依賴地下車位，按照“誰投資誰受益”的原則，地下車位處置權歸開發商所有，這也意味著開發商具有價格的決定權。這樣的壟斷地位也給了開發商“定價”的底氣。

“小區每月超千元停車費”屢被叫停

停車位租金高并非永靚家園獨有。今年1月中旬，禧瑞嘉苑（案名：首創遠洋禧瑞天著）的高價車位費也同樣引起關注。禧瑞嘉苑位于大興亦莊，是一個限價剛需項目。

業主劉菲（化名）是在去年5月收房。據她介紹，當時開發商一直說車位沒建好，不能開放。隨著入住的業主多起來，小區門口的馬路總是堵車。今年春節前，開發商著手將地下車位出租，物業公布的價格是每月1200元的租金加上120元的服務費，一共是1320元/月。“附近其他小區停車位都在500元/月以下。這樣的價格落差讓業主們不淡定了。最后，在社區協調下，開發商、物業以及業主代表開始對定價進行協商，但目前仍沒有結果對外公布。”

3月12日，新京報記者從禧瑞嘉苑物業了解到，目前業主在小區停車只收120元/月的管理費，沒有租金，但在4月30日之后具體如何安排則由開發商來確定。對此，劉菲表示，小區產權車位的出售價格現在還沒有出來，有很多不確定性，不僅擔心售價高，也擔心租金高。

去年年底，通州一新建小區也出現產權車位出租引發爭議而出現緊急喊停的事件。據媒體報道，去年11月29日，通州區金融街武夷融御小區貼出地下車位的出租通知，加上管理費，產權停車位1350元/月，人防停車位950元/月。因車位租賃費高引發小區部分業主的不滿，為此，開發商又緊急貼出通知表示，在深入市場調研的基礎上，重新考量出租事宜。

3月14日，新京報記者從金融街武夷融御物業了解到，目前小區已經暫停了產權車位出租，只要有空位，業主就可以停車。具體什么時候開始出租還是未知數。

從高價停車位租金到暫時不收費，再到將來如何收費？這或許是部分新建小區要走的路徑，在其背后則是各方博弈的身影。

“定價既要合法，也要合理”

對于新建小區高價車位租金引發的糾紛逐漸增多，北京金訴律師事務所主任王玉臣律師認為，雖然車位租金是市場調節價，但也要遵循相關的定價規定，定價過高，也屬于違法行為。

根據我國《制止牟取暴利的暫行規定》，某一商品或者服務的價格水平不超過同一地區、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務的市場平均價格的合理幅度。若是違反規定，“由價格監督檢查機構責令改正；拒不改正的，予以警告、沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。”

此外，2015年，國家發改委發布的《關于進一步完善機動車停放服務收費政策的指導意見》提到，“要健全市場價格行為規則，加強停車服務收費市場行為監管，對交易雙方地位不對等的，要通過指導雙方制定議價規則、發布價格行為指南等方式，合理引導經營者價格行為，維護市場正常價格秩序。”

由此，王玉臣律師表示，對于業主來說，首先可以通過政府信息公開或其他取證方式，對周邊同地段同檔次小區車位的租賃價格進行取證；其次，如果這個小區車位費確實顯著偏高，可以根據上述提到的規定向當地的價格監督機構進行投訴或提起違法查處申請，相關部門也有職責依法處理，對該小區的車位租賃價格進行監管和協調。

從目前來看，對于涉嫌壟斷行為、濫用市場支配地位等各類價格違法行為，也是市場打擊的重點。

而針對永靚家園停車位租金的問題，北京市房地產法學會副會長、首都經貿大學教授趙秀池表示，從定價上來說，可以從該項目地段、建造檔次以及附近其他小區車位出租價格等多方面作為參照，最后定價既要合法，也要合理。

新京報記者 袁秀麗 張建

編輯 楊娟娟 校對 李銘

標簽： 車位收費月超千元 高租金背后有何博弈