“整個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)惠力度比較大，一次性付款92折，按揭付款94折，而現(xiàn)在義烏市面上最低折扣在9折左右。”近日，在位于浙江省義烏市賓王路與春晗路交界處的賓王道一號(hào)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心，置業(yè)顧問(wèn)李夢(mèng)（化名）表示。

有“小商品之都”之稱(chēng)的義烏市，由金華市代管，是全國(guó)最富庶的地區(qū)之一。4月3日，義烏市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2021年義烏市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）顯示，初步核算2021年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1730.16億元，同比增長(zhǎng)11.6%。按戶籍人口計(jì)算，2021年義烏人均GDP達(dá)到20.06萬(wàn)元，而同期上海市人均GDP為17.38萬(wàn)元。

“2021年上半年，義烏樓市還是賣(mài)方市場(chǎng)，那時(shí)只要是不錯(cuò)的項(xiàng)目都是幾個(gè)人搶一套。而到了下半年，金華市被住建部約談，義烏市隨即發(fā)布‘3年限售新政’，原本可以直接用于首付款的人才購(gòu)房補(bǔ)貼也只能抵扣貸款，樓市行情因此急轉(zhuǎn)直下。”李夢(mèng)回應(yīng)稱(chēng)。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，義烏樓市正呈現(xiàn)出截然不同的AB面，豪宅及高端改善項(xiàng)目由于供應(yīng)較少而熱度不減；剛需樓盤(pán)則紛紛推出促銷(xiāo)活動(dòng)打起了“價(jià)格戰(zhàn)”，有項(xiàng)目最低折扣可至92折，并贈(zèng)送市場(chǎng)價(jià)值30萬(wàn)元的車(chē)位。

近日，義烏市自然資源和規(guī)劃局副局長(zhǎng)張黎明公開(kāi)表示，義烏將發(fā)布增加房企資金流動(dòng)性、推動(dòng)首套房首付款比例下降、土地購(gòu)置款可分期繳納、適當(dāng)放松備案價(jià)格管理、及時(shí)給予網(wǎng)簽、做到應(yīng)簽盡簽等11條惠企惠民政策利好，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

剛需市場(chǎng)“以價(jià)換量”

盡管促銷(xiāo)幅度不小，但賓王道一號(hào)偌大的售樓處卻鮮有人光顧。

“近幾年，義烏樓市非常火爆，一是城市舊改帶來(lái)了大量的本地剛需客，二是不限戶籍的人才購(gòu)房補(bǔ)貼可直接用于首付款，降低了外地客戶的購(gòu)房門(mén)檻。但隨著去年8月份樓市調(diào)控政策收緊，此前的買(mǎi)房熱潮也逐漸消退。”李夢(mèng)道出了項(xiàng)目銷(xiāo)售遇冷的緣由，“這對(duì)于剛需項(xiàng)目影響最大，所以我們也計(jì)劃進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)。”

據(jù)了解，賓王道一號(hào)于2021年4月份拿地，當(dāng)年11月底拿到預(yù)售證并首度開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，主要戶型介于111平方米~169平方米之間，計(jì)劃在2024年3月統(tǒng)一交付。

李夢(mèng)向記者推薦了一套7樓邊戶，面積約117平方米，原總價(jià)約438萬(wàn)元，打折后僅需400萬(wàn)元出頭。“如果訂房后7天內(nèi)付款，不僅價(jià)格有下浮空間，還可向領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)贈(zèng)送價(jià)值30余萬(wàn)元的車(chē)位。”她說(shuō)。

時(shí)間撥轉(zhuǎn)到2021年7月，包括金華市在內(nèi)的5座城市被住建部約談。隨后的8月10日，義烏市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，調(diào)整住宅限售政策，規(guī)定新購(gòu)買(mǎi)的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿3年后方可上市交易。

在打擊投資炒房客的同時(shí)，義烏市也將目光聚焦到了調(diào)整人才購(gòu)房補(bǔ)貼支付方式上。

義烏市資深房地產(chǎn)人士白哲（化名）告訴記者，根據(jù)此前的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，專(zhuān)科、本科和碩士等人才可以分別補(bǔ)助20萬(wàn)元、30萬(wàn)元和40萬(wàn)元，省部級(jí)以上重點(diǎn)人才補(bǔ)助可高達(dá)140萬(wàn)元。“但由于排隊(duì)領(lǐng)取人才補(bǔ)貼的人數(shù)過(guò)多，從2021年8月份開(kāi)始，補(bǔ)貼款無(wú)法直接用于支付首付，而是由城投公司打入按揭賬戶，這在無(wú)形中抬高了購(gòu)房門(mén)檻。”

“無(wú)論是3年限售，還是人才購(gòu)房補(bǔ)貼支付方式的調(diào)整，客觀上都有助于降溫樓市。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，人才購(gòu)房補(bǔ)貼本質(zhì)上是為了吸引人才，但在客觀上也助推了義烏樓市進(jìn)一步火爆。如今不直接補(bǔ)貼到首付款之中，一方面減輕了政府的財(cái)政壓力，另一方面也能防范借人才政策“刻意炒房”。

受限售等政策影響，義烏市部分剛需住宅市場(chǎng)最終選擇了“以價(jià)換量”。例如，位于義烏國(guó)貿(mào)大道附近的美的·君蘭錦繡項(xiàng)目，毛坯均價(jià)約4萬(wàn)元/平方米，目前認(rèn)購(gòu)及按時(shí)簽約分別可獲得99折優(yōu)惠，全款則還可額外獲得98折優(yōu)惠。

而一路之隔的建投·秦塘府項(xiàng)目預(yù)計(jì)近期首開(kāi)。據(jù)當(dāng)?shù)刂槿耸客嘎叮瑸榱嗽谂c同類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，該項(xiàng)目計(jì)劃精裝修交付，且單價(jià)預(yù)計(jì)僅為3.5萬(wàn)元/平方米。

高端住宅供不應(yīng)求

在賽迪顧問(wèn)縣域經(jīng)濟(jì)研究中心編制的《2021中國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)研究》中，義烏市高居第11位。多位當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士告訴記者，義烏市雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力也為義烏樓市快速發(fā)展提供了物質(zhì)基礎(chǔ)和“基本盤(pán)”。

《統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2021年，義烏市房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)21.6%，高出固定資產(chǎn)投資增速1.3個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)9.5個(gè)百分點(diǎn)；2020年~2021年兩年平均增長(zhǎng)27.3%，分別較浙江省和金華市房地產(chǎn)投資增速高出19.6%和13%。

值得一提的是，《統(tǒng)計(jì)公報(bào)》指出，2021年，義烏房地產(chǎn)投資總額占固定資產(chǎn)投資的比重較2019年提高了7.5個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資比重進(jìn)一步提高。商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)25%，連續(xù)4年保持2位數(shù)高速增長(zhǎng)。此外，目前義烏市住宅消化周期僅為5.7個(gè)月。

義烏市2021年樓市火熱，最直接地體現(xiàn)在土地市場(chǎng)上。2021年3月，在義烏市中心稠城街道賓王商圈，一宗涉宅用地經(jīng)過(guò)102輪競(jìng)價(jià)最終由武漢地產(chǎn)競(jìng)得，折合樓面價(jià)36030元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)53%，刷新了義烏市土拍市場(chǎng)新紀(jì)錄。

記者注意到，當(dāng)年年底，該地塊被命名為江山云起，濱江屬性加上豪宅品質(zhì)讓其首開(kāi)價(jià)格便突破57000元/平方米，成為義烏市房?jī)r(jià)新的“天花板”。

“現(xiàn)在，剛需項(xiàng)目確實(shí)受市場(chǎng)影響較大，但高端住宅仍然供不應(yīng)求，我們首開(kāi)賣(mài)了10余億元，現(xiàn)在二期單價(jià)還提高了幾百元。”江山云起置業(yè)顧問(wèn)表示，該項(xiàng)目戶型為145平方米~245平方米的大戶型，共有300多套房源，單套總價(jià)基本在千萬(wàn)元以上，2024年精裝修統(tǒng)一交付。

“目前，看樣板房需要驗(yàn)資300萬(wàn)元，由于總價(jià)高，不少銀行要求首付4成起。”白哲告訴記者，作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，外貿(mào)產(chǎn)業(yè)一直在義烏市占據(jù)著舉足輕重的地位，近兩年電商經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)也發(fā)展得如火如荼，義烏市豪宅市場(chǎng)大部分被這些產(chǎn)業(yè)的人群消化，本地人購(gòu)買(mǎi)的比例很小。

“現(xiàn)在，義烏市核心地段的房?jī)r(jià)與一線城市均價(jià)差不多，關(guān)鍵在于義烏市不限購(gòu)不限貸，讓成功‘淘金’的外地人不用面對(duì)政策上的購(gòu)房壁壘。如果房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，預(yù)計(jì)義烏將會(huì)在限購(gòu)限貸方面做文章。”白哲進(jìn)一步說(shuō)道。

樓市或?qū)⒅鸩交嘏?/strong>

受樓市調(diào)控等因素影響，義烏樓市發(fā)展正趨于平穩(wěn)。CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月上旬，義烏樓市今年前三月的成交量分別為166521平方米、49329平方米和23529平方米。而在2021年3月，義烏樓市供應(yīng)量高達(dá)294390平方米，成交量更是達(dá)到453706平方米。

此外，“十四五”期間，義烏市擬對(duì)全市16.69平方公里的老舊城鎮(zhèn)區(qū)域開(kāi)展城市更新工作，包括拆除重建10.67平方公里、拆改結(jié)合4.28平方公里、綜合整治1.74平方公里。其中，2022年將完成北苑建設(shè)二村、稠江鳳凰山等9個(gè)區(qū)塊、1653畝老舊小區(qū)和工業(yè)區(qū)的有機(jī)更新。對(duì)選擇貨幣化安置的對(duì)象，并使用貨幣化安置憑證購(gòu)買(mǎi)商品住房的，當(dāng)?shù)亟o予35%的補(bǔ)助。

另外，軌道交通逐步運(yùn)營(yíng)、金義都市區(qū)進(jìn)一步推進(jìn)，也為義烏樓市帶來(lái)了新的想象空間。今年1月11日，金義東市域軌道交通金義段開(kāi)放免費(fèi)試乘。作為金華市有史以來(lái)最大的單體投資項(xiàng)目，金義東市域軌道交通全長(zhǎng)約107公里，串聯(lián)金華主城區(qū)、金義新區(qū)、義烏、東陽(yáng)和橫店影視城等地，是金義都市區(qū)城際交通圈的重要組成部分。

公開(kāi)資料顯示，金義都市區(qū)是浙江省第四大都市區(qū)，是浙中城市群的核心區(qū)域，由金華市區(qū)、義烏城區(qū)和金東—義西南戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)為主體共同構(gòu)成。據(jù)介紹，位于金華市區(qū)和義烏市之間的金義中央大道也正在全速推進(jìn)，預(yù)計(jì)2023年底全線建成通車(chē)。這將會(huì)使金義兩地時(shí)空距離壓縮至半小時(shí)內(nèi)，也將大幅縮短金義都市區(qū)內(nèi)相關(guān)縣市間的通行時(shí)間，進(jìn)一步放大金義都市區(qū)的“橋頭堡”作用。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著義烏市區(qū)房?jī)r(jià)不斷走高，普通外來(lái)務(wù)工人員或?qū)㈦y以企及。目前，金義新區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，而金義段軌道交通貫穿該區(qū)域，無(wú)疑將提升其居住價(jià)值并加速人口流動(dòng)，具有較大的投資價(jià)值。“預(yù)計(jì)在眾多利好的驅(qū)動(dòng)之下，義烏樓市今年的‘小陽(yáng)春’不會(huì)缺席，供應(yīng)量和成交量也會(huì)逐步回暖。”