作者| 貓哥

來(lái)源| 大貓財(cái)經(jīng)

蛇皮袋鋪就的地板，簡(jiǎn)易的沙發(fā)簡(jiǎn)易的床，外加鍋碗瓢盆廚房用具，就構(gòu)成了一個(gè)簡(jiǎn)單的家。

家是自己的，房子也是自己的，西安易合坊的300多居民的日常，就是爬這棟爛尾樓。即便是高層的業(yè)主，也住進(jìn)來(lái)了，即便代價(jià)是要每天爬10多層、20多層的樓梯。

▲圖源：B站UP主@環(huán)華十年

沒(méi)通電，手機(jī)在外面充滿再進(jìn)家，照明有應(yīng)急燈，樓下的小攤就有賣(mài)；

沒(méi)通水，樓下有個(gè)自來(lái)水管，就用桶往上拎，節(jié)省著用；

上廁所咋辦？小的靠桶，大的就得下樓去公共廁所了；

至于廚房，則有罐裝的液化氣，當(dāng)然也得靠人力背上樓。

這個(gè)易合坊小區(qū)是2011年西安的城改項(xiàng)目，屬于當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商四德置業(yè)，回遷房的部分很早就完成了，而商品房的部分在2014年拿到了預(yù)售證。

要說(shuō)，這個(gè)易合坊的地段還算是不錯(cuò)的，雖然在三壞外但在繞城高速內(nèi)，離紡織城客運(yùn)站不遠(yuǎn)，這里是地鐵一號(hào)線和九號(hào)線的交匯點(diǎn)。

樓也確實(shí)賣(mài)得不錯(cuò)，發(fā)證的5棟樓賣(mài)掉了75%，而住人比較多的5號(hào)樓賣(mài)得最好，269套房只有23套沒(méi)有網(wǎng)簽，如果一切順利，小區(qū)還有一個(gè)地塊可供開(kāi)發(fā)新一期的樓盤(pán)。

但是，在本該交房的2015年，四德置業(yè)資金鏈斷裂，房子爛尾了。

有些房子在發(fā)證前2012年就已經(jīng)開(kāi)始賣(mài)了，買(mǎi)房的不少來(lái)自周邊農(nóng)村，搭進(jìn)去的也是一生的積蓄，有些貸款年限短的，房貸都快還完了。

住進(jìn)去的大姐說(shuō)，“咱這農(nóng)村人，半輩子血汗一輩子的血汗就到這了。這個(gè)房子沒(méi)有了，這輩子算死了也住不上新房了，就擔(dān)心這樣子”。

▲圖源：B站UP主@環(huán)華十年

但是，貼在小區(qū)內(nèi)的公告和流轉(zhuǎn)在網(wǎng)絡(luò)上的呼吁都在提醒著這些業(yè)主，他們屬于非法入住，可能會(huì)被追究法律責(zé)任的。

自己住自己的房子為啥還非法了呢？各種公告都在提醒一件事兒，“項(xiàng)目復(fù)工了”。

按說(shuō)復(fù)工是好事兒，但這里面的事情就說(shuō)來(lái)話長(zhǎng)了。

開(kāi)發(fā)商曾公開(kāi)說(shuō)，商品房的預(yù)售款不少拿來(lái)補(bǔ)貼回遷房建設(shè)了，后來(lái)借了不少的民間高利貸，2015年本該交房的時(shí)候撐不住了，資金鏈斷裂，到2017年，債權(quán)人陸續(xù)申請(qǐng)其破產(chǎn)，最終在2018年10月，被裁定破產(chǎn)重整。

開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)的事兒這幾年一直有，劇情也大同小異，但是這個(gè)項(xiàng)目的劇情多少有些不一樣。

這個(gè)評(píng)估額只有25.33億的項(xiàng)目，最終有2515筆的債權(quán)申報(bào)，總額達(dá)到84億，相當(dāng)一部分都是個(gè)人購(gòu)房者，雖然在最終的評(píng)估報(bào)告里面，三方確認(rèn)的負(fù)債也有33億。

但是畢竟涉及民生，還是得挽救，于是一邊找接盤(pán)的投資人，一邊引進(jìn)代銷代建方進(jìn)入，2019年就開(kāi)始復(fù)工了，但是進(jìn)度一直很緩慢。

這里面的問(wèn)題太多了：

1、在確認(rèn)債權(quán)的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，預(yù)售證之外，還賣(mài)了不少房子，這都是違規(guī)的；

2、連賣(mài)房的錢(qián)都挪用，家底基本上被掏空了；

3、取得“五證”里面也有貓膩。

資不抵債的公司肯定是沒(méi)啥人愿意接盤(pán)的，破產(chǎn)近5年也沒(méi)有找到合適的接盤(pán)方。

所以，即便復(fù)工，也沒(méi)人提交付的事兒，誰(shuí)也不敢保證進(jìn)度。但買(mǎi)房的人心急啊，有的都買(mǎi)了10年了， 加上有的確實(shí)沒(méi)地方住，于是也不管了，沒(méi)交房的房子，也住進(jìn)了人。

于是，工地還在運(yùn)作，房子里都住了人，都沒(méi)辦法了。

除了這些人糟心，銀行也挺不爽。

2019年3月，四德置業(yè)重整管理人就發(fā)了一則通知，敦促按揭貸款的購(gòu)房者還貸，當(dāng)時(shí)已有136戶居民斷供。

面對(duì)斷供，銀行也著急，如果是現(xiàn)房，斷供可以收房，然后拍賣(mài)還貸，基本上還是能拿回來(lái)錢(qián)的，但是對(duì)于這種爛尾樓，收不到房，只能銀行親自下場(chǎng)催債了。

但房主也不爽啊，爛尾+房貸，越還越虧，想要及時(shí)止損，那肯定不還了。

而且現(xiàn)在有些判例讓他們看到了希望。

今年，浙江嘉興中院作為典型公布的一則判例就非常有意思。

2014年，許先生在嘉興買(mǎi)了一套別墅，按揭392萬(wàn)，后來(lái)開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，公司破產(chǎn)，樓盤(pán)爛尾。破產(chǎn)管理人就和許先生解除了購(gòu)房合同，然后許先生也隨后斷供。

但是銀行不干了，房子爛尾、開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，跟我銀行有什么關(guān)系？你合同是跟我簽的，錢(qián)你得還我，剩下的貸款你不能不認(rèn)。

一審，還真就是銀行贏了。

但是許先生不干了，貸款的錢(qián)一分錢(qián)也沒(méi)進(jìn)入我手里，都在開(kāi)發(fā)商那里了，剩下的錢(qián)你銀行得找開(kāi)發(fā)商要去。

案子進(jìn)入二審，事情就有了轉(zhuǎn)機(jī)，二審法院認(rèn)為：

“開(kāi)發(fā)商因進(jìn)入破產(chǎn)清算程序而無(wú)法向許先生交付房屋，致使商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除，許先生主張解除個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同，依據(jù)充分，應(yīng)予支持，故開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任”。

二審后后，許先生無(wú)需還款，后續(xù)的還款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

雖然判例僅此一例，但是讓不少人看到了盼頭。

真破產(chǎn)的，業(yè)主靠打官司可能還能及時(shí)止損，不破產(chǎn)的項(xiàng)目，有復(fù)活的希望嗎？

其實(shí)也有。

就在前幾天，云南省公布了一組數(shù)據(jù)，到去年底，云南334個(gè)爛尾樓盤(pán)，已基本盤(pán)活248個(gè)，有效化解了近29萬(wàn)戶、85萬(wàn)人爛尾樓購(gòu)房業(yè)主的難事。

云南的目標(biāo)是，在6月份，完成所有爛尾樓的整治，也就是說(shuō)，爛尾樓的歷史存量將清零，始于2010年左右的造城運(yùn)動(dòng)，也算是有個(gè)收尾。

咋清理呢？

主要就是找人接盤(pán)。

沒(méi)蓋多少房子的，干脆直接推倒重來(lái)；

已經(jīng)蓋了不少的，資產(chǎn)打包拍賣(mài)，由于歷史長(zhǎng)久，房?jī)r(jià)上漲，接盤(pán)方可能還能賺一筆；

最后再不濟(jì)，國(guó)資接盤(pán)。

昆明最著名的爛尾樓“別樣幸福城”，當(dāng)初也是以住人獲得關(guān)注，爛尾時(shí)間和易合坊差不多，復(fù)工的時(shí)間甚至更晚一點(diǎn)，但是交房時(shí)間表已經(jīng)有了，5月份完工，6月份交房。

但不是所有的地方都像云南，不少地方只能靠業(yè)主自救了。

咋自救呢？

自己籌錢(qián)，但是成功案例極少，因?yàn)樘湾X(qián)的業(yè)主，又被開(kāi)發(fā)商當(dāng)成了冤大頭。

河南南陽(yáng)曾有一個(gè)2015年的爛尾樓，業(yè)主們著急，最后開(kāi)發(fā)商提了個(gè)方案，業(yè)主自籌4500萬(wàn)做建設(shè)資金，后來(lái)參與籌款的業(yè)主籌了7600萬(wàn)，按說(shuō)應(yīng)該夠了，但是后續(xù)建設(shè)又拖了3年才完成。

到了交房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商反手就來(lái)了一波漲價(jià)，每平漲850元才肯交房。

今年，在東莞有一個(gè)泰禾的商住公寓項(xiàng)目，泰禾沒(méi)錢(qián)眾所周知，業(yè)主也開(kāi)始自救，未完工的部分也是業(yè)主墊資，每戶2-15萬(wàn)不等，但是隨后開(kāi)發(fā)商就在墊資協(xié)議上來(lái)坑業(yè)主：

業(yè)主想裝修，得開(kāi)發(fā)商同意；

墊了資，就是放棄延期交樓的違約金；

墊資的錢(qián)，得開(kāi)發(fā)商有錢(qián)后才能還。

真是肉包子打狗。

現(xiàn)在24個(gè)城市未交付的問(wèn)題項(xiàng)目總計(jì)18.58萬(wàn)套，總建面達(dá)到2468萬(wàn)平米，這是接下來(lái)這些城市面臨的一大難題，畢竟很多人的畢生積蓄都在里面。

標(biāo)簽： 按揭貸款