本文來源：時代周報 作者：胡天祥

新一輪招生季開啟，學區房再度成為輿論焦點。

近日，教育部發布《進一步做好普通中小學招生入學工作的通知》，明確教育資源相對均衡的地方，鼓勵逐步實行單校劃片；教育資源不夠均衡的地方，積極穩妥推進多校劃片。

光明日報發表評論員文章稱，一些市場人士據此認為，學區房價格將迎來新一輪上漲，這種看法值得警惕。

光明日報指出，2021年以來，國內多座城市重拳出擊學區房亂象，重點城市學區房出現明顯降溫，房子的教育屬性逐步剝離，進一步回歸居住功能。從這個角度看，來之不易的調控成果需進一步鞏固，防止炒作學區房之風卷土重來。

廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文告訴時代周報記者，教育焦慮加上購房焦慮，導致大城市的學區房價格的飆升。從長遠看，隨著調控政策持續發力，名校和學位的價值將降低，學區房的價格泡沫將逐漸消退。

重點城市學區房明顯降溫

學區房與優質學校的入學資格掛勾，成為市場當中的稀缺資源。過去多年，學區房在全國各地皆屬于價格漲幅最大的住宅品種，成為炒房客炒作的對象。

國泰君安數據顯示，2020年，上海房價整體上漲約6%-10%，第一梯隊學區房漲幅巨大，浦東部分學區房漲幅超過50%。同年，深圳的學區房漲幅領跑全國，頂尖學區房均價甚至超過了20萬/平方米，羅湖、南山的搶手學區房有50%-60%的漲幅。而北京的學區房，價格一直堅挺。海淀區的學區房大批超越2017年調控的高點，中關村三小、上地學區的最高漲幅也都在50%左右。

國泰君安分析師覃漢指出，學區房代表的是優質教育資源的定價。只要教育選擇權利與房子綁定，教育資源差異明顯，學區房的價格依然會漲。

2021年以來，在調控政策的持續打擊之下，重點城市學區房出現明顯降溫。

位于廣州市越秀區的東風廣場，被媒體稱為廣州“最牛學區房”。雖然樓齡較老，但小區步行75米可達東風東路小學（省一級），步行600余米可達育才學校（省一級），步行900余米可達執信中學（省重點），強大的教育資源，使其價格常年居高不下。

但時代周報記者查詢貝殼找房發現，近兩周，東風廣場多套房源售價下調，最多幅度達80萬元。其中，一套70平方米的兩室一廳單位，售價比小區同居室3個月內套均成交價低82萬元；一套97平方米的三室一廳單位，近兩周降價50萬元；一套167平方米的四室兩廳單位，近兩周降價3次，幅度達80萬元。

“現在的市場環境，已經不允許學區房出現狂漲了。”負責東風廣場片區的一個房產中介告訴時代周報記者，自己的門店近期成交了幾套學區房，和去年相比，整體價格平穩。

在上海，亦有學區房1年不到降價百萬元。據媒體報道，位于上海市徐匯區的凱旋一村，一套50余平方米的兩房2021年4月的成交價大約在750萬元，現在650萬元左右就能買到，甚至有的房東620萬元也愿意賣。

易居研究院指出，受2021年一系列學區房調控政策影響，各地學區房紛紛降溫。以深圳為例，深圳學區房炒作明顯減少，過去價格方面居高不下的學區房，目前降價幅度均百萬元起步，市場整體觀望氛圍也明顯變得濃厚。

世聯行也指出，隨著優質教育資源的不斷平衡，教育水平的差異不斷拉近，老牌名校不再不可取代，“天價學區”也會成為歷史。

禁止炒作“學區房”

2021年以來，從中央到地方，都不約而同地將“學區房”納入重點整治范圍。

2021年4月30日，中央政治局會議首次點名學區房，打擊以學區房名義炒作房價。7月，《關于進一步減輕義務教育階段學生作業負擔和校外培訓負擔的意見》出臺，彰顯基礎教育改革決心。2022年4月，教育部印發《進一步做好普通中小學招生入學工作的通知》，提出教育資源相對均衡的地方，鼓勵逐步實行單校劃片，合理穩定就學預期；教育資源不夠均衡的地方，積極穩妥推進多校劃片并將熱點學校分散劃入相應片區。

期間，各地也都陸續發文，全方位、多渠道圍堵“學區房”炒作亂象。

2021年3月30日，重慶市市場監督管理局發布相關文件明確，房企和地產中介不得明示或暗示購房者購買商品房可以簽約入讀、劃片入讀中小學；4月16日，廈門多個部門印發《專項行動工作方案》，將“利用學區房等概念炒作，哄抬房價”等行為列入重點整治范圍。

嚴禁學區房炒作的同時，北京、上海、廣州、深圳等城市為促進義務教育優質均衡，相繼出臺了多校劃片、分配名額等一系列措施。

其中，北京西城區于2021年7月落地執行多校劃片政策，東城區、密云區于2021年9月實施教師輪崗制度；廣州越秀區于2021年4月提出中小學區布局調整和“669”學區化集團化辦學格局；上海于2021年5月發文完善輪崗制度，爭取用2-3年時間在全市覆蓋中小學教師人事管理制度建設工作。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時代周報記者，國家打擊學區房炒作，決心是史無前例的。從長期來看，炒作學區房，將會慢慢成為歷史。尤其老破小、老破大的學區房，價格下跌會更明顯。

李宇嘉認為，多校劃片，就是改變過去某幾個樓盤直接對應某個學校的“對口直升”，改變為多個樓盤對應多個小學，能上哪個學校，最后存在變數。

紅塔證券研究所所長李奇霖也指出，由于優質的教育資源是有稀缺性的，優質教育資源背后的附屬物學區房在過剩的流動性環境下，容易形成漲價預期。通過推廣多校劃片、限制學區房的入學名額（比如6年1個名額等）、公民同招等方式，可以打破學區房背后優質教育資源的稀缺性和確定性。

標簽： 北上廣的學區房降價百萬不算事兒天價將成為歷史